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學習重點 掌握規約的法定定義：區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議的共同遵守事項；範本僅供參考。 分清「法律直接規定、不待規約記載即生效的義務」與「非經載明於規約，不生效力」的列舉事項。 動物飼養原則可以，但不得妨礙公共衛生、安寧、安全；法令或規約另有禁止規定時，從其規定。 一般規約不以報備為生效要件；但外牆面設置廣告物等事項，規約或區權會決議須經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案，才能據以限制。 繼受人繼受前得請求閱覽或影印法定文件，繼受後應遵守原區分所有權人依條例或規約所定的一切權利義務。 核心觀念 一、規約的定義、訂定主體與性質 依《公寓大廈管理條例》第3條，規約是公寓大廈區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。申論作答應掌握四項要素：「區分所有權人」、「增進共同利益、確保良好生活環境」、「經區分所有權人會議決議」、「共同遵守事項」。 規約是社區住戶的自治規範。訂定主體為區分所有權人會議；管理委員會只是執行管理維護事務的機構，不能以管委會會議決議代替規約。 規約範本由中央主管機關（內政部）訂定，作為起造人製作規約草約及區分所有權人會議訂定規約時的參考，不具強制效力。社區得依實際需求訂定內容，但不得違反法律的強制或禁止規定。 另外，起造人申請建造執照時應檢附規約草約；規約草約經承受人簽署同意後，在區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。 規約經區分所有權人會議依法決議即生效力，並不是一律要向主管機關報備後才生效。只有在法律對特定事項另外設有報備要件時（如外牆廣告物），才要以完成報備為前提。 二、規約內容：「非經載明於規約，不生效力」的列舉事項 依第23條，公寓大廈、基地或附屬設施的管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列事項非經載明於規約者，不生效力： 約定專用部分、約定共用部分的範圍及使用主體。 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地的使用收益權，以及住戶對共用部分使用的特別約定。 禁止住戶飼養動物的特別約定。 違反義務的處理方式。 財務運作的監督規定。 區分所有權人會議決議出席及同意的區分所有權人人數與區分所有權比例的特別約定。 糾紛的協調程序。 判斷時以法律列舉為準。「禁止從事宗教活動之特別約定」不在列舉範圍內，不能因為選項同樣出現「禁止」、「特別約定」等字樣，就當成第23條的事項。 三、法律直接規定的義務：不待規約記載 有些義務由條例直接規定，不論規約是否記載都發生效力。最常考的是第6條住戶的容忍義務： 他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。 管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，也不得拒絕。 上述進入或使用，應選擇損害最少的處所及方法，並應修復或補償所生損害。 類型效力來源代表事項 非經載明於規約，不生效力規約記載約定專用／共用範圍及使用主體、禁止飼養動物、違反義務處理方式、財務運作監督、區權會決議人數比例特別約定、糾紛協調程序 法律直接規定條例本身他住戶或管委會因維護、修繕、設置管線必須進入使用時，住戶不得拒絕 不屬列舉事項—禁止從事宗教活動之特別約定 四、動物飼養：原則允許，規約得禁止 依第16條，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全；但法令或規約另有禁止飼養的規定時，從其規定。 判斷順序是：原則可以飼養 → 不得妨礙衛生、安寧、安全 → 查法令及規約有無禁止規定。禁止飼養的特別約定屬第23條列舉事項，必須載明於規約才生效；管理委員會無權自行禁止。規約沒有禁止，也不代表可以讓動物造成髒亂、噪音或危險。 五、外牆面設置廣告物：規約或區權會決議＋完成報備 依第8條，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分的防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為： 首先應依法令規定辦理。 規約另有規定，或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或決議的限制。 作答時要同時檢查兩個要件：一是規範來源必須是規約或區分所有權人會議決議；二是必須完成報備有案。只有規約而未報備不夠；管理委員會會議決議即使報備，也因主體錯誤而不能適用。 六、繼受人：繼受前閱覽，繼受後遵守 依第24條，區分所有權的繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。 得請求閱覽或影印的文件如下： 規約。 公共基金餘額。 會計憑證、會計帳簿、財務報表。 欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用的情形。 管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄。 「區分所有權人名冊」不在上述範圍內。要分清楚「會計憑證」與「名冊」，也不要漏掉兩種會議紀錄。 由於法律直接規定繼受人受原規約拘束，買受人取得所有權後，不能以未在規約簽章、不知有該約定，或規約只拘束原所有權人為理由，主張規約對自己不生效力。 申論應用（停車位、露台案例）： 規約有效存在：地下室停車位或露台的使用主體，屬第23條「約定專用部分之範圍及使用主體」，已載明於規約而生效力。 繼受人受拘束：依第24條，承購戶辦竣所有權移轉登記後，應遵守原區分所有權人依規約所定的一切權利義務。原所有權人沒有車位使用權，承購戶也不會因買受而取得。 不知情不影響效力：第24條課予繼受人繼受前閱覽規約等文件的機會與責任，事後發現無車位，不能據此排除規約效力。 結論：承購戶主張規約對其不生效力，無理由。若承購戶認為交易過程未被告知而受有損害，屬於其與出賣人或仲介業者之間的責任問題，不影響規約對其的拘束力。 常考陷阱 「規約由管理委員會訂定」：主體錯誤，應由區分所有權人會議決議。 「內政部規約範本具強制效力，規約不得違反範本」：錯誤。範本僅供參考，必須遵守的是法律規定。 「規約訂定後應向主管機關報備，始生效力」：錯誤。報備不是一般規約的生效要件。 「住戶違反義務之處理方式，非經載明於規約，不生效力」：正確，屬第23條列舉事項。 「外牆廣告物，規約另有規定即應受限制」：漏了「完成報備有案」要件，錯誤。 「管委會會議決議（經報備）即可限制外牆廣告物」：主體錯誤，應為規約或區分所有權人會議決議。 「他住戶因維護修繕必須進入時不得拒絕，須載明於規約才生效」：錯誤，屬法律直接規定的義務。 「禁止從事宗教活動之特別約定，屬非經載明不生效力的事項」：錯誤，不在列舉範圍。 「動物原則禁止」或「管委會有權禁止／開放」：原則方向或決定主體錯誤。正確為原則可以，規約另有禁止時依規約。 「繼受人未簽章、不知情，或規約僅拘束原所有權人」：均錯誤，依第24條繼受後應遵守原規約一切權利義務。 「繼受前可閱覽區分所有權人名冊」：錯誤；會計憑證、公共基金餘額、管委會會議紀錄則屬可閱覽範圍。 記憶口訣 「區會訂、範本參，報備不是生效關。」規約由區分所有權人會議決議，範本只供參考，一般規約不以報備為生效要件。 「專共範圍外：專用主體、使用收益、禁養、違規、財監、人數比例、糾紛協調。」這七項非經載明於規約不生效力；修繕進入的容忍義務由法律直接規定，宗教活動禁止不在清單內。 「養物原則可，禁養看規約。」 「外牆廣告：依法令＋規約或區會＋完成報備。」 「繼受前查帳看紀錄（沒有名冊），繼受後照約全承受。」