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學習重點 不動產物權依法律行為變動，須具備物權合意、書面、登記；交付不是生效要件。 區分「買賣契約」與「所有權移轉」：締約、付清價金或交屋，都不會讓買受人取得不動產所有權。一物二賣看誰先完成移轉登記。 民法第759條：因繼承、強制執行、徵收、法院形成判決等非因法律行為，在登記前就已取得不動產物權，但須登記後才能處分。給付判決不在其中。 汽車、機車屬動產，所有權讓與須有讓與合意與交付；監理過戶、付清價金、書面締約都不是生效要件。 同一物的所有權與其他物權歸屬同一人，其他物權原則上因混同而消滅。 核心觀念 一、不動產依法律行為變動：合意、書面、登記 民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」第2項規定：「前項行為，應以書面為之。」因此，以買賣移轉土地或房屋所有權，或以契約設定地上權、抵押權，都須具備物權變動的合意、書面及登記三項要件。 這類不動產物權行為是要式行為（須以書面為之）。登記是不動產物權的公示方法，而且具有使物權變動發生效力的作用，稱為設權登記（生效登記）。登記不是事後宣示既有物權變動的「宣示登記」。宣示登記是第759條情形的登記，見下文第三點。 交付不動產不是物權變動的生效要件。房屋已完成所有權移轉登記，即使還沒交屋，買受人已取得所有權。反過來說，即使已交屋入住，只要還沒辦移轉登記，買受人仍未取得所有權。 二、買賣契約與物權行為要分開判斷 買賣契約是債權行為，只讓出賣人負擔交付及移轉所有權的義務。所有權移轉則屬物權行為。雙方就標的物及價金達成合意時，買賣契約成立，但所有權還沒有移轉。 依物權行為獨立性及無因性，債權行為不成立、無效或被撤銷時，不影響物權行為的效力。出賣人只能另依不當得利等規定請求返還，不能直接說「買賣無效，所以移轉登記當然無效」。 一物二賣時，兩個買賣契約都有效。締約先後、付款先後、交屋先後都不能決定所有權歸屬，關鍵是誰已完成所有權移轉登記： 先賣乙並已登記，後賣丙並交屋：乙已因登記取得所有權，丙單純受交付並不能取得所有權。乙是所有權人，可以向無權占有的丙請求返還房屋。 先賣乙並已交屋，後賣丙並辦妥登記：丙因登記取得所有權。乙的占有權源來自與甲的買賣契約，依債之相對性不能對抗丙，所以丙可以請求乙返還房屋。乙只能向甲主張債務不履行的損害賠償。乙不能請求丙塗銷登記，也不能主張與丙共有。 三、第759條例外：先取得，登記後才能處分 民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」重點在於，這類取得不是依法律行為，所以在登記前就已經取得物權。此時的登記屬於宣示登記，是日後處分的要件，不是取得的生效要件。 取得原因何時取得判斷關鍵 買賣、贈與等法律行為完成登記時交屋、付款都不能代替登記；不可能在登記前取得 繼承繼承開始（被繼承人死亡）時未登記也已取得，但處分前須先登記 強制執行拍賣拍定人領得執行法院發給的權利移轉證書之日不以登記為取得時點 徵收依法律規定取得，不以登記為生效要件屬非因法律行為取得 法院形成判決（如分割共有物、分割遺產）判決確定時須與給付判決區分 法院給付判決（如判命辦理移轉登記）完成登記時不屬第759條，仍須登記才生效力 第759條所稱「法院之判決」，限於直接使物權發生變動的形成判決，例如裁判分割共有物、裁判分割遺產。舉例來說，法院判決遺產中的土地由某繼承人單獨取得，並命其補償其他繼承人，各時點的意義如下： 被繼承人死亡時，全體繼承人取得的是遺產的公同共有，還不是單獨所有。 該繼承人在判決確定時取得單獨所有權。 取得時點不必等到補償金付清，也不必等到登記完成。 給付判決不屬此項例外。給付判決只是命當事人履行義務，例如判命出賣人辦理所有權移轉登記，判決確定時物權並不會直接變動，仍須完成登記才生效力。 四、抵押權相關變動：看發生原因 前次序抵押權人將抵押權次序讓與後次序抵押權人，是依法律行為變更不動產物權，非經登記，不生效力。不能因為只是調整優先順序，就認為不必登記。 以下情形都是依法律規定發生，不以登記為生效要件： 抵押權擔保的債權讓與時，抵押權是從權利，隨同債權移轉，因此抵押權人變動。 因強制執行或實行抵押權，在法定要件下成立的法定地上權。這和以契約設定地上權須經登記不同。 五、動產所有權：讓與合意加上交付 民法第761條規定，動產物權的讓與，非將動產交付，不生效力。因此，汽車、機車等動產，須有讓與合意及交付才能移轉所有權。以下情形都不是所有權移轉的時點： 監理機關過戶：屬行政管理程序。 書面締約。 買賣合意成立。 付清價金。 交付除現實交付外，還有簡易交付、占有改定、指示交付等方式。但題目沒有交代特殊安排時，不能自行假設已完成交付。 出賣人既未交車、買受人也還沒付款時，出賣人仍是所有權人。出賣人使用、管理該車，不需要經買受人同意。買受人只對出賣人有請求交付及移轉所有權的債權。 車商將已售汽車交給員工運送，車子在送達前被員工撞毀： 此時尚未交付，所有權仍屬車商，因此員工並未侵害買受人的所有權，買受人無法對員工主張侵權責任。 車商須就履行輔助人的過失，視同自己的過失，依契約對買受人負債務不履行的損害賠償責任。 結論是只有車商對買受人負責，不是員工單獨負責，也不是兩人連帶負責。 六、物權混同：所有權與其他物權同歸一人 民法第762條規定，同一物的所有權及其他物權歸屬同一人時，其他物權因混同而消滅。但其他物權的存續對所有人或第三人有法律上的利益時，不消滅。例如地上權人單獨繼承土地所有權，地上權與所有權同歸一人，地上權因混同而消滅。 概念意義 混同所有權與其他物權（或債權與債務）歸屬同一人 抵銷雙方互負同種類債務，依意思表示互相抵充 添附、混合屬於不同人的物結合或混雜，發生所有權歸屬問題 常考陷阱 「不動產物權變動須交付才生效」：錯。生效要件是合意、書面、登記，題目問「何者不是要件」時，答案是交付。 「不動產物權行為的登記是宣示登記」：錯。第758條的登記是生效登記；第759條的登記才是宣示登記。 「不動產物權行為不必書面」：錯。不動產物權行為是要式行為，須以書面為之。 「債權行為無效，物權行為當然無效」：錯。依無因性，債權行為無效不影響物權行為效力。 「先買、先付錢、先入住者取得所有權」或「後買的契約無效」：錯。兩個買賣契約都有效，看誰先登記。 「法院判決都能在登記前取得物權」：錯。只有形成判決可以，給付判決仍須登記。題目列出繼承、強制執行、徵收、給付判決，要挑出「非第759條」或「須登記才生效」的選項時，答案是給付判決。 「買賣也能在登記前取得不動產」：錯。買賣是法律行為，不可能在登記前取得。 「分割遺產判決後，須付清補償金或辦妥登記才取得」或「被繼承人死亡時就單獨取得」：都錯。判決確定時取得單獨所有權。 「抵押權次序讓與不必登記」：錯。次序讓與非經登記不生效力；債權讓與時抵押權隨同移轉、法定地上權，才是不以登記為生效要件的情形。 「汽機車須辦過戶、付清價金或書面締約才取得所有權」：錯。只要讓與合意加上交付。 「車子在送交途中被員工撞毀，員工侵害買受人所有權」：錯。尚未交付，買受人不是所有權人。 「所有權與地上權同歸一人，地上權因抵銷、添附或混合消滅」：錯。正確是混同。 記憶口訣 不動產：合、書、登；動產：合、交。合是物權合意，書是書面，登是登記，交是交付。 繼、執、徵、形：先取得，登記才處分。形是形成判決；給付判決和買賣一樣，都要登記才生效。 一物兩賣看登記，動產買賣看交付。 一物兩權歸一人，混同他權滅。