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學習重點 熟記《不動產經紀業管理條例》第6條的消極資格。申論作答應涵蓋行為能力、破產、特定犯罪、感訓處分、許可遭撤銷或廢止、停止營業及經紀人員相關處分。 分清楚四類限制：「尚未復權」、「未滿三年」、「未滿五年」、「尚未執行完畢」，並注意各自的起算點。 特定犯罪必須同時符合罪名、刑度、宣告確定及期間等要件；受緩刑宣告者不在此限。 曾經營經紀業而遭撤銷或廢止許可者，原則上自撤銷或廢止之日起未滿五年，不得重新申請。 消極資格不只是申請的門檻；已經取得許可者如有此等情形，撤銷或廢止其許可。 核心觀念 一、消極資格的法律效果 消極資格是指法律明定、使人不得申請經營經紀業的障礙事由。依第6條，有法定情形之一者，不得申請經營經紀業；其經許可者，撤銷或廢止其許可。 處理方式適用情形 撤銷許可申請許可時就已經有消極資格，但仍取得許可，也就是許可自始有瑕疵。 廢止許可許可時合法，取得許可後才發生消極資格。 此外，經紀業完成公司登記或商業登記後，如果公司負責人、董事、監察人、經理人，或商號負責人、經理人有上述消極資格情形之一，主管機關應先命其限期改善；逾期未改善者，廢止其許可，並通知公司或商業登記主管機關廢止其登記。申論題回答「已經許可者應如何處理」時，應一併寫出這兩個層次。 二、行為能力與破產 消極資格判斷重點 無行為能力或限制行為能力者屬於法律明定的資格障礙，不以曾經犯罪或受處分為必要，也沒有年限可以經過。 受破產之宣告尚未復權者關鍵在尚未復權。曾受破產宣告但已經復權者，不再因本款受到限制。 三、特定犯罪與感訓處分（三年限制） 犯詐欺、背信、侵占等法定罪名，經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，執行完畢或赦免後未滿三年者，不得申請。但受緩刑宣告者，不在此限。 罪名：限於法律列舉的罪名，不能擴張為所有犯罪。 刑度：須受有期徒刑一年以上刑之宣告，「一年以上」包含一年。 確定：刑之宣告須已確定。僅遭檢舉、偵查或起訴，不符合本款要件。 期間：從執行完畢或赦免後起算三年。未滿三年者受限制，已滿三年者不再受本款限制。 例外：受緩刑宣告者，不受本款限制。 受感訓處分之裁定確定，執行完畢後未滿三年者，也不得申請。執行完畢後已滿三年，例如滿四年，就不再受本款限制。 四、撤銷或廢止許可與人員證書（五年限制） 事由受限制的期間判斷關鍵 曾經營經紀業，經主管機關撤銷或廢止許可自撤銷或廢止之日起未滿五年起算點是撤銷或廢止之日。條文另有但書例外，例如因逾期未開始營業或自行停止業務而遭廢止許可。 受廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年處分對象是經紀人員的證書或證明，不是經紀業的營業許可。 許可遭撤銷或廢止後重新申請的限制期間是五年，不是一年、三年或十年。期間屆滿只代表這項障礙消失，並不表示當然取得許可。 五、停止營業與停止執行業務（尚未執行完畢） 經紀業受停止營業處分尚未執行完畢者，以及經紀人員受停止執行業務處分尚未執行完畢者，不得申請。判斷標準是處分是否已經執行完畢；執行完畢後，不需要再等待三年或五年。 六、申論題作答架構 可以用「依不動產經紀業管理條例第6條規定，有下列情形之一者，不得申請經營經紀業」起筆，再依序列出： 無行為能力或限制行為能力者。 受破產之宣告尚未復權者。 犯詐欺、背信、侵占等法定之罪，經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，執行完畢或赦免後未滿三年者；但受緩刑宣告者，不在此限。 受感訓處分之裁定確定，執行完畢後未滿三年者。 曾經營經紀業，經主管機關撤銷或廢止許可，自撤銷或廢止之日起未滿五年者；但法定情形不在此限。 受停止營業處分尚未執行完畢者。 受停止執行業務處分尚未執行完畢，或受廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者。 接著說明處理方式： 其經許可者，撤銷或廢止其許可。許可時已有消極資格者撤銷；許可後才發生者廢止。 公司或商號登記後，負責人、董事、監察人或經理人等有上述情形時，命其限期改善。逾期未改善者，廢止許可，並通知登記主管機關廢止其登記。 常考陷阱 「曾受破產宣告，但已復權者不得申請」：錯。限制只及於「尚未復權」。「受破產之宣告尚未復權者」才是正確的消極資格。 「限制行為能力者可以申請」：錯。無行為能力及限制行為能力本身都是消極資格。 「感訓處分執行完畢後已滿三年或滿四年，仍不得申請」：錯。限制只到執行完畢後未滿三年。 「犯詐欺、背信、侵占罪，執行完畢或赦免後已滿三年，仍不得申請」：錯。已滿三年即不受本款限制。 「犯詐欺罪但受緩刑宣告，不得申請」：錯。受緩刑宣告者不在此限。 「許可遭撤銷或廢止，自撤銷或廢止之日起已滿五年，仍不得申請」：錯。限制為未滿五年；題目問年限時，答案是五年，不是一年、三年或十年。 「受停止營業處分，已執行完畢，仍不得申請」：錯。只有尚未執行完畢者才受限制。 「受廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年，仍可申請」：錯。此情形正是消極資格。 判斷技巧：選項出現「已滿」、「已復權」、「已執行完畢」、「受緩刑宣告」，通常表示障礙已經消失。選項出現「未滿」、「尚未復權」、「尚未執行完畢」、「限制行為能力」，通常才是不得申請的情形。 「取得許可後才發生消極資格，不影響原許可」：錯。法律明定其經許可者，撤銷或廢止其許可。 記憶口訣 「能力破產看現況，罪感三年，撤證五年，停業看執畢；許可之後撤或廢。」 行為能力和破產看目前狀態，破產要看是否已經復權。特定犯罪和感訓處分記三年；許可遭撤銷或廢止，以及經紀人員證書或證明遭廢止，記五年；停止營業和停止執行業務看是否已經執行完畢。另記「罪要一年、確定、緩刑例外」，以免漏掉犯罪款的要件。