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學習重點 掌握經紀業開業的完整程序：先向主管機關申請許可，再依法辦理公司或商業登記，並加入登記所在地之同業公會、繳存營業保證金後，始得營業。 區分一般仲介與國外不動產仲介的組織限制：一般經紀業得採公司或商業（商號）型態；經營國外不動產仲介或代銷業務者，以依法辦理登記之公司型態組織為限。 理解加盟經營者的法定意義：經紀業之一方以契約約定，使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。 記住加盟經營字樣的標示位置：應於其廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣。 辨別相關業務規定：經紀人員專任一經紀業、主管機關檢查不得拒絕、廣告稿由經紀業指派經紀人簽章。 核心觀念 一、經紀業的許可、登記與開始營業是不同階段 依不動產經紀業管理條例第5條，經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司登記或商業登記。因此，取得許可不等於已完成登記，完成登記也不等於已可營業。 經紀業經許可並辦妥公司或商業登記後，尚須加入登記所在地之同業公會並依規定繳存營業保證金，始得營業；營業時並應依規定設置經紀人。選擇題若只列出部分程序，接著寫「即得經營」或「即可開始營業」，就要檢查是否漏掉其他法定要件。 階段規範重點作答判斷 申請許可先向主管機關申請許可。經審查許可後，不能立即營業。 辦理登記取得許可後，依法辦理公司或商業登記。只辦商號登記，不能就此開始經營仲介業務。 開業前其他要件加入同業公會、繳存營業保證金，並依規定設置經紀人。「許可＋登記後即可營業」仍屬不完整。 二、一般仲介與國外不動產仲介的組織型態 一般不動產仲介或代銷業務，得依法採取公司或商業的組織型態。換言之，商號並非一律不能經營仲介業務，但仍須完成許可、登記及其他開業要件。 依管理條例第5條，經營國外不動產仲介或代銷業務者，以依法辦理登記之公司型態組織為限。這是對組織型態的特別限制，不能以商號（商業登記）型態替代。 業務類型組織型態辨識重點 一般不動產仲介、代銷公司或商業。採商業型態仍須申請許可並完成開業要件。 國外不動產仲介、代銷限依法登記的公司。看到「國外不動產」，立刻檢查是否為公司型態。 此處的「國外」是指所仲介或代銷的不動產位於國外，不是指經紀業必須是外國公司，也不是只有外國人才能經營。 三、加盟經營者的意義 依管理條例施行細則，管理條例第18條所稱加盟經營者，指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。 申論作答應完整寫出三個要素： 契約關係：經紀業之一方與他方以契約約定。 使用他方發展之資源：包括服務、營運方式、商標或服務標章等，屬例示性質，不以全部具備為必要。 受其規範或監督：加盟者須接受他方的規範或監督。 注意連接關係：使用他方資源與受其規範或監督之間是以「並」相連，兩者都要寫出。只說「掛同一品牌招牌」，未交代契約約定及受規範監督，定義就不完整。 四、加盟經營字樣應標示的位置 管理條例第18條規定，經紀業應將其仲介或代銷相關證照、許可文件連同經紀人證書，揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應併標明之。 施行細則進一步規定：經紀業係加盟經營者，應於其廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣。 申論答案須同時交代「何處」與「標明什麼」： 何處：廣告、市招（招牌）、名片等明顯處。 標明什麼：「加盟店」或「加盟經營」字樣。 此規定的目的，是讓消費者知悉該店為加盟店，而非品牌總公司直營，以免誤認交易對象與責任歸屬。揭示共同品牌，不能取代加盟字樣的標示；寫在不易看見的位置，也不符合「明顯處」的要求。 五、相關業務管理規定 經紀人員執業：經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務（經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者除外）。經紀人員是受僱於經紀業、以經紀業名義執行業務，不能以個人名義承作仲介。 主管機關檢查：主管機關檢查經紀業之業務時，經紀業不得拒絕，不能以商業機密為由主張有權拒絕檢查。 廣告與簽章：經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售；廣告及銷售內容應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告稿屬應由經紀業指派經紀人簽章的文件，法律並未規定廣告稿須先經主管機關審查。 常考陷阱 「向主管機關申請許可，經審查後即得經營」：漏掉辦理公司或商業登記、加入公會、繳存保證金等要件。 「以商號型態辦理登記後，即得開始經營」：同樣漏掉許可及其他開業要件，屬錯誤選項。 「許可並完成公司或商業登記後，即可開始營業」：仍漏掉加入同業公會及繳存營業保證金，不能因列出兩個程序就判為正確。 「商號不得經營任何仲介業務」：把國外不動產仲介的公司限制，錯誤擴張到所有仲介業務。 「國外不動產仲介得以商號型態經營」：違反公司型態限制；正確寫法是「以依法辦理登記之公司型態組織為限」。 「經紀人員可以個人名義執行不動產仲介買賣」：違反專任一經紀業、不得為自己執行仲介業務的規定。 「經紀業得以商業機密為由拒絕檢查」：主管機關檢查時，經紀業不得拒絕。 「廣告稿須經主管機關審查，再由經紀業簽章刊行」：法無事前審查規定；簽章者為經紀業指派之經紀人。 「加盟就是使用同一商標」：定義不完整，須寫出契約約定使用他方之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。 「加盟字樣只要寫在契約內或揭示於店內即可」：應於廣告、市招及名片等明顯處標明加盟店或加盟經營字樣。 記憶口訣 「許可、登記、入公會、繳保證，四步到齊才開業；國外不動產，只能開公司。」 「加盟：契約用他方（服務、營運、商標），並受規範監督；標示：廣告、市招、名片明顯處。」