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學習重點 先辨認處罰對象：經紀業受行政罰鍰，經紀人員受懲戒。同一違規可能同時涉及兩者。 經紀業違規要分成兩類：一類是直接處罰，另一類是先令限期改正，屆期未改正才處罰。不能認為所有違規都須先給改正機會。 掌握罰鍰級距：一般違規為新臺幣六萬元至三十萬元或三萬元至十五萬元。非經紀業經營仲介或代銷業務另有規定，為十萬元至三十萬元，這也是法定最低額最高的一類。 經紀人員的懲戒要分清楚：洩密、未簽章、未解說說明書屬申誡；收取差價則停止執行業務六個月以上三年以下。違法收取的差價，應加計利息後加倍返還支付人。 申論作答依序寫出違規事實、處罰機關、處罰對象、程序類型、罰鍰或懲戒、按次處罰及其他法律效果。 核心觀念 一、先分清楚經紀業與經紀人員 「經紀業」是指經營仲介或代銷業務的公司或商號。「經紀人員」包括經紀人及經紀營業員。不動產經紀業管理條例第29條規定經紀業的罰鍰，第31條規定經紀人員的懲戒。業者被罰錢，不代表相關人員免受懲戒；人員受懲戒，也不能取代業者的罰鍰。 二、第29條：直接處罰與先限期改正 經紀業違反條例時，由直轄市、縣（市）主管機關處罰。判斷程序類型時，要看違反的是哪一項義務。是否為初次違規，並不影響程序類型的判斷。 違規類型處理方式罰鍰級距 營業處所未依規定設置經紀人，或人數未達法定最低人數直接處罰六萬元以上三十萬元以下 僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務直接處罰六萬元以上三十萬元以下 經紀業收取差價或其他報酬直接處罰六萬元以上三十萬元以下 未將仲介或代銷相關證照、許可文件連同經紀人證書，揭示於營業處所明顯之處先令限期改正，屆期未改正才處罰三萬元以上十五萬元以下 經紀人到職或異動時，未依規定造具名冊報請主管機關備查先令限期改正，屆期未改正才處罰三萬元以上十五萬元以下 判斷時可以這樣區分： 直接處罰型：未置經紀人、僱用無資格人員、收取差價。這些行為直接影響交易安全或消費者權益，主管機關可以直接處以六萬元至三十萬元罰鍰。 先限期改正型：證照揭示、人員到職或異動報備等管理性義務。罰鍰須具備兩個要件：第一，主管機關已命限期改正；第二，期限屆滿仍未改正。兩者都具備時，才處以三萬元至十五萬元罰鍰。 經紀業已受罰鍰，且經限期改正而屆期仍未改正者，主管機關應按次處罰。繳納一次罰鍰，並不表示可以繼續維持違法狀態。 三、非經紀業經營仲介或代銷：第32條 未經許可而經營仲介或代銷業務，也就是非經紀業（無經營許可）而經營仲介或代銷業務，與合法經紀業違反管理義務屬於不同類型。依第32條，主管機關應禁止其營業，並對公司負責人、商號負責人或行為人處十萬元以上三十萬元以下罰鍰。 經禁止營業後仍繼續營業者，依法有進一步的刑事責任。作答時要注意兩點：不能把它寫成一般經紀業違規；也不能漏掉「禁止營業」。 比較法定最低罰鍰時，排序是：十萬元（無照經營）＞六萬元（未置經紀人、僱用無資格者、收取差價）＞三萬元（未揭示證照、未報備人員到職異動）。無照經營與部分違規的最高額同為三十萬元，但最低額不同，因此以法定最低額比較時，無照經營最重。 四、經紀人員的懲戒：申誡與停止執行業務 經紀人員違反義務的情形懲戒 對因業務知悉或持有的他人秘密，無故洩漏申誡 違反法定文件應由經紀業指派經紀人簽章的規定申誡 執行業務過程中，未以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說申誡 收取差價或其他報酬停止執行業務六個月以上三年以下 保密義務有三個要件：因業務知悉或持有、屬他人秘密、無故洩漏。違反時的法定懲戒是申誡，而不是直接撤銷經紀人證書。 懲戒會依次加重：經紀人員受申誡累計三次者，應另予停止執行業務處分；受停止執行業務處分累計達五年以上者，才撤銷其證書或證明。因此，「撤銷證書」是累積處分後的結果，不是單一洩密行為的效果。 經紀人員的懲戒，由主管機關設置的不動產經紀人員獎懲委員會依法處理。作答時，經紀業的罰鍰與人員的懲戒應分開說明。 五、禁止收取差價與返還責任 經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬。報酬應依實際成交價金或租金，按中央主管機關規定的報酬標準計收。依法收取的仲介報酬，與違法收取差價或其他報酬，必須區分。 違反禁止規定時，已收取的差價或其他報酬，應加計利息後，加倍返還支付人。作答要完整寫出「加計利息」「加倍」「返還支付人」三項要素，不能只寫退還原款。 收取差價一個行為，可能同時產生三種法律效果，彼此不能互相替代： 經紀業：處六萬元以上三十萬元以下罰鍰，屬直接處罰。 經紀人員：停止執行業務六個月以上三年以下。 民事返還：已收取的款項加計利息後加倍返還支付人。 六、撤銷許可後重新申請的限制 曾經營經紀業，經主管機關撤銷許可，自撤銷之日起未滿五年者，原則上不得再申請經營經紀業。這是經紀業經營許可的消極資格限制，應與經紀人員的申誡、停止執行業務等懲戒分開記憶。 七、申論題的裁罰作答架構 遇到「經紀業違反規定，主管機關如何處罰」或「違反前述情事，主管機關應如何處理」的問法，必須先承接題目的具體違規事實，再判斷適用哪一個級距。不能只寫「處以罰鍰」就結束。 處罰機關：由直轄市、縣（市）主管機關處罰。 分類說明經紀業罰鍰： 未置經紀人、僱用無資格人員、收取差價：直接處六萬元以上三十萬元以下罰鍰。 未揭示證照及經紀人證書、未報備經紀人到職或異動：先令限期改正，屆期未改正者，處三萬元以上十五萬元以下罰鍰。 按次處罰：經處罰並限期改正而屆期仍未改正者，應按次處罰。 人員懲戒：涉及經紀人員者，另由獎懲委員會依情節予以申誡或停止執行業務。 其他效果：收取差價者，應加計利息後加倍返還支付人。若屬無照經營，應禁止營業，並處負責人或行為人十萬元以上三十萬元以下罰鍰。 常考陷阱 「所有違規均須先限期改正」：錯。未置經紀人、僱用無資格人員、收取差價，都屬直接處罰的類型。 「僱用無資格者或未置經紀人須先限期改正」：錯。只有證照揭示、人員到職異動報備這類管理性義務，才是「先限期改正，屆期未改正才罰」。 「未揭示證照即可立即罰鍰」：這種寫法忽略了程序要件。未揭示證照須先令限期改正，屆期未改正才處罰。 「無故洩密應撤銷經紀人證書」：錯。洩密的法定懲戒是申誡；撤銷證書是停止執行業務累積達一定期間後的結果。 「收取差價也是申誡」：錯。經紀人員收取差價，應停止執行業務六個月以上三年以下。題目問「何者並非申誡」時，答案就是收取差價。 「未簽章、未解說說明書不會受懲戒」：錯。這兩種情形均應予申誡。 「最高額都是三十萬元，所以處罰一樣重」：要看題目比較的是最高額還是最低額。比較最低額時，無照經營的十萬元最重，高於六萬元與三萬元。 「違法差價只須加倍退還」或「只須返還原款」：漏了要件。正確寫法是加計利息後加倍返還支付人。 「僱用無資格者最高罰十五萬元」：錯。屬六萬元以上三十萬元以下。 記憶口訣 「未置、無格、收差價，六到三十直接罰；證照揭示、到職報，先改未改三到十五。」 「洩密、簽章、未解說，人員申誡；收取差價，停業半年到三年；無照經營十萬起，差價利息加倍還。」 口訣中的「停業」是指經紀人員停止執行業務。正式作答時，應寫出完整名稱及「六個月以上三年以下」的期間。