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學習重點 掌握「不動產、成屋、預售屋」的法定定義，尤其要分清楚建造執照與使用執照。 區分「經紀業」與「經紀人員」：前者為公司或商號，後者包括經紀人及經紀營業員。 以「交易種類、業務內容、委託來源」辨識仲介與代銷，避免將兩者定義互換。 熟記營業處所、差價、加盟經營的用語，並掌握仲介與代銷在報酬揭示、人員資格及實價登錄上的差異。 核心觀念 一、不動產、成屋與預售屋 依不動產經紀業管理條例第4條，不動產指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利。申論作答應完整寫出客體及權利兩部分，不能只寫「土地及房屋」，也不能漏掉「可移轉之權利」。 用語法定定義辨識關鍵 成屋指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。「使用執照」與「實施建築管理前建造完成」是兩種情形，以「或」連接。 預售屋指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。建造執照、尚未完成、以將來完成的建築物交易，三個重點都要保留。 成屋與預售屋最常以執照名稱設陷阱。成屋對應使用執照；預售屋對應建造執照。但成屋另包含實施建築管理前即已建造完成的建築物，因此「成屋一律須領有使用執照」也不符合完整定義。 二、經紀業與經紀人員 經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。這也是申論題應直接寫出的完整定義，包含「依本條例規定」、「仲介或代銷業務」及「公司或商號」三項重點。 「不動產經紀業」與條例用辭中的「經紀業」應依上述定義作答。若只寫「從事買賣、互易、租賃之居間或代理業務者」，寫到的是仲介業務的內容，既未涵蓋代銷，也漏掉公司或商號的組織要素。 用辭定義中的經紀人員：指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。此處用辭定義規範的是兩類人員的「職務」，並未把經紀人定義為公司或商號。 用語法定定位或職務判斷重點 經紀業依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。是經營業務的事業組織。 經紀人員指經紀人或經紀營業員。是人員的統稱，不能只想到經紀人。 經紀人職務為執行仲介或代銷業務。屬於「人」，須經不動產經紀人考試及格並領有證書；不是公司或商號。 經紀營業員職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。屬於「人」，須領有經紀營業員證明；重點在「協助經紀人」。 經紀人與經紀營業員的職務差異，關鍵在「執行」與「協助經紀人執行」。把經紀營業員直接寫成「職務為執行仲介或代銷業務」，即省略了法定定義中的協助關係。 三、仲介業務與代銷業務 比較項目仲介業務代銷業務 法定定義指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務（第4條第5款）。指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。 交易與服務內容交易種類為買賣、互易、租賃；服務方式為居間或代理。內容為企劃並代理銷售。 委託來源定義未限定為起造人或建築業。定義明定受起造人或建築業委託。 辨識字詞買賣、互易、租賃；居間、代理。起造人、建築業；企劃、代理銷售。 仲介業務不能只記「買賣」，還包括互易及租賃；服務方式也不能只記居間，還包括代理。反之，不動產管理並未列入仲介業務的法定定義，不可因同樣涉及不動產，就自行加入。 代銷應連同委託來源與工作內容一起記憶。「受起造人或建築業委託」加上「負責企劃並代理銷售」，才是完整定義。不能單憑「代理」二字判定為代銷，因為仲介業務也可能採代理方式。至於信託業務、建築經理業務，均不是本條例所定的代銷業務。 四、仲介與代銷的經營規範差異 報酬標準及收取方式：經營仲介業務者，應於營業處所明顯之處揭示；經營代銷業務者，得免揭示報酬標準及收取方式。這是兩者的重要差異，但免揭示的範圍限於該項資訊，不可推論代銷免除所有營業處所揭示義務。 人員資格：經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。仲介與代銷均受規範，不能認為只有仲介須僱用合格人員，或代銷可不受資格限制。 成交案件實際資訊申報登錄：不能以「代銷業務沒有實價登錄義務」作為兩者的區別。代銷同樣有依法申報登錄成交案件實際資訊的義務；各類案件的具體申報規範，應另依相關規定判斷。 五、營業處所、差價與加盟經營 營業處所：指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或非常態之固定場所。不只一般店面、辦公室才算營業處所；定義也納入非常態之固定場所。作答時尤其要看清「非常態」及「固定」兩組文字。 差價：指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。比較基準是實際成交價格及委託銷售價格，不是買方支付斡旋金時所提出的價格；買方出價不當然等於實際成交價格。 加盟經營：指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。判斷時應掌握契約約定、使用他方經營資源，以及受其規範或監督等要素，不能只理解為使用相同招牌。 常考陷阱 執照對調：將成屋寫成領有「建造執照」，或將預售屋寫成領有「使用執照」，都是常見錯誤。 成屋要件被限縮：漏掉「於實施建築管理前建造完成」的情形，便不是完整的成屋定義。 組織與人員混淆：「公司或商號」屬經紀業；經紀人及經紀營業員才屬經紀人員。選項若把經紀人寫成「經營仲介或代銷業務之公司或商號」，即為錯誤。 營業員少了協助關係：經紀營業員的法定職務是「協助經紀人執行」，選項寫成「經紀營業員之職務為執行仲介或代銷業務」即為錯誤。 仲介、代銷名稱互換：看到買賣、互易、租賃之居間或代理，判斷為仲介；看到起造人或建築業委託、企劃並代理銷售，判斷為代銷。選項把兩者定義對調，或把仲介定義冠上「代銷業務」之名，都是錯誤。 仲介範圍任意擴張：買賣、互易、租賃均在定義內，「管理」則未列入。 經紀業定義縮成仲介內容：「從事買賣、互易、租賃之居間或代理業務者」不是經紀業定義，經紀業是經營仲介或代銷業務之公司或商號。 營業處所文字錯置：正確是「非常態之固定場所」，不是「常態之非固定場所」。 差價基準偷換：應比較實際成交價與委託銷售價，不能改用斡旋出價。 代銷例外過度擴張：得免揭示報酬標準及收取方式，不代表可免僱用合格經紀人員，也不代表沒有實價登錄義務。 記憶口訣 「成使、預建」：成屋記使用執照，預售屋記建造執照；成屋另記建管前完成。 「仲：買互租、居或代；銷：起建委、企並銷」：仲介是買賣、互易、租賃之居間或代理；代銷是受起造人或建築業委託，企劃並代理銷售。 「業是公司商號，人分經紀營業；經紀執行，營業協助」：先分組織與人員，再分兩類人員的職務。 「店、辦、非常態固定」：營業處所是店面、辦公室或非常態之固定場所。