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學習重點 掌握物權行為的意義、數量認定、獨立性與無因性，並區分買賣契約（債權行為）與所有權移轉（物權行為）。 熟記不動產以登記、動產以交付為公示方法，並能辨識現實、簡易、占有改定、指示四種交付。 區分公示原則與公信原則，掌握不動產善意取得的要件，以及非因法律行為取得不動產物權的規則。 分清各類物權的標的與是否須登記，以及所有權人物上請求權的內容與界限。 理解占有人的分類、取得時效的要件與先占。 核心觀念 一、物權基本原則 物權是直接支配特定標的、具有排他效力的權利。物權具有絕對性（對世性），任何人都負有不得侵害的義務；「相對性」是債權的特徵，只能對特定債務人主張，因此物權相對性不是物權的原則。 物權法定主義：物權除依法律或習慣外，不得創設（民法第757條）。 公示原則：物權變動須有讓社會大眾足以辨識的外觀。 公信原則：信賴公示外觀而交易的人，即使外觀與真實權利不符，仍受保護。 優先效力：物權原則上優先於債權；同一標的上先成立的物權，原則上優先於後成立的物權。 二、物權行為：意義、數量、獨立性與無因性 物權行為是以物權變動為直接內容的法律行為，例如所有權移轉、普通抵押權設定、普通地上權設定。買賣契約只使當事人負擔交付標的、移轉所有權及支付價金的義務，屬債權行為；共有物分管契約是共有人間約定如何使用、管理共有物，不直接使物權變動，也不是物權行為。 物權以獨立的物為標的，物權行為的數量應依標的物個數認定。土地、其上房屋及另一獨立車庫各為獨立的不動產，即使以一份契約一併出賣，移轉所有權仍涉及三個物權行為。 獨立性是指物權行為與債權行為是兩個各自獨立的法律行為；無因性是指物權行為的效力不受其原因（債權行為）影響，債權行為不成立、無效或被撤銷，物權行為原則上仍然有效。 例如：出賣並已交付書籍後，發現買賣契約無效。因無因性，買受人仍已取得所有權，出賣人已非所有人，不能請求返還所有物；但買受人取得所有權欠缺法律上原因，出賣人應依不當得利請求返還該書。 無因性並非毫無例外。我國實務採共同瑕疵理論：使債權行為無效或得撤銷的瑕疵（例如無行為能力、詐欺、脅迫），若同時存在於物權行為，物權行為也一併無效或得撤銷。至於條件關聯性理論、法律行為一體性理論，則屬學說上其他修正方式，並非實務所採。 三、公示原則：不動產登記與動產交付 依法律行為取得、設定、喪失或變更不動產物權，非經登記，不生效力，且該物權行為應以書面為之（民法第758條），所以不動產物權行為是要式行為。交付房屋或土地不是不動產物權變動的生效要件；簽約、付款、持有所有權狀或辦理預告登記，也都不能取代登記。 動產物權的讓與，非將動產交付，不生效力（民法第761條）。交付不以實際移轉為限，法律另承認三種觀念交付： 交付方式辨識關鍵典型例子 現實交付實際把動產交給受讓人，使其取得直接占有。當面交車、交書。 簡易交付受讓人已占有動產，於讓與合意時發生讓與效力。自行車已借給乙使用，甲決定把它贈與乙，最為迅捷。 占有改定讓與人仍要繼續占有，雙方另訂契約（如租賃、借用），使受讓人取得間接占有，以代交付。甲賣車給乙，仍想用一週，約定由乙出租給甲。 指示交付動產由第三人占有，讓與人把對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代交付（又稱讓與返還請求權）。甲把出租給乙的車或書賣給丙，租期未滿無法取回。 四、不動產善意取得與非因法律行為取得 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。善意第三人信賴不動產登記，而依法律行為為物權變動之登記者，其變動效力不因原登記物權不實而受影響（民法第759條之1）。這是公信原則的具體規定。 以信賴登記為前提：須有不實登記，第三人是基於信賴登記而交易。 須為法律行為交易：繼承等非因法律行為取得者，不適用。 須已完成物權變動登記：只有訂約或付款，不受保護。 屬原始取得：直接依法律規定取得，不是繼受原登記人的權利。 只要求善意：法條沒有「非明知或無重大過失」的限制。「受讓人明知或因重大過失而不知讓與人無讓與權利者，不受保護」是動產善意取得的規定，不能套用到不動產。 因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權（民法第759條）。這是「取得不須先登記，處分前才須登記」。 此處的法院判決，是指能直接發生物權變動的形成判決（例如分割共有物判決）。命被告辦理所有權移轉登記的給付判決，只確定被告負有登記義務，原告仍須辦妥登記，才取得不動產物權。 五、各類物權的標的與登記 物權標的是否須登記才生效 所有權動產、不動產均可不動產須登記；動產須交付 普通地上權、農育權他人土地須登記 不動產役權他人不動產須登記 典權他人不動產（土地、房屋均可）須登記 普通抵押權、最高限額抵押權不動產（民法上的抵押權不適用於動產）須登記 動產質權、權利質權動產；可讓與的財產權不須登記，非不動產物權 留置權動產符合法定要件即當然發生，不須登記 判斷「何者為不動產物權」時，抵押權是典型答案；質權、留置權都以動產或權利為標的。能以房屋為標的的是典權（及抵押權），地上權是使用他人土地的權利。 六、所有權人的物上請求權 所有權人的物上請求權有三種（民法第767條）： 所有物返還請求權：對無權占有或侵奪其所有物者請求返還。 除去妨害請求權：對現存的妨害請求除去，例如請求在自己停車場堆放巨大垃圾的人移除垃圾。 防止妨害請求權：對有妨害之虞者請求防止。 損害賠償請求權不是物上請求權，它是債權性質的請求權（例如侵權行為）。買受人依買賣契約請求交付土地、存款人請求銀行返還存款、救助者請求償還代墊費用，也都是債權請求，不是物上請求權。 七、占有人的分類 分類判斷標準例子 直接占有／間接占有是否自己直接管領標的物地上權人、承租人、借用人、質權人為直接占有人；出租人、貸與人、出質人為間接占有人 自主占有／他主占有是否以所有的意思占有所有人為自主占有；質權人、承租人、地上權人為他主占有 占有人／占有輔助人是否基於從屬關係受他人指示而管領受僱人依僱用人指示管領物品，為占有輔助人，僱用人才是占有人 八、取得時效與先占 取得時效的必要條件是：以所有之意思，和平、公然、繼續占有他人之物，並經過法定期間。 動產：原則十年；占有之始善意並無過失者，五年。 他人未登記之不動產：原則二十年，得請求登記為所有人；占有之始善意並無過失者，十年。 因此，善意占有不是取得時效的必要條件，善意並無過失只影響期間長短。 先占是以所有之意思，占有無主之動產，除法令另有規定外，取得其所有權，屬原始取得。先占是事實行為，不以有行為能力為必要：六歲孩童捕捉野生蝴蝶，由孩童自己取得所有權，不屬於父母，也不是共有或國有。遺失物有原所有人，不是無主物，不適用先占。 常考陷阱 公示方法對調：不動產是「登記」，動產是「交付」；「移轉占有」「簽訂契約」「預告登記」「所有權狀」都不是答案。 公示與公信混淆：「須有讓社會大眾足以辨識的外觀」是公示原則；「保護信賴外觀的人」是公信原則。 「不動產物權行為非經交付不生效力」：錯。不動產看書面與登記，不看交付。 「不動產善意取得以受讓人非明知或無重大過失為限」：錯。這是動產善意取得的限制，不動產只看善意、信賴登記、法律行為、完成登記。 「善意取得是繼受取得」：錯，是原始取得。 「取得給付判決即取得不動產所有權」：錯。給付判決仍須登記才生效；形成判決、繼承、徵收、強制執行才是登記前取得。 「留置權須登記」：錯。留置權依法當然發生；抵押權、最高限額抵押權、不動產役權、典權都須登記。 「買賣無效，出賣人可請求返還所有物」：錯。依無因性，所有權已移轉，應依不當得利請求返還。 「物權行為不因債權行為無效而無效」是獨立性：錯，這是無因性；獨立性只是指兩者分開存在。 「一份契約就只有一個物權行為」：錯。依標的物個數計算，土地、房屋、獨立車庫為三個。 「分管契約是物權行為」：錯，它只是共有人間的使用管理約定。 「損害賠償請求權是物上請求權」：錯。物上請求權只有返還、除去妨害、防止妨害。 「質權人是自主占有人」「貸與人是直接占有人」「地上權人是間接占有人」：都錯。直接／間接看誰實際管領；自主／他主看有無所有意思。 「取得時效須善意占有」：錯。必要條件是所有之意思、和平、公然、繼續。 「無行為能力人不能先占」：錯。先占是事實行為，孩童也能取得所有權。 「物權相對性是物權原則」：錯。物權具絕對性，相對性屬債權。 記憶口訣 不動產登記，動產交付；公示讓人看，公信護信賴。 已在手上用簡易，賣方續用占有改定，第三人手上指示交付。 不動產善意取得：信登記、法律行為、已登記、原始取得、不問重大過失。 物上請求三件事：返還、除去、防止；賠償不算數。 時效取得：所有意思，和平、公然、繼續；善意無過失只是縮短期間。