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學習重點 土地與建築物原同屬一人，因強制執行拍賣而分屬不同人時，法律視為已有地上權之設定，稱為「法定地上權」。 一般地上權在存續期間內，不因建築物或其他工作物滅失而消滅；但民法第838條之1的法定地上權另有例外規定。 典權約定期限最長為30年；約定25年有效，不會縮短為20年。 典權約定期限須達15年，才可附到期不贖即作絕賣的條款；附有有效絕賣條款時，屆期不回贖，典權人即取得典物所有權。 絕賣條款的登記是對抗第三人的要件；典權人於典權存續中，原則上可以轉典或出租典物。 核心觀念 一、強制執行拍賣與法定地上權 依民法第838條之1，土地及其上建築物同屬一人所有，因強制執行拍賣，土地與建築物的拍定人各異時，視為已有地上權之設定。僅拍賣土地或僅拍賣建築物，致房地分屬不同人時，亦同。 成立要件可依序掌握： 原先同一所有人：土地與其上建築物原本同屬一人。 因強制執行拍賣：不能僅看到房地分屬不同人，就直接套用本條。 拍賣後房地異主：土地與建築物由不同人拍得，或僅拍賣其中一項。 此制度讓建築物所有人取得使用土地的權利，避免建築物因欠缺土地使用權源而遭拆除。地租、期間及範圍由當事人協議；不能協議時，得請求法院以判決定之。 名稱判斷：「視為」表示法律直接賦予地上權的效果，不以當事人另行約定設定為必要，所以稱為法定地上權，不是「推定地上權」。 概念判斷重點 法定地上權符合拍賣等法定要件，由法律發生地上權。 區分地上權以他人土地上下的一定空間範圍為權利範圍，重點在空間的限定。 推定租賃原同屬一人的土地與房屋因讓與而異主，於法定要件下推定有租賃關係。 看到「強制執行拍賣、拍定人各異、視為設定」的組合，即應聯想到法定地上權；「法定拍賣權」不是這項制度的名稱。 二、地上物滅失，地上權是否消滅？ 民法第841條規定：地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅。因此，一般地上權存續期間內，即使建築物倒塌、焚毀或其他工作物滅失，地上權仍繼續存在。 理由在於地上權是使用他人土地的權利，並非建築物本身的所有權。建築物消失，不表示使用土地的權利也當然消失；地上權人仍可在權利範圍內依法重建。 例外必須分清楚：民法第838條之1另規定，依該條成立的法定地上權，因建築物滅失而消滅。這是保護既存建築物的特別規定，不能拿來取代一般地上權的原則。 適用情形地上物滅失的效果 一般地上權，適用第841條地上權繼續存在。 第838條之1的法定地上權因建築物滅失而消滅。 若題意僅問「地上權存續期間內地上物滅失」，未指出適用特別規定，應掌握第841條的一般原則。地上物滅失本身，也不會當然產生「須聲請法院定存續期間」或「須聲請法院終止地上權」的效果。 三、典權的意義與期限 典權是支付典價，在他人不動產上使用、收益，並於出典人不回贖時，依法律規定取得該不動產所有權的權利。出典人是提供不動產設定典權的人；典權人則是支付典價、取得典權的人。 依民法第912條，典權約定期限不得超過30年；超過者縮短為30年。因此，約定25年的典權仍在法定上限內，不會因超過20年而被縮短。 四、絕賣條款的要件與效力 依民法第913條，典權約定期限不滿15年者，不得附有到期不贖即作絕賣的條款。換言之，約定期限達15年以上，才可附此條款。 典權附有有效絕賣條款時，出典人於典期屆滿，不以原典價回贖，典權人即取得典物所有權。例如典期約定25年，並附有效絕賣條款，屆期不回贖，即發生取得所有權的效果。 登記的效果：絕賣條款非經登記，不得對抗第三人。這與「非經登記，不生效力」不同；不能把絕賣條款的登記誤認為當事人間條款生效的必要條件。 但須注意，此處是在說絕賣條款的登記效果；不能進一步推論，以法律行為設定不動產典權也不需要登記。 有無絕賣條款，取得所有權的時點不同：定有期限而未附絕賣條款者，典期屆滿後，出典人仍得以原典價回贖；屆滿後經過2年仍不回贖，典權人才取得所有權。不能將「屆期立即取得」套用於所有典權。 五、典權人原則上可以轉典、出租 依民法第915條，典權存續中，典權人得將典物轉典或出租於他人；但另有約定或習慣者，依其約定或習慣。 原典權定有期限者，轉典或租賃期限不得超過原典權的剩餘期限。 原典權未定期限者，轉典或租賃不得定有期限。 轉典的典價不得超過原典價。 常考陷阱 「視為設定，所以是推定地上權」：錯。「視為」與「推定」不同，符合本單元拍賣要件者，名稱是法定地上權。 「拍定人各異，就是區分地上權」：錯。區分地上權著重土地上下特定空間的使用，並非依拍定人是否相同來命名。 「地上物滅失，地上權當然消滅」：一般情形錯誤。先適用第841條，判斷為繼續存在；若明示第838條之1的法定地上權，才適用其特別規定。 「地上物滅失後，應聲請法院決定是否存續」：錯。一般地上權依法繼續存在，不以法院另作決定為必要。 「絕賣條款未登記即不生效力」：錯。正確法律用語是「不得對抗第三人」。 「典權人不得轉典」：錯。原則上可以轉典或出租，但須注意約定、習慣及法定限制。 「典期超過20年就縮短為20年」：錯。典權期限上限是30年，25年有效。 「所有典權一到期，典權人都立即取得所有權」：錯。必須區分是否附有有效絕賣條款；附有者，屆期不回贖才有立即取得的效果。 記憶口訣 「同主拍賣成異主，視為設定法定權。」 「一般房倒地權在，八三八之一隨房去。」 「典期最長三十年，絕賣至少十五年。」 「絕賣登記管對抗，屆期不贖取得權。」 「典可轉、可出租，期限典價有限度。」