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學習重點 先認文件清單：經紀業應於營業處所明顯之處揭示的文件為：經紀業許可文件（仲介或代銷相關證照及許可文件）、同業公會會員證書、不動產經紀人證書、報酬標準及收取方式。 再認揭示位置：必須揭示於營業處所「明顯之處」，只在店內備存或供人索閱，不能取代揭示。 掌握代銷例外：「報酬標準及收取方式」只有經營仲介業務者才須揭示，代銷經紀業不適用；其他文件代銷業者仍應揭示。 背熟裁罰順序：違反揭示義務，先由直轄市、縣（市）主管機關限期改正；屆期未改正，才處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。 能辨認干擾文件：經紀人員經歷與獲獎資料、不動產說明書、不動產經紀營業員訓練證明，均不是應揭示文件。 核心觀念 一、營業處所應揭示的四類文件 依不動產經紀業管理條例第十八條，經紀業應於營業處所明顯之處揭示法定文件。作答時不能只憑「與房仲業務有關」判斷，必須確認該文件是否屬於法定清單。 應揭示文件辨識重點 經紀業許可文件表彰經紀業取得經營許可。條文用語為「仲介或代銷相關證照及許可文件」，選項寫成「仲介相關證照及許可文件」或「經紀業許可文件」，都屬應揭示文件。 同業公會會員證書屬於應揭示文件，不能因其由公會核發、不是政府文件，就誤認不在清單內。 不動產經紀人證書法定名稱是「經紀人證書」，不是經紀營業員訓練證明，也不是個人經歷資料。 報酬標準及收取方式須同時注意「標準」與「收取方式」；只有經營仲介業務者須揭示，代銷經紀業不適用。 上述文件分別處理不同資訊：許可文件是經紀業本身的經營資格；會員證書是公會身分；經紀人證書是專業人員資格；報酬標準及收取方式是仲介服務的收費資訊，讓消費者在委託前即可知悉。 二、「明顯之處」是揭示義務的一部分 本條要求的不只是「有文件」，而是要把文件揭示於營業處所明顯之處。將文件收在抽屜、檔案夾內，或表示消費者需要時可以詢問、索閱，都不能視為已履行揭示義務。 涉及收費資訊時，應掌握完整用語「報酬標準及收取方式」。選項若只說有口頭告知收費、事後可以說明，仍不符合營業處所明顯揭示的要求。 三、仲介與代銷：例外只落在報酬資訊 報酬標準及收取方式的揭示規定，不適用於代銷經紀業。這是特定項目的例外，不是整條揭示義務全部免除。 文件類別經營仲介業務經營代銷業務 經紀業許可文件應揭示應揭示 同業公會會員證書應揭示應揭示 不動產經紀人證書應揭示應揭示 報酬標準及收取方式應揭示不適用 題目若問「代銷經紀業者應揭示的文件，不包括下列何者」，答案就是報酬標準及收取方式；同業公會會員證書、不動產經紀人證書、經紀業許可文件，代銷業者仍須揭示。不適用揭示規定，也不能推論為代銷業不得收取報酬。 四、哪些資料不屬於揭示清單 不動產經紀人員之經歷與獲獎資料：屬於個人經歷或宣傳資訊，不是法定應揭示文件。 不動產說明書：雖是交易中的重要文件，但它是針對個別物件、在交易過程中提供給相對人的資料，不是營業處所應揭示的文件。 不動產經紀營業員訓練證明：不能因為也是人員資格相關資料，就與「不動產經紀人證書」互換。 判斷「非屬應揭示文件」時，應以法定名稱逐一核對。某項資料可能有其他用途或受其他規定規範，並不表示它就是本條要求揭示的文件。 五、違反揭示義務的處罰與改正程序 經紀業違反第十八條揭示規定時，處罰程序如下： 由直轄市或縣（市）主管機關限期改正。 屆期未改正者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。 因此，經營仲介業務者未將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處，正確答案必須同時具備「先限期改正」「屆期未改正」與「三萬元以上十五萬元以下」三個要素，不能只背罰鍰數字而漏掉處罰前提。 此一處理方式適用於違反第十八條揭示義務的各種情形，並非只有漏揭示報酬資訊才適用。 六、申論題作答架構 題目若問「應揭示哪些文件？哪一文件代銷經紀業不適用？違反如何處罰？」可依下列順序作答： 揭示義務：依不動產經紀業管理條例第十八條，經紀業應於營業處所明顯之處，揭示經紀業許可文件（仲介或代銷相關證照及許可文件）、同業公會會員證書、不動產經紀人證書、報酬標準及收取方式。 代銷例外：報酬標準及收取方式，於代銷經紀業不適用；僅經營仲介業務者應揭示。 違反效果：由直轄市、縣（市）主管機關限期改正；屆期未改正者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。 補充說明（加分）：揭示目的在使消費者得以辨識業者是否合法經營、經紀人是否具備資格，並事先知悉收費標準，以保障交易安全。 常考陷阱 「相關證照都要揭示」：範圍過廣。應核對法定清單，經歷、獲獎資料或營業員訓練證明都不在其中。 「不動產說明書是交易重要文件，所以應在營業處所揭示」：錯誤。文件重要與否不是判準，關鍵在是否列入法定揭示清單。 「經紀人證書」與「經紀營業員訓練證明」混用：兩者名稱與身分不同，應揭示的是經紀人證書。 「仲介相關證照及許可文件不用揭示」：錯誤。這正是條文用語，屬應揭示文件。 「同業公會會員證書不是政府文件，所以不用揭示」：錯誤。它是應揭示文件之一，代銷業者也要揭示。 「代銷業者不用揭示任何文件」或「代銷業者不用揭示公會會員證書」：錯誤。代銷例外只限於報酬標準及收取方式。 「未揭示即逕處三萬元至十五萬元」：金額相符但程序錯誤；必須先限期改正，屆期未改正才處罰。 「限期改正後未改正，處六萬元至三十萬元」或「逕處六萬元至三十萬元」：金額錯誤，本規定為三萬元以上十五萬元以下。 「文件已備妥，就算履行義務」：還要揭示於營業處所明顯之處，單純持有或備存不足以取代揭示。 記憶口訣 「許、會、人、酬」：許可文件、公會會員證書、經紀人證書、報酬標準及收取方式。 「代銷免酬，其餘照揭」：代銷例外只限於報酬資訊的揭示。 「先改正，逾期罰；三到十五萬」：先記程序再記金額，避免被「逕處」或「六至三十萬」誤導。