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學習重點 掌握管理委員會的法律地位：屬非法人團體，但依《公寓大廈管理條例》第38條具有當事人能力，可以成為訴訟的原告或被告。 分清區分所有權人會議負責決策、管理委員會負責執行。尤其注意「建議」與「決定」、「一般改良」與「重大修繕或改良」的用語差異。 熟記第36條的職務內容，特別是住戶違規的制止，以及共用部分、約定共用部分的點收與保管。 掌握管理委員任期的決定方式與期間。主任委員、財務委員、監察委員三類職務連選得連任一次，其餘委員不受此限制。 記住改選移交的救濟程序：經催告七日內仍不公告或移交，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。 核心觀念 一、管理委員會的地位與當事人能力 管理委員會是為執行區分所有權人會議決議及公寓大廈管理維護工作而設的組織，屬於非法人團體。依第38條，管理委員會具有當事人能力，能以自己的名義起訴，也能被他人起訴。 當事人能力是指在訴訟上成為原告或被告的資格。法律賦予這項能力，不代表管理委員會因此成為法人。題目問「管理委員會有哪一種能力」時，不要選權利能力、行為能力或意思能力。 管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。這只是通知義務，不是讓區分所有權人取代管理委員會擔任訴訟當事人。 二、區分所有權人會議與管理委員會的關係 區分所有權人會議是公寓大廈的最高意思機關，負責形成重要決策；管理委員會則負責執行與日常管理。兩者的關係可歸納為三點： 執行義務：管理委員會的職務包括執行區分所有權人會議決議事項。法條用語不是「住戶大會」。住戶的範圍比區分所有權人廣，包含承租人等，兩者不能互換。 不得違反：管理委員會會議決議的內容，不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。 負責報告：依第39條，管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。 三、管理委員會的法定職務（第36條） 第36條的職務可以分成「執行決議、維護管理、財務文件、違規處理、人員管理」幾類來理解。考題常改動其中幾個關鍵字： 職務類型法定內容與判斷重點 決議執行執行區分所有權人會議決議事項。 清潔與修繕共有及共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良。 安全與環境公寓大廈及其周圍的安全及環境維護事項。 共同事務住戶共同事務應興革事項的建議，不是「決定與管理」。 違規處理住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 設備保管共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備的點收及保管。 財務事項收益、公共基金及其他經費的收支、保管及運用；會計報告、結算報告及其他管理事項的提出及公告。 文件保管規約、會議紀錄、使用執照謄本、相關圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及有關文件的保管。 安全申報依規定應由管理委員會申報的公共安全檢查與消防安全設備檢修的申報，以及改善的執行。 人員管理管理服務人的委任、僱傭及監督。 緊急事故公寓大廈發生重大事故而有及時處理必要時，請求召開區分所有權人臨時會議。 重大修繕或改良要和一般修繕、一般改良分開。依第11條，共用部分及其相關設施的拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議決議為之。管理委員會的本身職務只到「修繕及一般改良」。選項寫成「清潔、維護、重大修繕及改良」，就不符法條。 約定共用與約定專用不同。「約定共用部分」是專有部分經約定供共同使用者；「約定專用部分」是共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。第36條列的是共用部分、約定共用部分的點收及保管。選項改成「約定專用部分」，就不是管理委員會的職務。 四、住戶違規堆置雜物的制止主體 依第16條，住戶不得在樓梯間、共同走廊、防空避難設備、防火巷弄等處所堆置雜物、設置柵欄或門扇，或營業使用。住戶在樓梯間任意堆放報廢電器等雜物時，應由管理負責人或管理委員會予以制止；經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。 社區即使聘有管理員、管理公司或管理公司主任，這些人員或公司也只是受管理委員會委任或僱傭、執行管理服務的人。法定制止義務的主體仍是管理委員會，作答時要選管理委員會。 五、管理委員任期與連任限制（第29條） 主任委員及管理委員的任期，依規約或區分所有權人會議決議定之，任期為一年至二年。任期可以寫在規約中，也可以由區分所有權人會議決議；管理委員會不能自行開會決定各委員的任期。 職務連選連任規則 主任委員連選得連任一次 負責財務管理的管理委員（財務委員）連選得連任一次 負責監察業務的管理委員（監察委員）連選得連任一次 其餘管理委員（如消防委員、環保委員等）連選得連任，不受一次限制 判斷時要看委員實際負責的職務。財務委員、監察委員分別對應財務管理與監察業務，受連任一次的限制；消防委員屬於其餘管理委員，不受限制。「連任一次」是指當選一任後還能接著再當選一任，合計可連續擔任兩任。 六、改選後的公告、移交與拒絕處理（第20條） 管理負責人或管理委員會應定期公告公共基金，以及區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用的收支、保管及運用情形。解職、離職或管理委員會改組時，應將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。 拒絕公告或移交者，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。兩種途徑以「或」連結，可以擇一進行，不必先報主管機關才能起訴。 常考陷阱 「管理委員會有權利能力／行為能力／意思能力」：錯誤。條例賦予的是當事人能力。 「管理委員會不得為訴訟之原告或被告，應通知區分所有權人擔當訴訟」：錯誤。管理委員會本身就能當原告或被告，只需將訴訟事件要旨速告區分所有權人。 「住戶大會決議事項之執行」：用語錯誤，應為區分所有權人會議。 「住戶共同事務應興革事項之決定與管理」：錯誤，法條是「建議」。 「共有及共用部分之清潔、維護、重大修繕及改良」：錯誤，法條是「修繕及一般改良」。重大修繕或改良應依區分所有權人會議決議。 「約定專用部分及其附屬設施設備之點收及保管」：錯誤，應為約定共用部分。 「請求召開區分所有權人臨時會議不是管委會職務」：錯誤。重大事故有及時處理必要時，這是管理委員會的職務。 「管理委員會應向區分所有權人會議負責並報告會務」、「管委會決議不得違反區分所有權人會議決議」：這兩句都是正確敘述，不要誤判為錯。 「樓梯間堆雜物由管理員／管理公司／管理公司主任制止」：錯誤，法定制止主體是管理委員會（或管理負責人）。 「任期不可規定在規約中」或「管理委員會會議得決議任期」：錯誤。任期由規約或區分所有權人會議決議定之，期間一至二年。 「各管理委員任期屆滿，連選得連任」：寫成全體一體適用即錯，因為主任、財務、監察三類只能連任一次。 「所有管理委員都只能連任一次」：也是錯誤，其餘委員（如消防委員）不受此限制。 「拒不移交，經催告十日／十五日／三十日」：錯誤，法定期間為七日。 記憶口訣 「管委能訴訟，要旨速告知；決議要執行，興革只建議；一般改良自己做，重大修繕要開會；違規須制止，約定共用才點收。」 「任期一到二，規約或大會；主財監連一，其餘可連任；移交催七日，機關或法院。」