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學習重點 分清申報義務人：仲介業依本條例申報的是其居間或代理成交的租賃案件；受起造人或建築業委託代銷預售屋者，由受託經營代銷業務者辦理委託代銷契約備查及成交資訊申報。 掌握起算點：租賃案件自簽訂租賃契約書之日起三十日內；預售屋成交案件自簽訂買賣契約書之日起三十日內；委託代銷契約備查自簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起三十日內。 現行制度下，仲介業不再就買賣案件於「辦竣所有權移轉登記後三十日內」申報，這是舊制寫法。 罰則分兩級：未依限申報或重要數值不實，直接處三萬元以上十五萬元以下罰鍰並令限期改正，屆期未改正按次處罰；代銷預售屋並按戶（棟）計罰。其他資訊不實則先令改正，屆期未改正才處六千元以上三萬元以下罰鍰。 民國109年12月30日修正條文施行前已提供查詢的資訊，修正施行後應依現行規定，除涉及個人資料外，重新提供查詢，不再維持區段化、去識別化。 核心觀念 一、仲介業成交案件申報登錄（第24條之1） 經營仲介業務者，對於居間或代理成交的租賃案件，應於簽訂租賃契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊。作答時應完整寫出「義務人、案件類型、起算時點、期限及受理機關」。題目若寫「經手所成交之租賃案件」，與居間或代理成交的意思相同，仍屬正確。 期限以簽約日為基準，不是租賃物交付日、承租人開始占有日或租金首次給付日。即使約定日後才交屋，也不能等交屋後才起算。 民國110年7月1日施行新制後，買賣案件改由買賣雙方於申請所有權移轉登記時一併申報，仲介業不再負擔買賣案件的申報義務。因此「仲介業應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記後三十日內申報買賣案件」屬於舊制內容，依現行規定為錯誤敘述。 二、資訊公開、查核與委任 申報登錄資訊的類別、內容，以及提供查詢的內容、方式、收費等事項，由中央主管機關訂定辦法規範。 經申報登錄的資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢。資訊公開與個人資料保護須分別判斷，並非所有申報資料都可以無限制公開。此外，已登錄的不動產交易價格資訊，須等相關配套措施完全建立並完成立法後，才能作為課稅依據。 直轄市、縣（市）主管機關為查核申報登錄資訊，得向經營仲介業務者要求查詢、取閱有關文件或提出說明，業者不得規避、妨礙或拒絕。查核不得超出確保資訊正確性的必要範圍。直轄市、縣（市）主管機關並得委任所屬機關辦理查核，不是只能由主管機關本身執行。 三、修法前申報資訊的過渡規定 民國109年12月30日修正條文施行前，原本以區段化、去識別化方式提供查詢的申報登錄資訊，修正施行後應依現行提供查詢的規定，除涉及個人資料外，重新提供查詢。 判斷重點在於「舊資料同樣適用新規定，必須重新提供查詢」。修法前已經公開的資料，不能主張繼續維持原本的區段化、去識別化方式。 四、代銷預售屋：備查與申報要分開（第24條之2） 經營代銷業務，受起造人或建築業委託代銷預售屋者，負有兩項不同義務。110年7月1日施行新制的重點是，成交資訊以買賣契約簽訂日起算申報期限，不必等代銷契約屆滿或終止。 比較項目委託代銷契約備查預售屋成交資訊申報登錄 義務人受託經營代銷業務者受託經營代銷業務者 起算時點簽訂、變更或終止委託代銷契約之日簽訂預售屋買賣契約書之日 期限三十日內三十日內 辦理內容將委託代銷契約相關書件報請所在地直轄市、縣（市）主管機關備查向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊 申論題若問「起造人或建築業委託代銷預售屋，實價登錄由誰申報」，應明確回答受託經營代銷業務者，不能只寫起造人、建築業或買賣雙方。兩項義務雖然都是三十日，但依據的契約與起算日不同。題目若寫成「委託代銷契約自簽訂買賣契約之日起三十日內報備查」，就是錯誤敘述。 五、未依限申報與申報不實的罰責 業務及違規類型處罰方式 仲介租賃案件未依限申報，或申報租金、面積資訊不實處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令限期改正；屆期未改正者，按次處罰。 仲介租賃案件申報租金、面積以外的資訊不實先令限期改正；屆期未改正者，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰。 代銷預售屋案件未依限申報，或申報價格、交易面積資訊不實按戶（棟）處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令限期改正；屆期未改正者，按次處罰。 代銷預售屋案件申報價格、交易面積以外的資訊不實先令限期改正；屆期未改正者，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰。 兩級處罰的差別在於：未依限申報或重要交易數值不實，直接裁罰並令改正；其他資訊不實，先令改正，逾期才裁罰。申論作答不能只寫罰鍰金額，還要交代是否限期改正、是否按戶（棟）計罰，以及屆期未改正時按次處罰。 常考陷阱 把租賃申報期限寫成「租賃物交付、承租人占有之日起三十日」：起算點錯誤，應自簽訂租賃契約書之日起算。 把「買賣契約簽訂並辦竣移轉登記後三十日內」當成仲介業現行義務：這是舊制內容。現行仲介業依本條例只申報租賃案件。 把委託代銷契約備查的起算點寫成買賣契約簽訂日：錯誤。備查應以委託代銷契約的簽訂、變更或終止日起算；買賣契約簽訂日是成交資訊申報的起算點。 認為舊資料仍維持區段化、去識別化提供查詢：錯誤。依過渡規定，舊資料除涉及個人資料外，應重新提供查詢。 認為主管機關不得要求業者提出文件，或不得委任所屬機關查核：錯誤。主管機關得查詢、取閱文件或要求說明，也得委任所屬機關辦理。 價格或面積不實，寫成「先令改正，屆期未改正再罰六千至三萬」：錯誤。這是其他資訊不實的處理方式。價格或面積不實應直接處三萬至十五萬元罰鍰，並令限期改正。 代銷案件價格、面積不實只罰公司一次：錯誤。應按戶（棟）計罰，屆期未改正者按次處罰。 罰鍰寫成一萬至五萬元，或寫成停止營業併科罰鍰：都不是本單元申報違規的處罰方式。 記憶口訣 「仲介只報租，租約起三十；代銷報預售，買約起三十；委約變動另備查。」仲介業只申報租賃案件，期限自租約簽訂日起算；代銷業申報預售屋成交資訊，期限自買賣契約簽訂日起算；委託代銷契約簽訂、變更或終止時，另須報請備查。 「逾期、價面三到十五，改正按次罰；其他先改，逾期六千到三萬；代銷按戶棟。」租賃案件的「價」指租金，預售屋則指價格。作答時記得寫出限期改正與按次處罰。