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學習重點 熟記民法第757條物權法定主義，以及現行民法承認的物權種類。要能辨認不在其中的權利，例如租賃權、人役權、不動產質權、連帶保證。 能分辨用益物權與擔保物權、法定物權與意定物權、原始取得與繼受取得，以及物權與債權在效力上的差異。 掌握不動產依法律行為變動須具備「合意、書面、登記」，動產讓與須具備「讓與合意、交付」，並熟悉第759條「先取得、登記後始得處分」的例外。 理解混同、地上權與不動產役權的內容及從屬性，以及各種物權的存續期間規定。 核心觀念 一、物權法定主義 民法第757條規定：物權除依法律或習慣外，不得創設。可作為依據的有民法、其他法律，以及具有法規範效力的習慣法。行政命令、法院判決或單憑法理，都不能創設物權。 物權法定主義有兩層限制：一是不能自創法律沒有的物權種類，二是不能改變法定物權的核心內容。例如普通抵押權的特徵是不移轉占有，如果約定抵押人應交付抵押物，就是改造了抵押權的內容，違反物權法定主義。相對地，設定區分地上權、設定最高限額抵押權、讓與共有物的應有部分，都有法律依據，並不違反。 二、物權的種類與分類 現行民法物權編規定的物權包括：所有權、地上權（含區分地上權）、農育權、不動產役權、抵押權（含最高限額抵押權）、質權（動產質權、權利質權）、典權、留置權。占有是對物事實上管領的狀態，不是物權。 分類種類辨認重點 用益物權地上權、農育權、不動產役權、典權支配物的使用收益，區分地上權也屬於此類 擔保物權抵押權、質權（動產質權、權利質權）、留置權支配物的交換價值，用來確保債權受償 不屬於民法物權租賃權、連帶保證（屬債權關係）、人役權、不動產質權民法沒有規定這些物權類型 判斷是否為不動產物權時要注意：質權的標的是動產或權利，留置權的標的限於動產，所以兩者都不是不動產物權。地上權、農育權、抵押權則是不動產物權。 修法用語要留意：2010年修法後，舊法的「地役權」已改為「不動產役權」，「永佃權」已刪除，另新增「農育權」。因此題目把「地役權」與「占有」並列問「何者不是物權」時，應選兩者皆是。 準物權是指本身不是民法上的物權，但法律上將其視為物權、準用物權規定的權利，例如水權、礦業權、漁業權。 三、物權與債權的效力；擔保物權的特性 債權具有相對性，原則上只能向特定債務人請求給付。物權直接支配標的物，具有對世效力，通常以排他性、優先性、追及性說明，這些是物權的一般效力。 擔保物權的共通特性是從屬性、不可分性、物上代位性，排他性不在其中。最高限額抵押權在債權確定前，從屬性較弱。 占有權能的有無：抵押權人沒有占有權能。動產質權人、留置權人須占有標的物，地上權人也依權利內容使用、占有土地。 四、法定物權、意定物權與取得方式 意定物權依當事人的法律行為設定，例如地上權、普通抵押權。法定物權則在法律要件具備時當然發生。留置權只能依法律規定發生，不能以約定設定，是典型的絕對法定物權。 取得方式意義例子 原始取得不以他人既有的權利為基礎拾得遺失物依法取得所有權、無主物先占、取得時效、添附 繼受取得承受他人既有的權利買賣取得所有權、繼承，以及在他人土地上設定抵押權（屬設定取得） 繼承雖然不是法律行為，仍屬繼受取得，不能把「非因法律行為」等同於「原始取得」。 五、不動產物權變動 依民法第758條，不動產物權依法律行為取得、設定、喪失及變更，須具備三項要件： 物權變動的合意 書面：物權行為是要式行為 登記：非經登記，不生效力 這裡的登記是設權登記（生效要件），不是宣示登記，同時也是不動產物權的公示方法。交付不動產不是生效要件。 物權行為具有獨立性與無因性：買賣等債權行為不成立、無效或被撤銷時，原則上不影響物權行為的效力。 一屋二賣時，買受人取得所有權的關鍵是登記，與訂約先後或交付先後無關。兩個買賣契約都有效，取得登記的人取得所有權，並可請求無權占有的先買受人返還房屋。先買受人只能向出賣人主張債務不履行責任。 第759條是例外規定：因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分。這裡的「法院之判決」限於形成判決，例如分割共有物判決。命對方辦理移轉登記的給付判決，仍須辦理登記才取得物權。 六、動產讓與與混同 依民法第761條，動產物權的讓與須具備讓與合意及交付，交付包括簡易交付、占有改定、指示交付等替代方式。機車屬於動產，監理機關的過戶登記只是行政管理措施，不是所有權移轉的要件。 民法第762條的混同，是指同一物的所有權與其他物權歸屬於同一人時，其他物權原則上因此消滅。但其他物權的存續對所有人或第三人有法律上利益時，例外不消滅。例如地上權人單獨繼承土地所有權，地上權因混同而消滅。要與抵銷、添附、混合區分清楚。 七、地上權與不動產役權 普通地上權：以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地的權利。地上權人得讓與地上權或設定抵押權，但契約另有約定或另有習慣者除外。地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利，所以建物讓與時，地上權隨同移轉。 不動產役權：以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的的權利。受益的一方稱為需役不動產，負擔的一方稱為供役不動產。主要特性如下： 從屬性：不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利的標的物。 取得：依法律行為取得者，須有書面並登記。因時效取得者，以繼續並表見者為限。 效力：行使權利時，應選擇對供役不動產損害最少的處所及方法。 八、存續期間 權利期間重點 地上權得定期限，也得不定期限。未定期限且存續逾20年，或成立目的已不存在時，法院得依請求定其存續期間或終止地上權 農育權不得逾20年，逾期者縮短為20年。以造林、保育為目的或法令另有規定者，不在此限 不動產役權得約定存續期間 典權約定期限不得逾30年，逾期者縮短為30年 題目若問「何種物權不得定有存續期間」，各選項的物權其實都可以約定期間，不要誤以為某一種物權一律不得定期。 常考陷阱 「物權只能依民法（或土地法）創設」「得依判決、法理、命令創設」：都錯誤。依據只限於「法律或習慣」，習慣法也可以。 「不動產質權、人役權、租賃權是民法物權」：都不是。「區分地上權」「最高限額抵押權」則是民法明定的物權。 「質權是用益物權」「不動產役權是擔保物權」：方向弄反了。質權（包括權利質權）是擔保物權，不動產役權是用益物權。 「排他性是擔保物權的共通特性」：錯誤。共通特性是從屬性、不可分性、物上代位性。 「抵押權人可占有抵押物」：錯誤。抵押權不移轉占有，約定交付抵押物違反物權法定主義。 「設定抵押權、繼承屬原始取得」：錯誤，兩者都是繼受取得。拾得遺失物才是原始取得。 「不動產物權變動須交付」「登記是宣示登記」：錯誤。要件是合意、書面、登記，而且登記是生效要件。 「先交屋或先訂約的買受人取得所有權」：錯誤。一屋二賣以登記決定所有權歸屬，兩個買賣契約都有效。 「給付判決屬於第759條的判決」：錯誤。只有分割共有物等形成判決，才能在登記前取得物權。 「機車須過戶登記才取得所有權」：錯誤。動產讓與只需讓與合意加上交付。 地上權人繼承土地後地上權消滅的原因：是混同，不是抵銷、添附或混合。 「地役權仍是現行民法物權」：現行法已改稱不動產役權。題目把地役權與占有並列為「非物權」時，兩者都應選。 記憶口訣 「法律習慣可創設，判決命令法理不行。」 「不動產合書登，動產合交付；七五九先取得，登記再處分。」不動產依法律行為變動須合意、書面、登記；動產讓與須合意、交付；第759條的情形先取得權利，登記後才能處分。 「用益看使用，擔保看價值；抵押不占有，留置純法定。」 「擔保三特性：從、不可分、代位；排他歸物權。」 「農二十、典三十。」農育權期限上限20年，典權期限上限30年。