共有物管理與對外請求

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建立於 2026年10月18日

學習重點 區分「應有部分」與「共有物本身／共有物的特定部分」。各共有人的使用收益及於共有物全部，處分自己的應有部分不須他人同意。 先判斷行為性質，再決定門檻：簡易修繕、保存行為可以單獨做；管理行為採人數及持分雙過半；處分、變更、設定負擔原則上須全體同意。 共有人可以單獨對第三人就共有物全部行使所有權請求，但回復共有物時，必須為全體共有人的利益。 分管約定對受讓人的效力：不動產看登記，動產看受讓人是否知悉或可得而知，區分所有建物另有規定。 共有物分割的期限限制、取得所有權的時點與分割後的擔保責任；公同共有與分別共有的差異；土地法第34條之1的特別多數決。 核心觀念 一、分別共有與應有部分 依民法第817條，數人按其應有部分，對於一物共同享有所有權，稱為分別共有。區分所有是建物各部分分屬不同人所有，公同共有則以公同關係為基礎，兩者都不是這裡的分別共有。 應有部分是所有權的抽象比例，不是物理上劃定的某一塊。例如持分十分之一，不表示可以取得某一側十分之一的土地，所以「物的一部分」不等於「應有部分」。應有部分可以由共有人約定；分別共有人的應有部分不明時，推定為均等。這項推定只適用於分別共有，公同共有人不能依應有部分享有權利，也不能套用此推定。 依民法第818條，各共有人除契約另有約定外，按其應有部分，對共有物的全部有使用收益的權利。持分十分之一的人，權利範圍仍然及於整筆土地，只是行使時要受比例限制，也要尊重其他共有人的權利。他不能自行挑選或圈占特定的十分之一。 依民法第819條第1項，各共有人得自由處分自己的應有部分，例如讓與、以應有部分設定抵押權或拋棄，不須其他共有人同意，且行為有效。要注意的是，就共有物的「特定部分」設定抵押權，是在共有物本身設定負擔，不屬於處分自己的應有部分。 共有土地的應有部分經拋棄而無人繼受時，依土地法第10條，私有土地所有權消滅後成為國有土地，所以歸國家所有。這部分不會歸其他共有人，也不會因為某位共有人受託管理該地，就歸那位管理人所有。 二、保存、管理與處分：先分類，再判斷門檻 行為類型門檻典型情形 簡易修繕及其他保存行為各共有人得單獨為之，不須他人同意共有汽車爆胎送修補胎、修復颱風打破的窗戶玻璃 管理行為除契約另有約定外，共有人過半數及其應有部分合計過半數同意；應有部分合計逾三分之二時，人數不予計算將共有土地出租給第三人、決定共有物的利用方式 處分、變更、設定負擔依民法第819條第2項，應得共有人全體同意出售整個共有物、拆除共有房屋、就共有物特定部分或全部設定抵押權、決定共有物的處分 現行民法第820條規定的管理門檻是「人數、持分雙過半」，不是「由共有人共同管理」。三人各持分三分之一時，兩人同意就達到門檻。「過半數」「逾三分之二」都不包含剛好等於該比例的情形。 依多數決所作的管理決定顯失公平時，不同意的共有人得聲請法院以裁定變更。共有人約定或決定的管理方式，包括分管約定，因情事變更而難以繼續時，法院得因任何共有人的聲請，以裁定變更。 共有人未得全體同意就處分共有物本身，屬於無權處分，其效力為效力未定，須經其他共有人承認才生效。處分自己的應有部分則不同，此時行為有效。兩者要分清楚。 三、分管契約及其對第三人的效力 分管契約是共有人之間就共有物如何分別使用、收益或管理所作的約定，以共有關係存在為前提。它只是安排使用與管理的方式，不會讓各人取得分管區域的單獨所有權。 標的分管約定對應有部分受讓人的效力 共有不動產（土地、一般建物）依民法第826條之1，經登記後，對應有部分的受讓人或取得物權之人具有效力。未登記時，即使受讓人知情，也不以此判斷。 共有動產以受讓人或取得物權之人於受讓或取得時知悉或可得而知為限，具有效力。因此對惡意受讓人有效。 區分所有建物依民法第799條之1，依規約所生的權利義務，繼受人應受拘束；依其他約定所生的權利義務，特定繼受人明知或可得而知時，也受拘束。因此及於惡意受讓人。 作答時的正確寫法是：「共有不動產的分管契約，以經登記者為限，效力及於應有部分的受讓人。」考題曾把「非經登記，不得對抗應有部分之受讓人」判為錯誤敘述，所以要記住法條的用語是「登記後具有效力」。另外，把土地的對外效力標準寫成「明知或可得而知」也是錯的，那是動產與區分所有建物的標準。 四、對第三人的所有權請求 依民法第821條，各共有人對第三人，得就共有物的全部為本於所有權的請求，例如請求返還、除去妨害或防止妨害，不須其他共有人同意。 但回復共有物的請求，僅得為共有人全體的利益為之。例如甲、乙共有的土地被丙無權占有，甲可以單獨起訴，但應請求丙把土地返還給甲和乙。甲不能請求只返還給自己，也不能把抽象的二分之一持分當成實體的半塊土地，請求丙交還給他。 五、共有物分割與擔保責任 依民法第823條，各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物的使用目的不能分割，或契約訂有不分割期限時，不得請求。 約定不分割的期限不得逾五年，超過時縮短為五年，約定並不因此無效。 共有不動產有管理約定時，不分割期限不得逾三十年，超過時縮短為三十年。 有重大事由時，即使訂有不分割期限，仍得隨時請求分割。 分割方法原則上依共有人協議決定；不能協議決定時，得聲請法院裁判分割。原物分配時，有人未受分配或不能按應有部分受分配，得以金錢補償。協議分割方法屬於共有人全體的事，不能由一人自行決定。 取得所有權的時點： 協議分割的不動產：依民法第758條，完成分割登記時才取得分得部分的所有權。不是請求分割時，不是協議成立時，也不是金錢補償付清時。 裁判分割：判決確定時取得，但未經登記不得處分。 依民法第825條，各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一的擔保責任，也就是瑕疵擔保及權利擔保。 六、公同共有 比較分別共有公同共有 成立基礎按應有部分共有基於公同關係，例如繼承 應有部分有，可以自由處分，不明時推定均等不依應有部分享有所有權，不得自由處分「應有部分」 處分共有物原則上全體同意除法律另有規定外，應得全體公同共有人同意，動產、不動產都一樣 請求分割原則上得隨時請求公同關係存續中不得請求分割，須先終止公同關係才可以分割 對第三人請求民法第821條準用民法第821條 七、土地法第34條之1 共有土地或建築改良物的處分、變更，以及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，適用特別多數決：共有人過半數及其應有部分合計過半數同意即可；應有部分合計逾三分之二時，人數不予計算。抵押權不在列舉範圍內。 依此辦理時，應事先以書面通知其他共有人；不能以書面通知時，應公告。同意的共有人對不同意共有人應得的對價或補償，負連帶清償責任。共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 這是土地法的特別規定。考題未特別指明依土地法時，例如問「拆除共有房屋」是否須全體同意，應以民法原則（全體同意）作答。 常考陷阱 「補胎、修窗須全體同意或過半數同意」：錯。簡易修繕及保存行為，各共有人得單獨為之。 「共有物之管理，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」：錯。這是舊法寫法，現行法採人數及持分雙過半。 「持分十分之一，只能使用十分之一土地或自選特定部分」：錯。使用收益及於共有物全部。 「出租、拆屋同屬管理」：錯。出租屬管理，採多數決；拆除房屋屬變更、處分，依民法須全體同意。 「就共有物特定部分設定抵押權可自由為之」：錯。那是在共有物本身設定負擔；只有以自己的應有部分設定抵押權，才可以自由為之。 處分效力混淆：處分「應有部分」，有效；處分「共有物」而未得全體同意，效力未定。不要寫成無效或相對有效。 「應有部分拋棄後歸其他共有人或管理人」：錯。共有土地的應有部分拋棄而無人繼受時，歸國家所有。 「共有人得請求第三人只返還給自己」或「返還二分之一給自己」：錯。可以單獨請求，但須返還給全體共有人。 「土地分管契約，以受讓人明知或可得而知為限，得對抗第三人」：錯。不動產看登記，動產與區分所有建物才看明知或可得而知。 「已登記不動產之分管契約，非經登記不得對抗受讓人」：考題判為錯誤敘述。正確表述是「經登記者，效力及於受讓人」。 「不分割約定超過五年者無效」：錯。應縮短為五年；不動產有管理約定時，上限為三十年。 「協議成立或補償完畢時取得所有權」：錯。協議分割的不動產，以完成分割登記時取得所有權。 「分割後負與贈與人／合夥人同一之擔保責任」：錯。應負與出賣人同一的擔保責任。 「公同共有人依應有部分享有權利、可自由處分應有部分、可隨時請求分割」：都錯。公同關係存續中不得請求分割，須先終止公同關係；處分公同共有物須全體同意。 「應有部分不明推定均等」套到公同共有：錯。這項推定只適用於分別共有。 記憶口訣 「小修保存單獨做，管理人數持分雙過半；持分逾三分之二，人數免再算。」 「自己持分自由處分且有效，全物處分要全體，未同意就效力未定。」 「對外一人可請全部，返還利益歸全員。」 「分管對外：不動產看登記，動產與區分所有看知情。」 「不分割五年，不動產有管理約定三十年，超過就縮短；協議分地看登記，分割擔保比照出賣人。」 「公同共有沒持分，關係不終止不能分。」