租賃轉租

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建立於 2026年10月18日

學習重點 掌握租賃的成立方式：不動產租期逾一年未立字據，仍有效，但視為不定期限租賃。 分清轉租的原則與例外：一般轉租須經承諾；房屋一部轉租，原則上不必另得承諾。 熟記出租人的修繕、稅捐及瑕疵擔保義務，以及承租人自行修繕前的催告程序。 辨別終止租約的事由，尤其是欠租、違法轉租、不當使用與留置物遭取走。 掌握不動產出租人留置權、租期二十年上限，以及租地建屋的特殊規定。 核心觀念 一、租賃的成立方式與最長期限 租賃是出租人提供租賃物供承租人使用、收益，承租人支付租金的契約，原則上不以書面為成立要件。但依民法第422條，不動產租賃期限逾一年，應以字據訂立；未以字據訂立，視為不定期限租賃。法律效果不是無效、不是效力未定，也不是自動變成一年租約。 依民法第449條，租賃期限不得逾二十年；約定超過者，縮短為二十年，契約仍有效，不是無效或得撤銷。期限屆滿時，當事人得更新租約。租用基地建築房屋，不受二十年上限的限制，因此基地租約約定逾二十年是可以的。 二、轉租：先看標的，再看全部或一部 依民法第443條，承租人原則上非經出租人承諾，不得轉租。但租賃物為房屋時，除有反對約定外，承租人得將其一部分轉租。所以「承租人一定可以轉租」是錯的。 轉租情形判斷原則 土地或其他租賃物轉租原則上須經出租人承諾。 房屋全部轉租須經出租人承諾。 房屋一部分轉租無反對約定時，可以轉租，屬合法轉租。 房屋一部分轉租，但已有禁止約定不得逕行轉租。 房屋供營業或辦公使用，不影響上述民法原則。判斷關鍵是「房屋全部或一部」與「有無反對約定」，不是承租人拿來居住、辦公或營業。合法的一部轉租，出租人不得據以終止租約。 依民法第444條，合法轉租後，原出租人與承租人的租賃關係仍然繼續；承租人與次承租人間則另有轉租契約。轉租不等於承租人退出原租約。因次承租人應負責之事由所生的損害，承租人負賠償責任。 在原租約及合法轉租關係存續、次承租人有占有權源時，原出租人不能請求承租人或次承租人返還房屋。依契約相對性，原出租人向承租人收取原租約租金，承租人向次承租人收取轉租租金；原出租人不因轉租而取得對次承租人的租金請求權，也不能要求承租人交出向次承租人收取的租金。 違法轉租，不代表轉租契約無效。承租人與次承租人間的轉租契約屬債權契約，依契約相對性仍然有效；違法轉租的主要效果是原出租人得終止與承租人間的原租約，而不是去終止承租人與次承租人的轉租契約，也不能直接向次承租人請求租金。承租人也不能以轉租違法為由，免除次承租人造成損害時對原出租人的責任。 三、出租人的義務與修繕程序 出租人應交付合於約定使用、收益的租賃物，並在租賃關係存續中保持其適用狀態；對物的瑕疵與權利瑕疵，都負擔保責任，所以「出租人無權利瑕疵擔保責任」是錯的。租賃物應納的稅捐，依民法第427條除另有約定外由出租人負擔，例如房屋稅。 依民法第429條，修繕原則上由出租人負擔，但契約另有訂定或另有習慣者，從其訂定或習慣。房屋因地震造成水管漏水，沒有約定也沒有習慣時，仍由出租人修繕，不能因出租人沒有過失就認為不必修繕，更不會變成連帶或由政府修繕。另外，出租人為保存租賃物所為的必要行為，承租人不得拒絕。 出租人負修繕義務而租賃物有修繕必要時，依民法第430條，承租人得定相當期限催告出租人修繕。出租人於期限內仍不修繕，承租人得： 終止契約。 自行修繕，請求出租人償還費用。 自行修繕，於租金中扣除修繕費用。 因此，「未通知就直接修，再請求償還或扣租金」及「通知後沒有立即修，就自行處理」都忽略了「定相當期限催告、出租人逾期不修繕」的要件；反過來說，經定期催告而出租人逾期不修，承租人終止、求償、扣租都可以。 裝潢費不等於修繕費。依民法第431條，承租人支出有益費用，須使租賃物價值增加，且出租人知其情事而不為反對之表示，才得於租賃關係終止時請求償還，並以現存增價額為限；不能要求返還當初全部裝潢支出。 四、承租人的義務與失火責任 承租人應支付租金，並以善良管理人的注意保管租賃物，依約定方法使用、收益。但民法第434條對失火另有特別規定：租賃物因承租人的重大過失致失火而毀損、滅失，承租人才對出租人負損害賠償責任。因此「承租人輕過失失火不負責任」是正確敘述。 五、終止事由與不能終止的情形 情形要件與效果 不依約定方法使用、收益經出租人阻止，仍繼續為之，出租人得終止。 遲付租金出租人定相當期限催告，逾期仍不支付，出租人得終止；房屋租賃另有欠租門檻。 違法轉租出租人得終止原租約。 不顧出租人異議，取去依法留置之物出租人得終止。 不可歸責於承租人的一部滅失承租人得按滅失部分請求減租；剩餘部分不能達租賃目的時，承租人才得終止。出租人不能因此終止。 出租人將租賃物出售不是終止事由。 房屋欠租依民法第440條，須遲付租金總額達二個月之租額，並經定期催告仍不支付，出租人才得終止；租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止。 出租人出售房屋，不是終止事由。民法第425條採「買賣不破租賃」：租賃物交付後，承租人占有中，出租人將所有權讓與第三人，租賃契約對受讓人仍繼續存在。但未經公證的不動產租約，期限逾五年或未定期限者，不適用該條。 六、不動產出租人的法定留置權 依民法第445條，不動產出租人就租賃契約所生的債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權；但禁止扣押之物不在此限。所以留置對象限於承租人放在該不動產內、且非禁止扣押之物，不是承租人全部財產；出租人取得的是留置權，不是所有權、地上權或撤銷權。 承租人得提出擔保，以免出租人行使留置權。出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去留置物。題幹即使寫成「承租人之法定留置權」，仍應依規範內容辨認：權利人是出租人，標的是承租人之物。 七、租地建屋與相互優先承買權 依民法第426條之2，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買的權利；承租人出賣房屋時，基地所有人也有同樣權利。出賣人應將出賣條件以書面通知，優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買，視為放棄。 出賣人未以書面通知而為所有權移轉登記者，不得對抗優先承買權人；買賣契約並不因未通知而無效。 常考陷阱 「房屋無禁止約定，就能全部轉租」：免經承諾的例外只限房屋一部轉租；全部轉租或土地轉租，須經承諾。 「房屋一部轉租，出租人得終止」：無反對約定時是合法轉租，不能終止。 「合法轉租後，原租約終了、承租人免責」：原租約繼續，承租人仍須對次承租人應負責之事由所生損害負責。 「出租人可向次承租人收租、可請求次承租人返還、可向承租人請求轉租租金」：契約相對性，出租人只能依原租約向承租人收租。 「違法轉租，所以轉租契約無效」或「出租人得終止轉租契約」：轉租契約仍有效；出租人得終止的是自己與承租人的原租約。 「修繕原則上由承租人負擔」、「出租人無過失就不用修」：除另有約定或習慣，修繕由出租人負擔。 「修繕只能請求償還，不能扣租或終止」：定期催告而逾期不修繕後，可終止、自修求償或扣租。 「出租人為保存租賃物的必要行為，承租人可拒絕」：承租人不得拒絕。 「裝潢越漂亮，就能請求全部費用」：須出租人知情未反對，且以現存增價額為限。 「出租人無權利瑕疵擔保責任」、「稅捐由承租人負擔」：皆錯，出租人負物及權利瑕疵擔保，稅捐原則上由出租人負擔。 「一部滅失或出售房屋，出租人即可終止」：兩者都不是出租人的終止事由。 「承租人所有財產均得留置」：限置於該不動產內之物，禁止扣押之物除外。 「超過二十年或未立字據，租約都無效」：逾二十年縮短為二十年；不動產逾一年未立字據，視為不定期限租賃。 「租地建屋未通知優先承買權人，買賣契約無效」：只是不得對抗優先承買權人；且基地租約可以逾二十年。 記憶口訣 「房一可、全須諾；轉租續、損仍負。」房屋一部無反對約定可轉租，全部須承諾；轉租後原租約繼續，承租人仍負次承租人造成的損害。 「違轉契約仍有效，終止只砍原租約。」 「一年無據變不定，二十超期縮二十；修繕先催定期限，終止自修或扣租。」