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學習重點 掌握租賃的「諾成、雙務、有償、原則不要式」性質，並區別占有與所有權。 熟記「不動產租期逾一年未立字據，視為不定期限租賃」及「租期最長二十年，超過縮短為二十年」。 分辨房屋一部轉租、全部轉租與違法轉租的效力，以及轉租後三方關係。 掌握出租人修繕義務與催告程序、出租人得終止租約的事由，以及不動產出租人留置權。 比較使用借貸、消費借貸、租賃與一般寄託的成立、對價及返還方式。 核心觀念 一、租賃的性質 租賃是出租人以物租與承租人使用、收益，承租人支付租金的債權契約，具有雙務、有償、諾成性質；雙方意思表示一致即成立，不以交付租賃物或登記為成立要件，因此不是要物契約，也不是物權契約。租金是租賃的必要內容，沒有租金就不是租賃，所以租賃不可能無償。 出租人不必是所有權人（例如承租人經同意轉租時，即以承租人身分出租），只要能履行提供使用收益的義務即可。租賃物交付後，承租人為直接占有人，出租人為間接占有人；所有權不因租賃而移轉給承租人。 二、租賃的期限與書面 租賃原則上為不要式契約，動產租賃（如汽車租賃）口頭約定即有效，也不須登記。 依民法第422條，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立；未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。重點在於：契約仍然有效，不是無效，也不是縮短為一年，只是變成不定期限租賃。恰好一年不在「逾一年」之列。 依民法第449條，租賃契約之期限不得逾二十年；逾二十年者，縮短為二十年，並非全部無效、得撤銷或效力未定；期限屆滿後當事人得更新。租用基地建築房屋者，不受二十年的限制。 租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，依民法第451條視為以不定期限繼續契約。 三、出租人的義務 交付及保持義務：應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。 瑕疵擔保：租賃為有償契約，出租人同時負物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保責任。 稅捐負擔：就租賃物應納之一切稅捐（如房屋稅），由出租人負擔。 修繕義務：依民法第429條，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。地震造成水管漏水等非可歸責於承租人的情形，無約定、無習慣時由出租人修繕；不是承租人負擔，也不是連帶或由政府負擔。 保存行為：出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。 修繕的催告程序：租賃物有修繕必要而應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告出租人修繕；出租人於期限內不修繕，承租人得終止契約，或自行修繕而請求出租人償還費用，或於租金中扣除。承租人不可不通知就自行修繕；只是「通知」而出租人未「立即」修繕，也不符合要件，必須是「定期催告、逾期不修」。 四、承租人的義務與責任 支付租金：承租人的主要義務。 保管義務：承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。 失火特則：租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人才對出租人負賠償責任；因此輕過失失火，承租人不負責任。此特則只適用於失火，不能擴張到其他損害。 有益費用：承租人就租賃物支出有益費用（如裝潢），因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時應償還，但以其現存之增價額為限；不是當初支出多少就請求多少。 租金增減：依民法第442條，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人（出租人、承租人皆可）得聲請法院增減其租金；但租賃定有期限者，不適用。 五、轉租：「能不能轉租」與「轉租契約效力」分開判斷 情形民法原則 土地、動產轉租（全部或一部）非經出租人承諾，不得轉租。 房屋全部轉租非經出租人承諾，不得轉租。 房屋一部轉租除有反對之約定外，承租人得轉租，屬合法轉租。 違法轉租出租人得終止與承租人間的租約；轉租契約本身仍有效。 合法轉租的效力（民法第444條）： 承租人與出租人間之租賃關係仍為繼續，不因轉租而終了。 因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。 出租人與次承租人間沒有直接的租賃契約，出租人不得直接向次承租人請求租金，也不得向承租人請求交出次承租人支付的租金。 原租約繼續中，出租人不得請求承租人返還房屋；次承租人基於合法轉租有占有權源，出租人亦不得請求次承租人返還。 違法轉租：契約是債權契約，承租人與次承租人間的轉租契約仍然有效，不是無效；出租人能做的是終止自己與承租人間的原租約，不能終止承租人與次承租人間的轉租契約，也不能直接向次承租人收租。違法轉租時，承租人對次承租人應負責事由所生損害，同樣負賠償責任。 六、出租人得終止租約的事由 欠租：須定相當期限催告，承租人於期限內仍不支付，始得終止。租賃物為房屋者，遲付租金總額須達二個月之租額；租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時始得終止。所以欠一個月租金不能立即終止。 違反使用方法：承租人違反約定方法或依物之性質而定之方法為使用收益，經出租人阻止而仍繼續為之，得終止。 違法轉租：得終止原租約（是「終止」不是「解除」）。 擅取留置物：承租人乘出租人不知或不顧出租人提出之異議而取去留置物，得終止。 不是出租人的終止事由： 一部滅失：租賃物因不可歸責於承租人之事由一部滅失，承租人得按滅失部分請求減少租金；存餘部分不能達租賃目的時，承租人得終止。出租人不能因此終止，存餘部分仍能達目的時更不能終止。 出售租賃物：出租人將房屋出售不是終止事由。依「買賣不破租賃」，出租人於租賃物交付後、承租人占有中，將所有權讓與第三人，租約對受讓人仍繼續存在；但未經公證之不動產租約，期限逾五年或未定期限者，不適用此規定。 七、不動產出租人的法定留置權 不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權（不是地上權、撤銷權或所有權）；但禁止扣押之物不在此限，且僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金限度內，得就留置物取償。 限於不動產租賃所生之債權。 標的限於置於該不動產之承租人之物，不是承租人所有財產都能留置。 承租人得提出擔保，以免出租人行使留置權。 出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去留置物。 權利人是出租人；題目即使寫成「承租人法定留置權」，判斷內容即可。 八、租用基地建築房屋 租期不受二十年限制。 出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。 出賣人應以書面通知優先承買權人；通知到達後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。 出賣人未依法通知即移轉所有權，效果是不得對抗優先承買權人；買賣契約並非無效。 九、借貸、租賃與寄託的區別 契約成立對價所有權與返還 使用借貸要物無償不移轉所有權，借用人返還原物。 消費借貸要物可有償（如約定利息）或無償移轉金錢或代替物所有權，返還同種類、品質、數量之物。 租賃諾成必為有償不移轉所有權，返還原物。 一般寄託要物原則無償，可約定報酬以保管為目的，返還寄託物。 一般寄託：須交付寄託物才成立，不是諾成契約；不必有償。無償受寄人應與處理自己事務為同一之注意；受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受寄人非經寄託人同意，不得使用寄託物。寄託人不論是否定有期限，均得隨時請求返還；受寄人於未定返還期限時得隨時返還，定有期限者，非有不得已之事由不得提前返還。 銀行保管箱：銀行提供保管箱供客戶使用並收取費用，客戶自行放入物品，銀行不知內容、不負保管物品之責，性質為租賃，不是寄託、委任或消費寄託。 使用借貸期滿拒不返還：出借人得依契約請求返還，並得主張借用人無權占有、不當得利；但借用人原本合法占有，不能認定為「竊占」（竊占的標的是他人不動產）。 條件與契約定性：停止條件成就時，法律行為發生效力；解除條件成就時，法律行為失其效力。若約定先無償提供房屋居住，一年內找到工作就須支付居住期間租金，未找到則免付費用但不得再繼續使用，那麼在條件確定前是無償使用，屬於使用借貸；「一年內未找到工作」使使用關係消滅，是使用借貸之解除條件。不要誤認為租賃的條件，也不要把「找到工作」當成使用借貸的停止條件。 常考陷阱 「租賃為要物契約」「交屋時租約方成立」：錯。租賃是諾成契約，交付屬於履行。 「出租人須為所有權人」「出租人為直接占有人」：錯。出租人不必是所有人；交付後承租人是直接占有人，出租人是間接占有人。 「租約可能無償」「汽車租賃為物權契約、須登記」：錯。租賃必為有償債權契約，原則不要式。 「不動產逾一年口頭約定無效」「縮短為一年」：錯。未立字據者視為不定期限租賃，契約仍有效。 「逾二十年無效／得撤銷／效力未定」：錯。縮短為二十年；租地建屋不受此限。 「承租人違法轉租，出租人得解除契約」：錯。是「終止」不是「解除」。 「違法轉租，轉租契約無效」「出租人得終止承租人與次承租人間的轉租契約」：錯。轉租契約仍有效，出租人只能終止原租約。 「房屋可全部轉租」「承租人一定可以轉租」：錯。法定例外只有房屋「一部」轉租且無反對約定。 「房屋一部轉租，出租人得終止」：錯。無反對約定時屬合法轉租。 「合法轉租後原租約終了」「次承租人造成的損害承租人不負責」「出租人得向次承租人收租」：均錯。 「出租人不得請求法院增加租金」：錯。不動產價值昇降時雙方均得請求增減，僅定有期限者不適用。 「無約定時由承租人修繕」「催告後出租人不修，承租人不得終止」「不得於租金中扣除」：均錯。 「通知後出租人未立即修繕，即可自行修繕」：錯。須定相當期限催告，逾期不修才可。 「租賃物失火係因承租人輕過失，承租人不負責任」：這是正確敘述，重大過失才負責。 「裝潢費用全數請求返還」：錯。以現存增價額為限，且須出租人知情而不反對。 「出租人無權利瑕疵擔保責任」：錯。物之瑕疵、權利瑕疵均負擔保責任。 「房屋出售即可終止租約」「一部滅失但不影響目的，出租人得終止」：錯。 「欠租一個月即可立即終止」：錯。房屋須達二個月租額並經定期催告。 「凡承租人所有之財產均得留置」：錯。限置於該不動產之物，且禁止扣押之物除外。 「房屋出賣未通知基地所有人，買賣契約無效」：錯。只是不得對抗優先承買權人。 「使用借貸為諾成、有償」「借用人返還同種類、品質、數量之物」：錯。使用借貸要物、無償、返還原物；同種類返還是消費借貸。 「使用借貸與消費借貸均為無償／均須原物返還」：錯。兩者共同點是「均為要物契約」。 「寄託為諾成契約」「寄託必為有償」：錯。一般寄託為要物契約，原則無償。 「銀行保管箱成立寄託契約」：錯。屬租賃。 「借用人逾期不還構成竊占」：錯。可主張契約返還、無權占有、不當得利。 記憶口訣 租賃諾成必有償，出租間接承租直；不動逾年要字據，未寫有效不定期；租期二十超則縮，基地建屋不設限。 房屋一部無禁可，全租須得出租諾；違法轉租約仍有效，出租只能終止原約。 修繕稅捐歸出租，定期催告逾期修；欠租房屋滿兩月，催告不付才終止。 使用消費寄託皆要物，只有租賃是諾成；使用無償還原物，消費同種同質同數量。