管理組織成立、管理負責人與管理服務人

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建立於 2026年10月27日

學習重點 掌握起造人召集首次區分所有權人會議的門檻：登記人數達半數以上，且區分所有權比例合計達半數以上。 記住法定期限與程序：符合門檻後三個月內召集會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 區別一般管理組織成立，與混合使用社區辦公、商場部分另行成立管理委員會的條件。後者須經其區分所有權人過半數（二分之一）書面同意。 依「產生方式、執行身分」區分管理負責人與管理服務人，避免只因名稱都有「管理」就混淆。 核心觀念 一、起造人召集成立管理組織：雙半數、三個月 依《公寓大廈管理條例》第28條，公寓大廈建築物所有權登記同時達到下列兩項條件時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議： 人數門檻：建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上。 權利比例門檻：其區分所有權比例合計達半數以上。 兩項條件以「及」連接，代表必須同時具備。不能只看登記人數，也不能只看區分所有權比例。例如，人數雖已達半數，但權利比例尚未達半數，仍未符合這項召集義務的完整門檻。 法條用語是「半數以上」，因此恰好達到二分之一也包含在內。不要把它改讀成「超過半數」，也不要自行提高成三分之二。 期限從符合上述雙重門檻時起算，為三個月內。題目考的是起造人應於多久內召集會議，不能改成一個月、二個月或六個月，也不能任意改從建築物完工、交屋等時點起算。 本條所定的組織建立方式有兩種：成立管理委員會，或推選管理負責人，並非一律只能成立管理委員會。完成後應向直轄市、縣（市）主管機關報備。「召集會議」「成立或推選」「報備」是判讀題目時應連貫掌握的程序。 二、混合使用社區：辦公、商場部分得另行成立管理委員會 本條例對特定公寓大廈集居社區的辦公、商場部分設有另組管理委員會的特別規定。適用情境須同時注意社區型態、建築物配置與使用情形： 屬於非封閉式公寓大廈集居社區。 地面層為各自獨立之數幢建築物。 區內屬住宅與辦公、商場混合使用。 辦公、商場之出入口各自獨立。 符合上述情形者，各該幢內的辦公、商場部分，可以就該幢，或結合他幢內的辦公、商場部分，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議、成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 其關鍵同意門檻為「其區分所有權人過半數之書面同意」，選項中對應的比例是二分之一，而不是三分之二、五分之三或四分之三。此處的「其」指擬另組管理委員會的辦公、商場部分之區分所有權人，不要替換成整個社區全體區分所有權人。 此外，仍須有全體區分所有權人會議決議或規約明定法定事項。因此，辦公、商場出入口獨立，並不代表可以立即自行成立；取得過半數書面同意，也不能省略其餘法定要求。 比較項目起造人召集的一般成立程序辦公、商場部分特別程序 主要判斷內容起造人何時應召集會議特定混合使用社區如何另組管理委員會 重要比例登記人數半數以上，且權利比例合計半數以上其區分所有權人過半數（二分之一）書面同意 二分之一是否足夠兩項均恰好達半數即可須超過半數，恰好半數不足 其他重點符合門檻後三個月內召集；成立管委會或推選管理負責人並報備須符合社區條件，並有全體區分所有權人會議決議或規約明定法定事項；成立管委會並報備 三、管理負責人：未成立管委會時，由住戶一人負責 依第3條，管理負責人是指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人，或依本條例其他規定產生，負責管理公寓大廈事務者。 典型情形應記住三個要素：未成立管理委員會、由區分所有權人推選、推選住戶一人。題目呈現這組條件時，應辨認為管理負責人。 推選者是區分所有權人，被推選者的法條用語則是住戶，不要擅自改成只能由區分所有權人本人擔任。「管理代表人」「管理代理人」並非本條例使用的法定名稱。 四、管理服務人：受僱傭或委任執行管理維護事務 依第3條，管理服務人是指由區分所有權人會議決議，或管理負責人、管理委員會僱傭或委任，而執行建築物管理維護事務的公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。 辨識關鍵在於「僱傭或委任」與「執行建築物管理維護事務」。其範圍同時包括管理服務人員及管理維護公司，並不限於自然人，也不限於僱傭關係。 名稱辨識重點典型身分 管理負責人未成立管委會，由區分所有權人推選住戶一人負責管理負責管理公寓大廈事務的住戶 管理服務人由區權會決議，或管理負責人、管委會僱傭或委任，執行管理維護事務管理服務人員或管理維護公司 常考陷阱 把「及」改成「或」：起造人召集義務須同時達到人數與權利比例兩個半數以上門檻，只達其中一項仍不符合。 把半數提高為三分之二：選項常寫成「半數及三分之二」「三分之二及半數」「兩項皆三分之二」，正確是兩項都「半數以上」。 混淆「半數以上」與「過半數」：前者包含恰好二分之一；後者必須超過二分之一。比例選項雖同樣指向二分之一，判讀法定文字仍要精確。 錯記期限：起造人的法定召集期限是符合雙半數後三個月內，常見干擾選項為1個月、2個月、6個月。 以為一定要成立管委會：起造人召集的會議可成立管理委員會，也可推選管理負責人，並應向主管機關報備。 混合使用社區的比例拉高：辦公、商場部分另組管委會只須其區分所有權人過半數（二分之一）書面同意，不是三分之二、五分之三或四分之三。 把獨立出入口當作唯一條件：辦公、商場部分另組管委會，仍須具備非封閉式社區、數幢獨立、混合使用等型態，以及全體區分所有權人會議決議或規約明定法定事項。 把管理服務人誤認為管理負責人：看到受僱傭、受委任，且執行管理維護事務，應選管理服務人；看到未成立管委會、推選住戶一人，應選管理負責人。 以非法定名稱混淆：「管理代表人」「管理代理人」「管理人員」「主任委員」都不是這兩個定義的法定名稱；管理維護公司也在管理服務人範圍內。 記憶口訣 「登記雙半，三月召開；成立推選，地方報備。」雙半是人數及權利比例均達半數以上，三個月內召集，成立管委會或推選管理負責人後報備。 「商辦另組，過半書面；住戶推選是負責，受僱委任是服務。」商辦另組須其區分所有權人過半數書面同意，並搭配其他法定條件；名詞題先找「推選住戶一人」或「僱傭、委任」等關鍵字。