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學習重點 依設定目的辨認物權：為另一不動產的通行、汲水、採光、眺望、管線等便利而利用他人不動產，是不動產役權；為在土地上下設置建築物或其他工作物而使用土地，是地上權；在土地上下特定空間設置纜車等工作物，是區分地上權。 掌握不動產役權的從屬性、不可分性、非獨占性，並注意它沒有獨立性；時效取得限於「繼續並表見」的不動產役權。 熟記不動產役權人的行使方法、設置的維持義務，以及供役不動產所有人使用設置與分擔費用的規則。 地上權是不動產物權中的用益物權；地上權與建物不得分離讓與；地租不是成立要件；土地價值升降與不可抗力的地租處理不同；拋棄權利的條件依情形而異。 記住存續期間規則：農育權上限二十年，以公共建設為目的的未定期地上權以使用目的完畢為期限；地上權消滅後一個月內未取回的工作物歸屬土地所有人。 核心觀念 一、先看目的：各種物權如何區別 權利主要內容辨認關鍵 普通地上權以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，使用其土地的權利。重點是設置、保有建築物或工作物。屬於不動產物權中的用益物權，不是擔保物權、準物權或債權。 區分地上權在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權。只使用土地上方或地下特定空間，例如在他人土地上方架設纜車。 農育權在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育的權利。著重農林生產、養殖畜牧或保育。 不動產役權以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他特定便宜之用為目的的權利。重點是增進另一不動產的利用價值，即「供自己不動產便宜之用」。 典權支付典價，占有他人不動產而為使用收益。關鍵字是「典價」與「占有使用收益」。 不動產役權中，受益的不動產稱為需役不動產，提供便利、承受負擔的不動產稱為供役不動產。舊法稱為「地役權」，現行法改稱「不動產役權」，客體也由土地擴及建物等不動產。題目若寫「以他人土地供自己土地便宜之用」「供自己不動產汲水」「讓自來水管線通過他人土地以提高自己土地利用價值」，答案都是不動產役權。 「承租權」來自租賃契約，屬於債權，不是物權；「永佃權」是舊法制度，現行法已改以農育權規範。 二、不動產役權的特性 從屬性：不動產役權依附於需役不動產，不得由需役不動產分離而為讓與，也不得單獨作為其他權利的標的物。因此「獨立性」不是不動產役權的特性。 不可分性：需役或供役不動產分割時，不動產役權不因此消滅。例如供眺望之用的供役地分割成數筆，不動產役權對分割後各筆土地仍存續；但依其性質只與其中一部分有關者，只對該部分存續。 非獨占性（相容性）：設定不動產役權後，供役不動產所有人仍得使用其不動產，無須得不動產役權人同意，得再設定用益物權；但後設定權利的行使，不得妨害先設定的不動產役權。 得就自己不動產設定：定義雖以「他人不動產」為通常型態，民法明文容許不動產所有人在自己的不動產上設定不動產役權。 不動產役權全部或一部無存續必要時，須由供役不動產所有人請求法院宣告該部分不動產役權消滅，不是當然消滅。 三、不動產役權的取得與行使 以法律行為設定不動產役權，應以書面為之，並經登記始生物權效力。若主張因時效取得，則以繼續並表見者為限，且仍須符合取得時效的其他要件。 例子判斷理由 開設道路的通行可時效取得道路持續存在，外觀上可辨識，屬繼續並表見。 未設汲水設備的汲水不可須每次有行為才行使，且無外部設施，不繼續、不表見。 眺望不可欠缺可從外部辨識的設施，屬不表見。 放牧牛羊不可須每次有行為才行使，屬不繼續。 行使權利的規則如下： 不動產役權人因行使或維持權利，得為必要行為，但應擇於供役不動產損害最少的處所及方法為之。 不動產役權人因行使權利而有設置者，有維持其設置的義務。 供役不動產所有人得使用該設置，但以不妨礙不動產役權的行使為限，並應按其受益程度分擔維持設置的費用。 四、地上權的移轉、地租與拋棄 地上權與其建築物或其他工作物不得分離而為讓與或設定其他權利。地上權人將地上建物讓與他人，地上權一併由受讓人取得，不是由原地上權人保留，也不是另行成立法定地上權或使用借貸。 地租約定不是地上權的成立要件，地上權可以有償，也可以無償。地租約定經登記者，地上權讓與時，受讓人就前地上權人積欠的地租，應與讓與人負連帶清償責任；土地所有權讓與時，已預付的地租經登記者，得對抗第三人。 情形法律效果 土地價值升降，依原定地租給付顯失公平當事人得請求法院增減地租。 因不可抗力妨礙土地使用不得請求免除或減少地租。 定有期限並約定地租，地上權人欲拋棄支付未到期的三年分地租後，得拋棄。 未定期限並約定地租，地上權人欲拋棄應於一年前通知土地所有人，或支付未到期的一年分地租。 因不可歸責於地上權人的事由，致土地不能達原來使用目的支付前述應付地租的二分之一後，得拋棄。 因可歸責於土地所有人的事由，致土地不能達原來使用目的得拋棄權利，並免支付地租。 五、地上權的消滅與工作物 地上權不因建築物或其他工作物的滅失而消滅。舊式題目寫「工作物或竹木滅失」，答案同樣是不消滅，也不是看土地所有人或地上權人的意思決定。 地上權消滅時的處理： 地上權人得取回工作物，但應回復土地原狀。 地上權人取回前應通知土地所有人；土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由不得拒絕。 地上權人於消滅後一個月內未取回者，工作物歸屬於土地所有人，不是仍屬地上權人所有。 工作物有礙土地利用者，土地所有人得請求回復原狀。 六、存續期間的比較 普通地上權：可約定期限，也可不定期限。未定期限者，存續逾二十年或成立目的已不存在時，法院得因當事人請求，定其存續期間或終止地上權；不是任一方可隨時終止。 以公共建設為目的的地上權：例如政府為興建高速鐵路而成立地上權，未定有期限者，以該建設使用目的完畢時，視為存續期限；不是二十年，也不是無限期。 農育權：期限不得逾二十年；逾二十年者縮短為二十年，所以約定二十五年時僅二十年部分有效，並非全部無效。但以造林、保育為目的或法令另有規定者，不受此限。 典權：約定期限不得逾三十年。 地上權、抵押權、不動產役權、典權，都沒有「設定時一律不得定存續期間」的規則。 常考陷阱 「不動產役權依法不得於自己不動產上設定」：錯。民法明文容許就自己不動產設定。 「不動產役權得由需役不動產分離讓與，或為其他權利標的」：錯。這違反從屬性；「獨立性」不是其特性。 「供役地分割後仍對各筆存續，是從屬性或物上代位性」：錯。這是不可分性。 「設定不動產役權後，所有人再設定用益物權須經役權人同意」：錯。無須同意，只是不得妨害先設定的不動產役權。 「不動產役權無存續必要時當然消滅」：錯。須由供役不動產所有人請求法院宣告消滅。 「供役地所有人不得使用役權人的設置」：錯。不妨礙行使者得使用，並按受益程度分擔費用。 「眺望、未設設備的汲水、放牧可時效取得」：錯。只有繼續並表見者才可，例如開設道路的通行。 「架設纜車應設定不動產役權」：錯。這是在土地上方特定空間設置工作物，應設定區分地上權。 「建物讓與後地上權仍由原地上權人保有」：錯。地上權與建物不得分離，一併由受讓人取得。 「不可抗力妨礙使用，得請求減免地租」：錯。不得請求；土地價值升降顯失公平時，才得請求法院增減。 「未定期限有償地上權，支付三年分地租即可拋棄」：錯。三年分適用於定有期限；未定期限是一年前通知或支付一年分地租。 「不可歸責於地上權人時，得拋棄並免付地租」：錯。免付地租限於可歸責於土地所有人。 「工作物滅失，地上權消滅」：錯。地上權不因此消滅。 「一個月內未取回，工作物仍屬地上權人」：錯。工作物歸屬於土地所有人。 「農育權逾二十年者全部無效」：錯。縮短為二十年。 記憶口訣 「役權跟著需役走，分割照樣不罷休；所有人可再設定，用他設置按益收。」從屬性不能分離讓與；不可分性使分割後仍存續；非獨占性容許再設定用益物權；供役地所有人可使用設置，按受益分擔費用。 「時效取得要續見，開路通行最常見。」時效取得限於繼續並表見，開設道路通行是典型。 「定期三年、未定一年；所有人錯、全免地租；不可抗力，一毛不減。」依序記住有償地上權拋棄的條件，以及不可抗力不得減免地租。 「物滅權還在，一月歸地主；農育二十年，公建看目的。」