越界建築與竹木果實

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建立於 2026年10月18日

學習重點 越界建築先判斷建築人有無合法使用權源（土地所有人、地上權人、承租人等），再看是否「非因故意或重大過失」，以及鄰地所有人是否「知其越界而不即提出異議」。 越界建築的效果要分清楚：鄰地所有人「不得請求移去或變更」，但「仍得請求損害償金」，並「得請求對方購買越界土地」。不會因此拋棄權利、成立地上權或推定租賃。 竹木越界與果實自落分開處理：枝上未分離的果實仍歸原主；自落於一般鄰地，視為屬於鄰地所有人；自落於公用地，仍歸原主。 區分所有建築物：專有部分為單獨所有，共有部分及基地為分別共有。修繕費按應有部分分擔，使用他人正中宅門應支付償金。 因分割或讓與形成袋地時，只能通行讓與人、受讓人或他分割人的土地，而且無須支付償金。動物偶入他人土地時，土地所有人應容許對方尋查取回，未受賠償前得留置該動物。 核心觀念 一、越界建築：不得拆屋的要件與效果 依民法第796條，土地所有人建築房屋，非因故意或重大過失而逾越地界，鄰地所有人又知其越界而不即提出異議時，鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋，但對於所受損害仍得請求償金。一般所稱「輕過失」，符合非故意、非重大過失的要求。換言之，建築人可以主張鄰地所有人負有容忍義務。 「知情而未即異議」只是限制拆除、變更的請求，不表示拋棄土地所有權或其他權利。越界部分也不會因此「視為已設定地上權」或「推定有租賃關係」。這兩種說法屬於土地與房屋分屬不同人時的其他制度，不是越界建築的效果。 此時鄰地所有人另得請求土地所有人，以相當價額購買越界部分的土地及因此形成的畸零地；價額由當事人協議，不能協議時，得請求法院以判決定之。注意：這是鄰地所有人請求對方購買，不是建築人得強迫鄰地所有人出賣。 民法第796條之1另設法院衡量機制：鄰地所有人請求移去或變更房屋時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免除全部或一部的移去、變更義務；但土地所有人故意越界者，不適用。 上述規定不限於「房屋」。依民法第796條之2，具有與房屋價值相當之其他建築物（例如立體停車場、倉庫、納骨塔等），也準用之。所以建築物的用途不是判斷關鍵。 二、適用對象與建築物所有權 依民法第800條之1，相鄰關係的規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人及其他土地、建築物或工作物利用人準用之。因此，地上權人、土地承租人輕過失越界建築，而鄰地所有人知情未即異議時，同樣受保護，鄰地所有人不得請求拆除。 相對地，土地無權占有人對自己所使用的土地本無合法權源，不在準用範圍內。即使只有輕過失，鄰地所有人也未即異議，仍不受保護，鄰地所有人得請求拆除越界的地上物。 越界建築人輕過失＋鄰地所有人知情未即異議 土地所有人不得請求拆除（直接適用） 地上權人、承租人等利用人不得請求拆除（準用） 土地無權占有人得請求拆除（不受保護） 房屋與土地是各自獨立的不動產。地上權人在地上權土地上為自己興建房屋，房屋歸地上權人所有。部分房屋越界，不會使房屋改歸土地所有人，也不會與鄰地所有人成立共有。 三、越界竹木：枝根與枝上果實 依民法第797條，鄰地植物的枝根逾越地界時，土地所有人得請求植物所有人在相當期間內刈除。植物所有人逾期不刈除，土地所有人得自行刈取越界枝根，並請求償還因此所生的費用。越界枝根如對土地利用沒有妨害，則不適用上述規定。 枝條跨過地界，不會使仍附著於枝上、尚未分離的果實改歸鄰地所有人。這些果實仍屬果樹所有人（種植者）所有，也不會與鄰地所有人共有或按比例分配。 四、果實自落：一般鄰地與公用地 依民法第798條，果實自落於鄰地者，視為屬於鄰地所有人。但鄰地為公用地者，不在此限。 情形果實歸屬 果實仍在越界枝條上，尚未分離原果樹所有人 因成熟、風雨等自然原因落入一般鄰地鄰地所有人 自落於公用地（例如市政府公用地、供公眾通行的土地）原果樹所有人 「自落」指非人為採摘而自然落下，被風雨吹落也算自落。種植人是土地承租人，或樹上果實在收成前已出賣他人，都不影響這個法定效果：果實落在一般鄰地時，仍視為屬於鄰地所有人，不歸承租人、出租人或買受人。 落在公用地的果實，仍屬原果樹所有人。它不是無主物，拾得人、發現人不能主張先占取得；也不能因為土地是政府所有，就認為果實歸政府、屬公有或與政府共有。 五、區分所有建築物：專有與共有 依民法第799條，區分所有建築物，是數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分共有的建築物。區分所有人單獨所有的是「專有部分」，不是「整棟建築物」。各自單獨所有一間房間、共同使用正廳的四合院祖宅，也屬區分所有，不限於高樓公寓。 組成權利關係與重點 專有部分具構造上及使用上獨立性，得單獨為所有權標的，屬單獨所有 共有部分專有部分以外的其他部分，以及不屬於專有部分的附屬物，由區分所有人分別共有（不是公同共有） 基地基地所有權由區分所有人分別共有 區分所有建築物由「專有部分、共有部分及基地」構成，沒有「共管部分」這種分類。 區分所有人得自由讓與其專有部分。但專有部分與其所屬共有部分的應有部分、基地的權利，不得分離而為移轉或設定負擔，讓與時應一併移轉。 依民法第799條之1，共有部分的修繕費及其他負擔，原則上由各所有人按其應有部分分擔，不是依人數平均分擔；規約另有約定者，從其約定。 依民法第800條，區分所有建築物一部分的所有人，有使用他人正中宅門的必要時，得使用之，不需要先取得他人同意；但另有特約或習慣者，從其特約或習慣。因使用致所有人受損害時，應支付償金。此外，民法相鄰關係的規定，於區分所有建築物也準用之。 六、袋地通行 一般袋地依民法第787條處理。要件是土地與公路無適宜聯絡，致不能為通常使用，且這種情形不是因土地所有人的任意行為所生；符合時，土地所有人得通行周圍地以至公路。通行應在必要範圍內，選擇損害最少的處所及方法，並支付償金。 如果袋地是因土地一部讓與或分割而形成，則適用民法第789條的特別規定：土地所有人僅得通行受讓人、讓與人或他分割人的所有地，且無須支付償金。例如共同繼承的土地經協議分割後，甲分得的土地成為袋地，甲應向其他分割人乙、丙主張通行，而且是無償通行，不能改向無關的第三人丁要求通行。 比較一般袋地因讓與、分割形成的袋地 通行對象周圍地僅限受讓人、讓與人或他分割人的土地 償金應支付無須支付 七、物品或動物偶入鄰地：尋查取回 依民法第791條，他人的物品或動物偶至土地內時，土地所有人應容許該物品或動物的占有人或所有人進入其地內尋查、取回。土地所有人因此受有損害時，得請求賠償，並於未受賠償前，得留置該物品或動物。 例如鄰居的雞跑進菜園吃壞菜，菜園主人應允許對方進入取回，不能直接拒絕進入，也不能以「先賠償」或「先提供擔保」作為進入條件。但菜園主人若尚未獲得賠償，可以留置雞隻。 常考陷阱 「鄰地所有人不為異議，即表示拋棄所有權利」：錯。只是不得請求移去或變更房屋，仍得請求損害償金及請求購買土地。 「鄰地所有人仍得請求拆屋，並得請求償金」：錯。符合要件時不得請求拆屋，只能請求償金。 「建築人得主張鄰地所有人出賣土地」「視為設定地上權」「推定租賃關係」：均錯。正確的主張是鄰地所有人負容忍義務；購買土地是鄰地所有人的請求權。 「地上權人、承租人越界建築，鄰地所有人得請求拆除」：錯。這些人屬於準用對象，同樣受保護；只有無權占有人不受保護。 「停車場、倉庫不是房屋，所以可拆」：錯。具有與房屋價值相當的其他建築物也準用越界建築規定，用途不是判準。 「房屋越界，所以由建築人與鄰地所有人共有，或歸土地所有人」：錯。地上權人興建的房屋，仍歸地上權人所有。 「枝條越界，枝上果實就歸鄰地或雙方共有」：錯。尚未分離的果實仍歸原果樹所有人。 「果實已賣給他人，或樹是承租人種的，落地果實歸買受人或承租人」：錯。只要自落於一般鄰地，就視為屬於鄰地所有人。 「果實落在公用地，成為無主物，由先占人、拾得人取得」或「歸政府、公有」：均錯。公用地是例外，果實仍歸原果樹所有人。 「區分所有人專有區分所有建築物之所有權」：錯。區分所有人單獨所有的只是自己的專有部分。 「區分所有建築物由專有部分、共管部分及基地組成」：錯。沒有「共管部分」，應為共有部分。 「共有部分推定為公同共有」「修繕費依人數平均分擔」：均錯。共有部分為分別共有，修繕費按應有部分分擔。 「使用他人正中宅門，原則上須得他人同意」：錯。有必要時原則上得使用，受損害者得請求償金。 「四合院各有房間、共用正廳屬公同共有或分別共有」：錯。屬於區分所有。 「分割形成的袋地應支付償金」「應向非分割人通行」：均錯。應向他分割人主張，且無償通行。 「取回動物前須先賠償或提供擔保」「得拒絕對方進入」：均錯。應允許對方進入取回，但未受賠償前得留置動物。 記憶口訣 越界非故重，知而不異免拆動；免拆仍須償，購地由鄰方；有權利用都準用，無權占有照樣拆。 枝上仍歸原主，落鄰歸鄰地主；公用土地例外，果實還歸原主。 專有單獨、共有分別；費用按份、宅門付錢。 分割袋地找分割人，免付償金；雞跑進門讓人找，不賠就扣。