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學習重點 分清營業保證金的權責分工：繳存辦法由中央主管機關訂定，全國聯合會統一設專戶儲存。 掌握未繳存的效果：停止營業處分，期間至補足營業保證金為止。另外要記住代償後應限期補足，以及未補足時得依法追償。 理解動支要件：經紀業或經紀人員依法應負的損害賠償責任成立時，才可以動支。一般債務不能用保證金清償。 熟記獨立性與移轉原則：不因債權債務關係而讓與、扣押、抵銷或設定負擔；但合併、變更組織時，權利應隨之移轉。 辨識退還事由、請求期間與範圍：解散、歇業或已無經紀業務才可以退還，期間為滿一年後二年內，且不包括孳息。 核心觀念 一、繳存規範由誰訂？保證金由誰保管？ 依《不動產經紀業管理條例》第7條，經紀業應依中央主管機關規定繳存營業保證金。應繳的營業保證金及繳存或提供擔保的辦法，由中央主管機關定之。已繳存的保證金不足規定額度時，經紀業負有補足義務。 營業保證金由中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會（以下簡稱「全國聯合會」），統一於指定的金融機構設置營業保證基金專戶儲存，並組成基金管理委員會負責管理。 事項權責主體或處理方式 訂定應繳保證金及繳存、提供擔保辦法中央主管機關 統一設置專戶儲存全國聯合會於指定金融機構辦理 基金管理組成基金管理委員會管理 代為賠償受害人、通知限期補足全國聯合會 作答時要把「訂定規範」和「實際保管」分開。「全國聯合會統一於指定金融機構設專戶儲存」是正確敘述；「繳存辦法由全國聯合會定之」則是錯誤敘述。 二、未繳存、代償後補足與追償 經紀業未依規定繳存營業保證金，例如未繳存就開始營業，主管機關應予停止營業處分，期間至補足營業保證金為止。停業的終點取決於是否補足保證金。選項若加上「停止營業期間達一年者，應撤銷其許可」，就是錯誤寫法。 全國聯合會代為賠償受害人後，即應通知該經紀業限期補足營業保證金。經紀業未於期限內補足，全國聯合會得依法追償。 代償是為了讓被害人及時獲得賠償。代償之後，經紀業的責任並未消滅，也不是由基金永久吸收該筆支出。 三、何時得動支營業保證金？ 營業保證金只有在經紀業或經紀人員依本條例規定應負損害賠償責任成立時，才可以動支，用途是代為賠償受害人。受害人須取得對經紀業或經紀人員的執行名義、經仲裁成立，或經基金管理委員會決議支付後，才可以在該經紀業繳存營業保證金及提供擔保的總額內，向全國聯合會請求代為賠償。 題目若概括詢問「何種情況得動支」，答案是「經紀業或經紀人員損害賠償成立時」。以下情形都不是動支事由： 成立管理委員會：這是基金管理上的組織安排，不是動支原因。 償還經紀業或經紀人員的債務：一般借款、貨款等債務不能用保證金清償，這也與保證金的獨立性相衝突。 被害人單方面主張受損，尚未符合上述程序要件時，也不能請求代償。 四、獨立性：不隨一般債權債務處分 依第9條，營業保證金獨立於經紀業及經紀人員之外。除本條例另有規定外，不因經紀業或經紀人員的債務債權關係，而為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。 這項保護同時涵蓋經紀業與經紀人員。保證金雖然由經紀業繳存，經紀業仍不能拿來抵債或轉讓；經紀人員有私人債務時，債權人也不能扣押這筆保證金。 四種被禁止的處分要全部記住。選項只列出其中幾項（例如只寫「讓與、扣押或設定負擔」），只要寫的是「不因……而為」，仍是正確敘述。反之，只要寫成「得因債務債權關係而讓與／扣押／抵銷」或「原則上得隨債務債權關係而讓與」，就是錯誤敘述。 條文保留「本條例另有規定」的例外，也就是依本條例辦理損害賠償代償的情形。這與一般債權人請求扣押、抵銷是兩回事，要分開判斷。 五、合併、變更組織：保證金權利應移轉 經紀業因合併、變更組織時，對其所繳存營業保證金的權利應隨之移轉。這是法律明定由存續或變更後的主體承接權利，不屬於因債權債務關係而為的讓與。 情形保證金權利可否移轉或處分 因合併、變更組織應隨之移轉 因債務債權關係而讓與、扣押、抵銷、設定負擔原則不得（本條例另有規定者除外） 六、退還：事由、期間與範圍 得請求退還原繳存營業保證金的情形，都是經紀業已不再經營經紀業務： 公司組織申請解散。 商號組織申請歇業。 營業項目經變更登記後，該公司或商號已無不動產仲介經紀業及不動產代銷經紀業，而組織仍存續。 退出同業公會不是退還事由。公會會籍的變動不代表經紀業務已經終止，不能據此請求退還。 退還請求期間為自核准註銷營業之日滿一年後二年內。須先經過一年等待期間，再於其後二年內請求。核准當日就請求不對，自核准日起二年內請求也不對。保留這一年，是為了讓受害人仍有時間依法求償。 退還範圍是原繳存的營業保證金，不包括營業保證金的孳息。「連同孳息一併退還」的寫法是錯誤的。 常考陷阱 「應繳之營業保證金及繳存或提供擔保之辦法，由全國聯合會定之」：錯誤。辦法由中央主管機關訂定，全國聯合會負責統一設專戶儲存。題目常把兩者對調。 「全國聯合會統一於指定之金融機構設置營業保證基金專戶儲存」：正確，不要誤判為錯誤選項。 「未繳存營業保證金，停止營業期間達一年者，應撤銷其許可」：錯誤。效果是停止營業處分，期間至補足營業保證金為止。 「全國聯合會代為賠償受害人後，即應通知經紀業限期補足」：正確。說成「代償後經紀業無須補足」就錯了。 「成立管理委員會」「償還經紀業或經紀人員債務」可以動支：錯誤。動支事由只有經紀業或經紀人員損害賠償責任成立。 「得因經紀業或經紀人員之債權債務關係而讓與、扣押、抵銷或設定負擔」：錯誤。要特別注意「得」與「不因」的差別，題目常只改一個字。 「營業保證金原則上得隨經紀人員之債務債權關係而為讓與」：錯誤。獨立性同樣保護經紀人員的債務關係不及於保證金。 「營業保證金具獨立性，所以合併、變更組織時也不能移轉」：錯誤。合併、變更組織時，權利應隨之移轉。這也是「何種情形權利可以隨同移轉」的唯一正解。 「退出所在地同業公會，得請求退還保證金」：錯誤。退還事由是解散、歇業，或變更登記後已無仲介及代銷經紀業務。 「核准註銷營業之日起二年內請求」「註銷後即可請求」「本金連同孳息退還」：都是錯誤寫法。正確是滿一年後二年內，且不包括孳息。 記憶口訣 「中央訂辦法，全聯設專戶；未繳就停業，補足才復業。」規範訂定與專戶儲存要分開；未繳存的效果是停業至補足為止，不會因停業滿一年而撤銷許可。 「賠償成立才動支，代償之後限期補。」只有損害賠償成立時才可以動支；代償後要通知經紀業限期補足，逾期得依法追償。 「讓扣抵設通通禁，合併變組權利移。」讓與、扣押、抵銷、設定負擔原則上都禁止；合併、變更組織時權利依法移轉。 「解散歇業沒經紀，等滿一年兩年請；退原繳，不含息，退公會，不能退。」退還事由、請求期間、退還範圍和常見陷阱一起記。