抵押權次序與次序處分

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建立於 2026年10月18日

學習重點 掌握普通抵押權「不移轉占有、就賣得價金優先受償」的性質，以及從屬性、不可分性、追及效力與物上代位。 區分「擔保哪些債權」與「效力及於哪些標的物」，熟記實行費用與行使債權費用、設定費用的差別，以及孳息、附加部分的判斷。 次序依登記先後決定；會計算次序讓與、相對拋棄的分配，並分清絕對拋棄與次序變更。 理解抵押物的利用與保全、流抵約款、法定地上權、共同抵押及物上保證人的求償。 掌握最高限額抵押權原債權確定事由及確定前後的差異，區分「該債權不再受擔保」與「抵押權消滅」。 核心觀念 一、抵押權的意義與基本性質 普通抵押權，是債權人對債務人或第三人不移轉占有而供擔保的不動產，得就其賣得價金優先受清償的權利。抵押人可以是債務人，也可以是債務人以外的第三人；第三人提供自己的財產擔保他人債務，稱為物上保證人，原則上僅以抵押物負擔物上責任。「以房養老」所運用的擔保權利也是抵押權。依發生原因，意定抵押權與法定抵押權相對。 從屬性：抵押權不得由債權分離而單獨讓與，或為其他債權的擔保，所以抵押權人不能只把抵押權單獨讓與第三人。不可分性：抵押物分割或一部讓與，抵押權不受影響，例如抵押土地分割為二筆，抵押權仍存於各筆土地上；債權僅一部受清償，也不當然使部分抵押物脫離擔保。追及效力：抵押物出售並移轉登記給他人後，抵押權仍然有效，抵押權人得聲請拍賣現登記於受讓人名下的抵押物，就賣得價金優先受償，不必先請求塗銷移轉登記。 地上權（包括區分地上權）、農育權及典權得作為權利抵押權的標的；不動產役權不得單獨設定抵押權。 二、普通抵押權的擔保範圍與效力範圍 抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權的費用；契約另有約定者，依其約定。利息、遲延利息及一年或不及一年定期給付的違約金，得優先受償的範圍，以實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及強制執行程序中發生者為限。 設定抵押權的費用、行使債權的費用、因標的物隱有瑕疵而生的損害賠償，均不在普通抵押權的法定擔保範圍內。尤其不可把「實行抵押權的費用」與「行使債權的費用」或「設定抵押權的費用」混為一談；「隱有瑕疵而生的損害賠償」則是質權擔保範圍的用語，不要套到抵押權。 標的效力判斷 從物、從權利為抵押權效力所及。 建築物的附加部分不具獨立性者為效力所及；具有獨立性者，不因附加即當然納入。 滅失後的殘餘物仍為效力所及。 非依通常用法分離的成分即使成為獨立動產，仍為效力所及。 天然孳息抵押物扣押後自抵押物分離、而得由抵押人收取者，始為效力所及；扣押前已分離者不及。 法定孳息扣押後抵押人得收取者，為效力所及；但抵押權人未將扣押情事通知應清償孳息的義務人，不得與之對抗。 物上代位：抵押物滅失或毀損而得受的賠償或其他利益，成為抵押權的代替標的，抵押權人仍得就其優先受償。例如抵押房屋因第三人侵權而滅失，即使房屋已遺贈他人，損害賠償仍由抵押權人優先取得，不能認為賠償全部歸受遺贈人。出售抵押物則適用追及效力，不能說抵押權自動轉到買賣價金上。 三、抵押物的利用、處分與保全 抵押權不移轉占有，抵押人設定抵押權後仍可占有、使用收益、出租、出售，亦可再設定抵押權、地上權、典權等權利，這些行為不違反一物一權主義。 先後情形效果 先設抵押權、後設用益物權或租賃得設定，但成立在先的抵押權不因此受影響；抵押權人實行抵押權受影響時，法院得除去該權利或終止租賃後拍賣。 先設用益物權、後設抵押權抵押權須承受既存用益物權的負擔，不能說「抵押權不因此受影響」。 抵押人的行為足使抵押物價值減少時，抵押權人得請求停止其行為。拆毀、改建等事實上處分直接影響抵押物本身，屬於有害抵押權、抵押權人得請求停止的行為；出售、出租、再設定抵押權或用益物權，因抵押權仍受保障（追及效力、除去權利），抵押權人無權阻止。 四、次序與次序處分 不動產所有人因擔保數債權，就同一不動產設定數抵押權者，其次序依抵押權登記的先後定之，不依債權成立先後、債權額大小或約定先後。 類型判斷與計算 次序讓與將讓與人與受讓人原可分配的金額合計，由受讓人優先受償，餘額歸讓與人；其他抵押權人不受影響。 相對拋棄為特定後次序抵押權人的利益拋棄次序，雙方原可分配的金額合計，按雙方債權額比例分配。 絕對拋棄為全體後次序抵押權人的利益拋棄次序，後次序抵押權人依序升進，拋棄者退居最後次序。 次序變更依抵押權人間合意調整次序，並經登記；涉及其他利害關係人者，須其同意。 次序讓與或拋棄非經登記，不生效力，並應於登記前通知債務人、抵押人及共同抵押人。 計算步驟：先算原始分配 → 固定未參與者的分配額 → 只在參與者的合計金額內重新分配。 次序讓與：第一、二、三次序債權分別為180萬、120萬、60萬元，價金300萬元，原分配為180萬、120萬、0元。第一次序讓與第三次序後，雙方合計180萬元，第三次序先取60萬元，第一次序剩120萬元，第二次序仍為120萬元。 相對拋棄：債權分別為360萬、240萬、120萬元，價金600萬元，原分配為360萬、240萬、0元。第一次序對第三次序相對拋棄，雙方合計360萬元，按360：120分配，第一次序分得360×360÷（360＋120）＝270萬元，第三次序90萬元，第二次序仍為240萬元。 後次序優先於前次序的情形：次序讓與、次序變更，以及承攬人就修繕報酬所登記的抵押權（於工作物因修繕所增加價值的限度內，優先於成立在先的抵押權）。流抵約款只涉及所有權移轉，本身不會改變次序。 五、流抵約款與法定地上權 約定債權已屆清償期而未清償時，抵押物所有權移屬抵押權人，稱為流抵約款。約款有效，但非經登記，不得對抗第三人（例如不動產受讓人）；它不是「未登記即不生效力」，也不因不利抵押人而違反公序良俗無效。抵押權人請求移轉所有權時，抵押物價值超過擔保債權的部分，應返還抵押人；不足清償時，仍得請求債務人清償。此外，清償期屆滿後，抵押權人為受清償，也得另訂契約取得抵押物所有權。 設定抵押權時，土地及其上建築物同屬一人所有，無論僅以土地或僅以建築物抵押，或土地與建築物一併抵押而拍定人各異，於拍賣後均視為已有地上權之設定。地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得聲請法院以判決定之。因此不是推定租賃、不是由土地拍定人請求拆屋還地，也不必重行拍賣。 六、共同抵押與物上保證人求償 為同一債權，於數不動產上設定抵押權，未限定各不動產負擔金額時，債權人得就各抵押物賣得價金受全部或一部清償。已限定各抵押物負擔金額者，依限定金額比例分擔，但限定金額高於抵押物價值時，以抵押物價值為準，且各自負擔不超過可負擔額。例如：擔保債權1000萬元，甲物限定600萬元但僅值400萬元，以400萬元為準；乙物值1000萬元、限定400萬元，以400萬元為準，故兩者各負擔400萬元。 物上保證人代為清償或因抵押權實行而喪失所有權時，於清償限度內承受債權人對債務人的債權。債務另有保證人時，保證人與物上保證人間的分擔，依保證人應負的履行責任與抵押物價值（或限定金額）的比例定之。例如債務120萬元，保證人責任120萬元，第三人提供價值60萬元的土地抵押，保證人全額清償後，得向物上保證人求償120×60÷（120＋60）＝40萬元。 七、最高限額抵押權與原債權確定 最高限額抵押權，是在最高限額內擔保一定範圍內不特定債權的抵押權；原債權、利息、遲延利息及違約金，於最高限額內行使。 原債權確定前，個別擔保債權讓與他人，最高限額抵押權不隨同移轉。 抵押權人、抵押人或債務人死亡，最高限額抵押權不因此受影響（另有約定為確定事由者除外）。 原債權確定後，擔保效力原則上不及於其後繼續發生的債權。 原債權確定事由包括：約定的確定期日屆至；擔保債權範圍變更或因其他事由致原債權不繼續發生；擔保債權所由發生的法律關係經終止或因其他事由消滅；最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物；債務人或抵押人經裁定宣告破產等。個別擔保債權消滅、或其請求權因時效而消滅，都不是確定事由。 擔保債權請求權罹於時效後，抵押權人五年間不實行抵押權效果 普通抵押權抵押權消滅。 最高限額抵押權該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍，抵押權本身並不因此消滅。 常考陷阱 「次序依債權成立先後／債權額大小／約定先後」：錯。依抵押權登記先後。 「行使債權的費用、設定抵押權的費用、抵押物隱有瑕疵的損害賠償屬擔保範圍」：錯。法定範圍只有原債權、利息、遲延利息、違約金、實行抵押權的費用。 「先設地上權，再設抵押權，抵押權不因此受影響」：錯。「抵押權不受影響」是指先抵押、後設地上權的情形。 「抵押後不得出售、出租、再設抵押權、地上權或典權」：錯。抵押權人只能對拆毀、改建等減少價值的事實上處分請求停止。 「抵押物移轉登記給他人後，抵押權無效，只能向原債務人求償或請求塗銷」：錯。抵押權有追及效力，可直接拍賣。 「扣押前已分離、得由抵押人收取的天然孳息為效力所及」「具獨立性的附加部分當然納入」：錯。 「抵押物遭毀損的賠償歸受遺贈人或所有人」：錯。抵押權人可依物上代位優先取得。 「次序讓與就是互換全部次序」：錯。只在雙方原分配額合計內，受讓人優先，讓與人取餘額。 「相對拋棄由受利益者先拿」：錯。按雙方債權額比例分配。 「流抵約款無效」「未登記不生效力」「價值不足時不得再請求清償」：錯。約款有效，未登記僅不得對抗第三人，不足部分仍可向債務人請求。 「土地與房屋分別拍定，推定租賃或得拆屋還地」：錯。視為已有地上權之設定。 「共同抵押限定額600萬元就負擔600萬元」：錯。限定額高於抵押物價值時，以價值為準。 「最高限額抵押權的債權確定前讓與，抵押權隨同移轉」「抵押權人死亡當然消滅」「時效完成後五年不實行，抵押權消滅」：錯。 「擔保債權消滅或時效消滅是原債權確定事由」：錯。聲請裁定拍賣、確定期日屆至、法律關係終止、宣告破產等才是。 記憶口訣 「順位看登記；讓與先取、拋棄按比；賣掉仍追及、毀損有代位。」擔保項目記「本、息、遲、違、實」：原本債權、利息、遲延利息、違約金、實行抵押權費用。五年不實行：「普通權消滅，最高限額只踢掉該筆債權。」