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學習重點 外牆及樓頂平台的使用，住戶或管理委員會不能任意決定。除應依法令辦理外，還須受已向主管機關報備的規約或區分所有權人會議決議所設限制。 外牆設置廣告物，須取得兩層同意：區分所有權人會議決議同意，加上設置所在樓層之區分所有權人同意；設在屋頂者，則須頂層區分所有權人同意。 防墜設施有保護兒童、老人的特別規定：記住十二歲以下、六十五歲以上、外牆開口部或陽臺、不妨礙逃生且不突出外牆面；不須管理委員會、規約或區分所有權人會議同意。 開放空間及退縮空地供營業使用，須兼具政府核准範圍與社區內部程序。內部程序是「依規約或區分所有權人會議決議」，管理委員會或鄰近住戶都不能取代。 依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業，應投保公共意外責任保險。並非所有店家都依此規定投保，要辨識營業類型。 核心觀念 一、外牆、樓頂平台等部位的使用限制 依公寓大廈管理條例第八條，住戶對於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺，以及不屬專有部分的防空避難設備，進行變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，除應依法令規定辦理外，如果規約另有規定，或區分所有權人會議已有決議，並已向直轄市、縣（市）主管機關完成報備，還須受該規約或決議限制。 判斷時要分清楚：法令限制與社區自治限制，必須同時注意。取得社區同意，不代表可以違反建築等相關法令；反過來，符合一般法令，也不代表可以忽略依法報備的規約或決議。 因此，住戶不能僅憑頂樓住戶許可，就在樓頂平台加蓋廟宇、神壇；也不能只憑管理委員會主任委員同意，就在外牆設置廣告看板。個別住戶或主委的允許，不能取代法令及社區程序。 住戶違反上述限制，經制止而不遵從者，管理委員會應報請主管機關處理，該住戶並應於一個月內回復原狀；未回復原狀者，由管理委員會回復原狀，費用由該住戶負擔。 二、設置廣告物：會議決議與所在樓層同意 公寓大廈外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電基地台等類似強波發射設備或其他類似行為，除須經區分所有權人會議決議外，該決議還須取得特定區分所有權人同意，否則不生效力（規定於條例第三十三條）： 設置位置社區共同決定另須取得的同意 屋頂區分所有權人會議決議頂層區分所有權人同意 其他樓層外牆面區分所有權人會議決議該樓層區分所有權人同意 該樓層住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見。 廣告物跨越兩個樓層外牆時，兩個樓層都要同意。例如一樓店家要在一、二樓外牆設置廣告物，須取得區分所有權人會議決議同意，及一樓、二樓區分所有權人同意。只有二樓同意、只有管理委員會開會同意，或「管理委員會會議加區分所有權人會議」都不正確，因為管理委員會不是法定的同意主體。 三、防墜設施的例外要件與後續處理 第八條對兒童、老人住戶設有特別保護：公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。 對象：有十二歲以下兒童，或六十五歲以上老人之住戶；兩者擇一即可，不必同時具備。 位置：外牆開口部或陽臺，並非外牆任何位置均可設置。 設施條件：不妨礙逃生、不突出外牆面，兩項必須同時符合。 程序：符合要件即「得設置」，無須經規約允許或區分所有權人會議決議同意，也不須管理委員會同意。這正是防墜設施不同於一般外牆變更的地方。 設置後並非永久不必處理。防墜設施設置後，設置理由消失（例如兒童已長大、老人已遷出），且不符規約或區分所有權人會議決議等限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。兩個條件要同時存在，不是理由一消失就必須無條件拆除。題目選項寫成「住戶應予改善或回復原狀」，或寫「不符公寓大廈管理條例之限制」，在選擇題中仍視為正確敘述。 四、開放空間及退縮空地供營業使用 依第十六條，住戶原則上不得於私設通路、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊等處所堆置雜物或營業使用。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用。 這項規定有兩個層次：對外須在政府核准範圍內；對內須有規約依據，或經區分所有權人會議決議。「規約或會議決議」是擇一，並非兩者都要具備。但政府核准與社區內部程序，不能互相取代。 因此，僅有主管機關許可函，不能取代社區內部程序；僅由管理負責人、管理委員會決定，或取得鄰近區分所有權人同意，也不符合規定。 五、特定營業的公共意外責任保險 依第十七條，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業，或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額，投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。 辨識重點在於營業類型是否涉及火源或危險。義大利麵店、小吃店、咖啡簡餐店都屬餐飲業，應投保；服飾精品店、書店、生活寢具店不屬條文所列類型，不依本條負投保義務。 注意兩點：一、「依法經營」仍須投保，合法營業不能免除投保義務；二、應投保的是公共意外責任保險，火災保險只出現在「補償其他住戶增加的保費差額」，兩者不要混淆。 常考陷阱 「六十歲以上老人即可設置防墜設施」：年齡錯誤，應為六十五歲以上；兒童為十二歲以下，包含十二歲。 「兒童與老人必須同住」：錯在把「或」改成「且」，具備其中一類對象即可。 「防墜設施應經管理委員會同意」：擅自增加法定要件，符合條件即可設置。 「未依規約或未經區分所有權人會議同意，不得擅自設置防墜設施」：錯誤，兒童、老人住戶的防墜設施正是不須社區同意的例外；但仍須符合位置、不妨礙逃生、不突出外牆面的要求。 「不妨礙逃生即可突出外牆」：兩項條件須同時符合。 「設置理由消失後，區分所有權人應改善或回復原狀」：這是正確敘述，不要誤選為錯誤選項。 「外牆廣告經管委會或主委同意即可」：同意主體錯誤，應為區分所有權人會議決議加所在樓層區分所有權人同意。 「跨樓層廣告只須其中一層同意」：每個設置所在樓層都要同意；屋頂廣告則須頂層區分所有權人同意。 「經頂樓住戶許可，即可於樓頂平台加蓋廟宇神壇」：個別住戶許可不能取代法令及社區程序。 「取得主管機關許可函，退縮空地即可營業」：漏掉規約或區分所有權人會議決議；管委會決定、鄰近住戶同意也不能替代。 「所有店家都應投保公共意外責任保險」：範圍過廣，限於餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業，及存放爆炸性、易燃性物品者。 記憶口訣 防墜：「十二下、六五上；開口陽臺設防墜；逃生要通、外牆不出；不必開會免管委。」 廣告：「區權會先決議，外牆找該層，屋頂找頂層。」 空地營業：「政府核准範圍內，規約或由區權會。」 營業保險：「餐飲、瓦斯與電焊，危險營業保公責。」