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學習重點 掌握租賃的性質、書面要求與期限：諾成、有償、雙務、不要式；不動產租期逾一年未立字據，視為不定期限租賃；租期原則上不得逾二十年。 分清出租人的修繕、稅捐與瑕疵擔保義務，承租人的注意義務，以及哪些權利必須先定期催告才能行使。 熟記出租人得終止租約的法定事由，並辨認「出售租賃物」「一部滅失」等不能由出租人終止的情形。 辨認合法轉租與違法轉租，區別原租約、轉租契約及各當事人的請求權；掌握不動產出租人的法定留置權。 掌握買賣不破租賃的要件與例外，並比較租賃、使用借貸、消費借貸及寄託的成立方式、對價與返還義務。 核心觀念 一、租賃的性質、書面與期限 租賃是出租人提供租賃物供承租人使用、收益，承租人支付租金的契約，屬諾成、雙務、有償的債權契約，意思表示一致即成立，不以交付租賃物為成立要件，也不以登記為生效要件，所以不是要物契約，也不是物權契約。租賃必有租金，沒有「無償租賃」。出租人不必是所有權人；出租他人之物，租約仍然有效。 租賃不移轉所有權，租賃物交付後由承租人直接占有，出租人只是間接占有人。 租賃原則上為不要式契約，例如汽車租賃，口頭約定即可成立。但依民法第422條，不動產租期逾一年，應以字據訂立；未立字據，視為不定期限租賃。法律效果不是無效、不是效力未定，也不是縮短為一年。另應注意：「字據（書面）」與「公證」是兩回事，公證只和買賣不破租賃的例外有關，不影響租約效力。 依第449條，租期原則上不得逾二十年，逾二十年者縮短為二十年，契約仍然有效，並非全部無效；租用基地建築房屋不受二十年的限制。定期租約屆滿原則上消滅；承租人仍繼續為使用、收益，而出租人不即表示反對時，才視為以不定期限繼續契約。 二、出租人的義務與承租人的責任 出租人應交付合於約定使用、收益狀態的租賃物，並於租期中保持此狀態，對租賃物負物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保責任。租賃物的稅捐由出租人負擔。修繕原則上也由出租人負擔，但契約另有訂定或另有習慣者除外；漏水不可歸責於承租人時，即使起因於地震，未約定亦無習慣，仍由出租人修繕。 出租人負修繕義務而不修繕時，承租人應定相當期限催告；出租人於期限內仍不修繕，承租人得終止契約，或自行修繕後請求出租人償還費用，或從租金中扣除。不能未通知就直接找人修繕，也不能僅以「通知後未立即修理」就自行修繕，關鍵在「定期催告」。 出租人於租賃關係存續中，為保存租賃物所為的必要行為，承租人不得拒絕。 承租人應支付租金，並以善良管理人的注意保管租賃物；但租賃物因承租人失火而毀損、滅失者，以重大過失為限才負賠償責任，僅有輕過失不負責任。 裝潢等費用並非租約終止時即可全額請求：承租人就租賃物支出有益費用，須使租賃物價值增加，且出租人知情而不為反對表示，於租賃關係終止時，出租人才應償還，並以現存的增價額為限；承租人增設的工作物，得取回，但應回復原狀。 租賃物為不動產者，因價值升降，當事人雙方均得聲請法院增減租金，並非只有承租人可請求減租；但定有期限的租賃不適用此規定。 三、租賃終止的主要事由 情形判斷要件與效果 違反約定使用方法承租人違反約定方法或依物之性質所定方法為使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之，出租人得終止。 遲付租金須先定相當期限催告，期限內仍不支付，始得終止，不能遲延即立即終止。房屋租賃另須遲付租金總額達二個月之租額；約定於每期開始時支付者，並須遲延給付逾二個月。 違法轉租出租人得終止原租約；法律用語是「終止」，不是「解除」。 取去留置物承租人不顧出租人提出的異議而取去留置物，出租人得終止。 租賃物一部滅失非因可歸責於承租人之事由者，承租人得按滅失部分請求減少租金；存餘部分不能達租賃目的時，承租人得終止。出租人並無終止權。 出售租賃物出售或移轉所有權不是出租人終止租約的事由，租約依買賣不破租賃由受讓人承接。 四、轉租：先看標的，再看範圍 依第443條，承租人原則上非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，土地亦同。例外是租賃物為房屋時，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租，不需出租人同意，這是合法轉租。房屋全部轉租仍須出租人承諾；經承諾者，全部轉租亦屬合法。所以「承租人一定可以轉租」是錯的。 合法轉租後，原出租人與承租人間的租賃關係仍為繼續，不因轉租而終了；承租人與次承租人間另成立轉租關係。原出租人與次承租人間沒有契約關係，因此原出租人不能直接向次承租人請求租金，也不能向承租人請求交出次承租人支付的租金；在合法轉租及原租約存續中，原出租人不得請求承租人或次承租人返還房屋。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。 違法轉租不等於轉租契約無效。轉租契約是承租人與次承租人間的債權契約，仍然有效；原出租人得終止的是自己與承租人的原租約，不能終止承租人與次承租人訂立的轉租契約，也不能直接向次承租人請求租金。承租人違法轉租時，對次承租人應負責事由所生的損害，同樣負賠償責任。 五、不動產出租人的法定留置權 依第445條，不動產出租人就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權；但禁止扣押之物不在此限。留置對象不是承租人的全部財產，出租人也不因此取得所有權、地上權或撤銷權。題目即使寫成「承租人法定留置權」，指的仍是這項出租人的權利。 承租人得提供擔保，以免出租人行使留置權。承租人取去留置物時，出租人得提出異議；出租人有異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去。承租人不顧異議而取去，出租人得終止租約。 六、買賣不破租賃與基地優先承買權 依第425條，出租人於租賃物交付後、承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，租賃契約對於受讓人仍繼續存在，由受讓人承接出租人的地位。因此： 出租人與買受人間的買賣契約有效，所有權可以移轉。 租賃關係改存在於承租人與受讓人之間，原所有人不再是出租人。 受讓人不得以所有權人身分請求承租人返還房屋；原出租人也不得以出售為由終止租約。 租賃既由受讓人承接，承租人權益未受損害，不能據此向原出租人主張債務不履行損害賠償。 例外：未經公證的不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用買賣不破租賃。因此未公證的四年租約，只要已交付且承租人占有中，仍可對受讓人主張租約繼續存在；未公證也不使租約無效。 租用基地建築房屋時，出租人出賣基地，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人出賣房屋，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。出賣人未通知優先承買權人而訂立買賣契約，效果是不得對抗優先承買權人，買賣契約並非無效。 七、借貸、租賃與寄託的比較 契約成立方式有償或無償標的物與返還 租賃諾成、原則不要式必為有償不移轉所有權，返還原物。 使用借貸要物必為無償不移轉所有權，借用人返還原物。 消費借貸要物可有償（約定利息）或無償移轉金錢或代替物的所有權，返還種類、品質、數量相同之物。 一般寄託要物可有償或無償，不是必為有償目的在保管，不移轉所有權，返還原物。 使用借貸與消費借貸的共同點是均為要物契約；兩者不「均為無償」，也不「均須原物返還」，須移轉所有權的是消費借貸而非使用借貸。 一般寄託中，不論是否定有返還期限，寄託人均得隨時請求返還寄託物；未定返還期限者，受寄人也得隨時返還。受寄人非經寄託人同意，不得使用寄託物；受有報酬者，應以善良管理人的注意保管，無報酬者，應與處理自己事務為同一之注意。銀行保管箱是銀行提供箱體供客戶自行使用，屬租賃契約，不是寄託或委任。 使用借貸期限屆滿，借用人拒不返還時，出借人得主張借用人無權占有、應依契約負返還義務，亦得主張不當得利；但不能主張屬於刑法上的「竊占」，竊占的客體是他人的不動產，借用人原本即合法取得占有，汽車又是動產。 附條件提供房屋居住時，要先判斷雙方現在的關係：甲先無償提供房屋給乙居住，屬使用借貸；「乙未於一年內找到工作」成就時，乙須停止使用，使用借貸關係因此消滅，故屬使用借貸契約的解除條件。條件成就使法律行為失效者為解除條件，使法律行為發生效力者才是停止條件。 常考陷阱 「租賃為要物契約」「須交付占有租約才成立」：錯。租賃為諾成契約，意思表示一致即成立。 「出租人須為所有權人」「租約可能無償」：錯。出租他人之物仍有效；租賃必為有償。 「出租人居於直接占有人地位」：錯。承租人直接占有，出租人間接占有。 「汽車租賃非經登記不生效力」「為物權契約」：錯。租賃為不要式的債權契約。 「口頭約定兩年租期，所以租約無效」「縮短為一年」：錯。不動產逾一年未立字據，視為不定期限租賃。 「租期逾二十年無效」：錯。縮短為二十年；租用基地建屋不受限制。 「租期屆滿繼續使用，就自動續租」：還須出租人不即表示反對，才視為不定期限繼續。 「房客欠租就能立即終止」：須先定相當期限催告；房屋另有二個月租額的門檻。 「出租人出售房屋即得終止租約」「一部滅失出租人得終止」：錯。這兩者都不是出租人的終止事由。 「無約定時由承租人修繕」「房屋稅由承租人負擔」：錯。原則上都由出租人負擔。 「通知出租人後未立即修繕，即可自行修繕」：錯。須定相當期限催告，逾期仍不修繕，才可終止、自行修繕請求償還或從租金扣除。 「出租人保存租賃物的必要行為，承租人得拒絕」：錯，不得拒絕。 「承租人輕過失失火也要賠」：錯。失火責任以重大過失為限。 「裝潢費終止時可全額請求」：錯。限有益費用、出租人知情不反對，並以現存增價額為限。 「出租人不得請求增加租金」：錯。雙方均得請求增減，但定期租賃不適用。 「出租人無權利瑕疵擔保責任」：錯。出租人同時負物及權利瑕疵擔保。 「房屋全部可任意轉租」「土地可部分轉租」：錯。只有房屋一部分在無反對約定時可轉租。 「違法轉租，出租人得解除契約」「轉租契約無效」「出租人得終止轉租契約」：都錯。出租人得終止的是自己與承租人的原租約，轉租契約仍有效。 「轉租後原租約終了」「次承租人造成的損害承租人不負責」「原出租人可向次承租人收租」：都錯。 「承租人所有財產均得留置」：錯。限置於該不動產內的承租人之物，且禁止扣押物除外。 「未公證的租約無效」「未公證就不能對抗買受人」：錯。須逾五年或未定期限才排除買賣不破租賃。 「出售後租約仍存在於原出租人與承租人間」「受讓人得請求返還」：錯。租約由受讓人承接。 「未通知優先承買權人，買賣契約無效」：錯。效果是不得對抗優先承買權人。 「使用借貸為諾成、有償契約」「借用人返還同種類物」：錯。使用借貸為要物、無償，返還原物。 「寄託必為有償」「寄託為諾成契約」：錯。寄託為要物契約，可以無償。 「銀行保管箱是寄託」：錯。屬租賃。 「借期屆滿拒還汽車屬竊占」：錯。屬無權占有、契約返還及不當得利問題。 記憶口訣 「一書、五證、二十限」：不動產逾一年須字據，否則視為不定期限；未公證且逾五年或不定期，不適用買賣不破租賃；租期原則上限二十年，基地建屋不受限。 「房屋部分可轉，全屋土地要准；違轉可終止，轉約非無效。」 「修繕稅捐歸房東，修前先要定期催。」 「租賃諾成必有償；借貸寄託都要物，只有使用借貸必無償。」