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學習重點 掌握不動產物權依法律行為變動的要件：須有物權合意、書面及登記；交付房屋或土地不是生效要件。非因法律行為取得者，則可能先取得、後登記。 熟記民法第759條的「繼承、強制執行、徵收、法院判決」，區分可直接發生物權變動的形成判決，以及仍須登記的給付判決，並理解「非經登記，不得處分其物權」的意義。 區分買賣契約與所有權移轉：動產（含汽機車）以讓與合意加交付取得所有權，並熟悉四種交付方式。 整合物權基本原則、物權行為無因性、善意取得、混同、物上請求權及各類物權的標的物。 掌握取得時效、先占與占有人分類，避免把善意或行為能力誤認為所有取得方式的共同要件。 核心觀念 一、物權行為與物權基本原則 物權行為是以物權的得喪變更為直接內容的法律行為，例如所有權移轉、抵押權設定及地上權設定。買賣契約使當事人負擔移轉所有權、支付價金等義務，屬債權行為；共有物分管契約只是約定共有人如何使用管理共有物，也不是物權行為。 計算法律行為數量時，應將債權行為與各項物權行為分開。例如現金購買並交付一件動產，通常包含一個買賣債權行為，以及商品、金錢所有權移轉的兩個物權行為。 物權行為具有獨立性與無因性：債權行為不成立、無效或被撤銷，原則上不當然影響已成立生效的物權行為；給付人只能依不當得利請求返還。我國實務以共同瑕疵理論修正無因性：同一瑕疵（如詐欺、無行為能力）若同時存在於債權行為與物權行為，兩者可能各自因該瑕疵而無效或被撤銷。 民法物權的基本原則包括：物權法定主義（物權種類與內容須依法律或習慣，不能任意創設）、公示原則、公信原則及優先效力。物權具有絕對性（對世性），得對任何人主張；「相對性」是債權的特徵，不是物權原則。 公示是使外界知悉物權狀態：不動產原則以登記、動產以交付（占有）表現；公信則是於法定要件下，保護信賴公示外觀而交易的第三人。 二、不動產：登記生效與第759條例外 依民法第758條，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；該物權行為並應以書面為之，屬要式行為。應掌握物權合意、書面、登記三者，交付房屋或土地不是物權變動的生效要件。此處的登記屬設權（生效）登記，不能稱為宣示登記。 民法第759條規定，因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記始得處分其物權。重點是取得不以登記為必要，但後續物權處分須先登記；此時的登記屬宣示登記。 取得原因取得時點與判斷 買賣、贈與等法律行為須完成物權移轉登記才取得；只有契約、付款或交屋都不足。不可能於登記前取得。 繼承繼承開始（被繼承人死亡）時取得。 強制執行拍賣不動產拍定人自領得執行法院發給的權利移轉證書之日起取得。 徵收依法發生取得效力，不以移轉登記為生效要件。 法院形成判決判決確定時直接發生物權變動，如裁判分割共有物、分割遺產。 法院給付判決只是命當事人辦理移轉登記，本身不直接移轉物權，仍須登記始生效力，不屬第759條的「判決」。 例如繼承人先因被繼承人死亡而公同共有遺產，嗣後法院判決分割，將土地分歸其中一人單獨所有並由其補償他人，該人於分割判決確定時取得單獨所有權；不是回溯至被繼承人死亡時，也不以支付補償金或辦妥登記為生效要件。 「登記後始得處分」指移轉所有權、設定抵押權等物權處分，不表示登記前不能訂立買賣契約。另須區分：抵押權次序之讓與屬依法律行為的變動，須登記始生效力；因法律規定而成立的法定地上權（無論因強制執行或因實行抵押權），以及抵押權隨所擔保債權讓與而移轉，則非依法律行為設定，不以登記為生效要件。 三、一物二賣：看登記而不是看契約先後 出賣人將同一不動產先後賣給二人，兩個買賣契約都有效，不因先訂約而使後契約無效。所有權歸屬只看誰完成移轉登記： 先交屋給乙、後登記給丙：丙取得所有權，乙只占有房屋、並未取得所有權。乙對甲的買賣債權不能對抗丙（債權相對性），丙得依所有物返還請求權請求乙返還房屋；乙只能向甲請求債務不履行損害賠償。 先登記給乙、後交屋給丙：乙已取得所有權，交屋給丙不改變所有權歸屬。 四、動產所有權移轉與交付 依民法第761條，動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力；因此須有讓與合意與交付。汽機車也是動產，監理機關的過戶登記不是民法所有權移轉的生效要件；書面締約、支付價金或價金合意，也都不等於取得所有權。 交付方式判斷關鍵 現實交付實際移轉物的占有。 簡易交付受讓人原已占有，讓與合意時即生效力，最為迅捷，例如借用人受贈或買受該借用物。 占有改定讓與人繼續占有，雙方約定由受讓人取得間接占有，例如出賣後再向買受人借用。 指示交付第三人占有時，讓與人將對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代交付。 僅成立買賣、尚未交付，也未以其他方式代替交付時，車輛仍屬出賣人所有，出賣人仍得自行支配，不須經買受人同意。出賣人指派的員工在送車途中因過失毀車，由於車輛尚未交付，不構成侵害買受人的所有權，員工對買受人不負侵權責任；出賣人須就其履行輔助人的過失負同一責任，僅由出賣人向買受人負債務不履行責任。 五、善意取得、混同與物上請求權 依民法第759條之1，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。此種善意取得屬原始取得，以法律行為交易及信賴登記為前提；不動產善意取得只要求善意，不另以「無重大過失」為要件，勿套用動產善意取得的規定。 同一物之所有權及其他物權歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅；但其他物權之存續對所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。例如地上權人單獨繼承土地所有權，地上權原則上因混同消滅。抵銷是債的消滅原因，添附、混合則是動產所有權取得原因，皆不相同。 依民法第767條，所有人的物上請求權有三種：對無權占有或侵奪者，得請求返還；對妨害所有權者，得請求除去；有妨害之虞者，得請求防止。停車場所有人請求移開他人放置的巨大垃圾，屬除去妨害。損害賠償請求權是債權請求權，不屬物上請求權；買受人依買賣請求交付、無因管理人請求償還代墊費用、存款人請求提領存款，也都是債權請求。 六、各類物權的標的物 物權標的是否以登記為成立或生效要件 普通地上權、農育權、不動產役權他人土地（不動產役權以不動產為對象）依法律行為設定須登記 典權他人不動產，包括房屋須登記 抵押權（含最高限額抵押權）不動產，屬不動產物權；民法上不適用於動產須登記 動產質權動產以移轉占有成立 權利質權可讓與的權利依權利讓與方式設定 留置權動產符合要件即依法成立，不經登記即生效 七、取得時效、先占與占有 取得時效的共同要件是以所有之意思，和平、公然、繼續占有。動產一般期間為10年；占有之始善意並無過失者為5年。他人未登記不動產一般為20年；占有之始善意並無過失者為10年，期間完成後得請求登記為所有人。因此，善意只影響期間長短，不是取得時效的必要條件。 以所有之意思占有無主動產者，依先占取得其所有權。先占屬事實行為，不以行為能力為必要；六歲幼童捕捉野生蝴蝶，由幼童自己取得所有權，不歸父母或國家。 占有分類應依不同標準分開判斷：自主占有是以所有之意思占有，他主占有則否；直接占有是事實上直接管領，間接占有是基於一定法律關係由他人代為占有。地上權人、借用人、質權人通常為直接且他主占有人；貸與人、出租人通常為間接占有人。受僱人依雇主指示管領物品，屬占有輔助人，以雇主為占有人。 常考陷阱 「法院判決一律免登記取得」：第759條的判決是形成判決（如分割共有物）；給付判決仍須登記才生效。選項出現「給付判決」，就是「非經登記不生效力」的那一個。 「買賣也可能登記前取得」：買賣是法律行為，必須登記才取得不動產物權，不屬第759條情形。 「繼承取得後可直接移轉物權」：取得雖不待登記，處分仍須先完成登記。 「分割判決後，於付清補償金或辦妥登記時取得」：形成判決於判決確定時即生效。 「不動產物權變動須交付」「登記屬宣示登記」：依法律行為的變動是合意、書面、登記，登記為生效要件；交付不是要件。 「先訂約或先交屋者取得所有權」「後契約無效」：一物二賣兩契約都有效，所有權看誰完成登記；取得所有權的人可向未登記的占有人請求返還。 「汽機車須過戶登記才取得所有權」「付清價金時取得」：汽機車是動產，讓與合意加交付即可。 「送貨員毀損未交付的車輛，侵害買受人所有權」：未交付前所有權仍屬出賣人，只由出賣人對買受人負契約責任。 「不動產善意取得以非明知或無重大過失為限」：這是錯誤敘述，不動產善意取得只要求信賴登記的善意。 「物權相對性」：物權是絕對權，相對性是債權特徵，不是物權原則。 「損害賠償請求權屬物上請求權」：物上請求權只有返還、除去、防止三種。 「抵押權也可以動產為標的」「留置權是不動產物權或須登記」：民法抵押權只限不動產；留置權以動產為標的，依法成立、不經登記。 「善意是取得時效的必要條件」：必要條件是所有意思、和平、公然、繼續；善意無過失只縮短期間。 「質權人是自主占有人」「地上權人為間接占有人」「貸與人為直接占有人」：這三者都錯；受僱人為占有輔助人才是正確敘述。 「分管契約是物權行為」：分管契約只約定使用管理方式，不直接使物權變動。 記憶口訣 不動產：合意、書面加登記；動產：讓與合意加交付。 繼、執、徵、判先取得，登記再處分；給付判決要登記。 本來就在買方：簡易；賣方繼續持有：改定；第三人持有：指示。 物上請求三件事：返還、除去、防止；賠償屬債權。 時效四要件：所有、和平、公然、繼續；善意只管期間長短。