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學習重點 掌握普通抵押權的法定擔保範圍，能分辨「實行抵押權費用」與「行使債權費用」「設定抵押權費用」等不在範圍內的項目。 抵押權次序以登記先後決定；先設抵押權、後設用益物權時，兩者並存，但先設定的抵押權不受影響。 抵押人仍保有使用、收益及法律上處分權；只有使抵押物價值減少的事實上處分（拆毀、改建等），抵押權人才得請求停止。 流抵約款有效，但非經登記不得對抗第三人，且抵押權人有清算義務。 能計算共同抵押的分擔額、保證人與物上保證人的分擔額，並判斷法定地上權、最高限額抵押權與權利抵押權。 核心觀念 一、普通抵押權的性質與擔保範圍 依民法第860條，普通抵押權是對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保的不動產，得就其賣得價金優先受償的權利。提供抵押物者不必是債務人；第三人以自己的不動產擔保他人債務，稱為物上保證人。 依民法第861條，除契約另有約定外，抵押權擔保原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權的費用。其中利息、遲延利息及一年或不及一年定期給付的違約金，得優先受償的範圍，以實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及強制執行程序中發生者為限。 項目是否屬普通抵押權法定擔保範圍 原債權、利息、遲延利息、違約金是（部分附隨債權受上述五年限制） 實行抵押權的費用是 行使債權的費用否 設定抵押權的費用否 抵押物隱有瑕疵所生的損害賠償否（這是動產質權、留置權擔保範圍的項目，抵押權不移轉占有，故不包括） 抵押權效力及於抵押物滅失後的殘餘物，以及抵押物成分非依物的通常用法而分離成為獨立的動產。例如房屋倒塌後留下的建材，仍為抵押權效力所及。 二、抵押權次序 不動產所有人因擔保數債權，就同一不動產設定數抵押權者，依民法第865條，其次序依登記之先後定之。不看債權成立先後、債權額大小，也不看當事人約定的先後。 三、抵押權與用益物權、租賃的關係 抵押權不移轉占有，所有人設定抵押權後，依民法第866條，仍得於同一不動產上設定地上權、典權、農育權等以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。抵押權人實行抵押權受有影響時，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣。 「一物一權主義」是指一物之上只能有一個所有權、內容相同且互不相容的物權不能並存，並不禁止抵押權與用益物權同時存在於同一不動產上。 設定先後效力 先設抵押權，後設地上權、典權或出租後設權利可以成立；先成立的抵押權有優先性，不因此受影響，必要時法院得除去後設權利再拍賣 先設地上權等用益物權，後設抵押權抵押權仍得設定，但須承受既存用益物權的負擔，不能說抵押權不受影響 四、抵押人的處分權與抵押權的保全 設定抵押權後，所有人的法律上處分權不受限制： 再設定抵押權：可以，次序依登記先後。 出租、設定地上權或典權：可以，但先設的抵押權不受影響。 讓與所有權：可以，依民法第867條，抵押權不因此受影響，抵押權人仍得追及行使。 以上行為都不會損害抵押權，抵押權人無權阻止。真正有害抵押權的是事實上處分：依民法第871條，抵押人之行為足使抵押物價值減少者，抵押權人得請求停止；情形急迫時，得自為必要的保全處分。典型例子是拆毀房屋、改建房屋、毀損土地。選項中出現「拆毀」「改建」「為事實上之處分」，即為抵押權人得請求停止的行為。 五、流抵約款與清償期後的取得所有權約定 依民法第873條之1，約定「債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人」，稱為流抵約款。 效力：約定有效，不因違反公序良俗而無效。 登記：登記是對抗要件，不是生效要件；非經登記，不得對抗第三人（例如抵押物受讓人）。 清算義務：抵押權人請求移轉抵押物所有權時，抵押物價值超過擔保債權的部分，應返還抵押人；價值不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。 另依民法第878條，抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約取得抵押物所有權，或用拍賣以外的方法處分抵押物，但有害於其他抵押權人利益者，不在此限。 六、共同抵押的內部分擔 共同抵押是為同一債權，在數個不動產上設定抵押權。依民法第875條之2，各抵押物對債權的分擔金額： 未限定各不動產負擔金額：依各抵押物價值比例。 已限定各不動產負擔金額：依各抵押物限定負擔金額比例。 限定負擔金額高於抵押物價值者，以抵押物價值為準。 計算例：債權1,000萬元，A地價值400萬元、限定600萬元；B地價值1,000萬元、限定400萬元。A地限定額高於價值，以400萬元為準；B地以限定額400萬元為準。各抵押物所負擔的金額不會超過自己的限定額或價值，故分擔額為400萬元、400萬元，不足的200萬元不會轉嫁給另一筆不動產。 七、保證人與物上保證人的分擔 依民法第879條，債務人有保證人時，保證人與物上保證人間的分擔，依保證人應負之履行責任與抵押物之價值或限定之金額比例定之；抵押物擔保債權額少於抵押物價值者，以該債權額為準。清償超過自己分擔額者，得就超過部分向他方求償。 計算例：主債務120萬元，保證人負120萬元保證責任，物上保證人提供價值60萬元的土地。分擔比例120：60＝2：1，物上保證人分擔120萬元×60／180＝40萬元，保證人分擔80萬元。保證人全額清償120萬元後，得向物上保證人求償40萬元。 八、法定地上權 依民法第876條，設定抵押權時，土地及其上建築物同屬一人所有，無論僅以土地或僅以建築物設定抵押，或土地與建築物一併設定抵押，經拍賣後土地與建築物分屬不同人時，視為已有地上權之設定。其地租、期間及範圍由當事人協議；不能協議者，得聲請法院以判決定之。 重點是「視為地上權」：不是推定租賃關係，也不是協議不成就拆屋還地，更不必重行拍賣。 九、最高限額抵押權 最高限額抵押權是在約定的最高限額內，擔保一定範圍內不特定債權的抵押權。依民法第881條之15，所擔保債權的請求權因時效消滅，抵押權人於消滅時效完成後五年間不實行抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。 十、權利抵押權 依民法第882條，地上權、農育權及典權均得為抵押權的標的物；區分地上權屬地上權的一種，同樣可以。不動產役權具有從屬性，不得與需役不動產分離而為其他權利的標的，所以不得單獨設定抵押權。 常考陷阱 「設定地上權後再設抵押權，抵押權不因此受影響」：錯。先後順序顛倒；「不受影響」是指先設抵押權、後設用益物權的情形。 「設定抵押權後不得再設地上權、典權，因違反一物一權或妨害抵押權」：錯。可以設定，但先成立的抵押權有優先性。 「成立在後的地上權有優先性」：錯。優先的是成立在先的抵押權。 「再設抵押、出租、讓與所有權，抵押權人得阻止」：錯。這些是法律上處分或收益，不損害抵押權；得請求停止的是拆毀、改建等事實上處分。 「抵押權次序依債權成立先後、債權額大小或約定先後」：錯。一律依登記先後。 「行使債權費用、設定抵押權費用、抵押物隱有瑕疵之損害賠償屬擔保範圍」：錯。法定列入的只有實行抵押權的費用。 「流抵約款違反公序良俗無效」或「非經登記不生效力」：錯。約定有效，登記是對抗第三人的要件。 「抵押物價值不足時，不得再向債務人請求」：錯。不足部分仍得請求。 「清償期屆滿後，抵押權人不得訂約取得抵押物所有權」：錯。清償期屆滿後得訂約取得，但不得害及其他抵押權人。 「土地與房屋分由不同人拍定，推定有租賃關係／應拆屋還地／應重行拍賣」：錯。視為已有地上權設定。 共同抵押直接依限定額計算：錯。限定額高於抵押物價值時，以價值為準。 保證人全額清償後，向物上保證人求償全部或其抵押物全部價值：錯。應依責任與價值比例計算分擔額。 「不動產役權得單獨設定抵押權」：錯。不動產役權從屬於需役不動產，不得單獨抵押。 記憶口訣 「次序看登記，先押不受害；法律處分隨你做，拆屋改建可喊停。」 「流抵有效登記對抗，超還不足追；同主拍分家，視為地上權。」 「地農典可押，役權不單押；最高限額時效後，五年不行就出局。」