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學習重點 掌握公共基金四大來源，辨別起造人提列與區分所有權人繳納的依據。 區分起造人提出繳交證明與公庫撥付款項的時點；只召開區分所有權人會議，並不符合公庫撥付的要件。 分清公共基金的管理、運用及交付信託：管理由管理負責人或管理委員會負責，運用及交付信託須經區分所有權人會議決議。 理解公共基金權利隨區分所有權移轉，以及不得因個人事由處分的限制。 熟記欠繳公共基金的民事追討要件與行政罰鍰，兩者不可混淆。 核心觀念 一、公共基金的設置與來源 依公寓大廈管理條例第18條，公寓大廈應設置公共基金。法定來源有四類： 起造人提列：就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，按工程造價一定比例或金額提列。 區分所有權人繳納：依區分所有權人會議決議繳納。 孳息：指本基金所生孳息，例如公共基金存款所生利息。 其他收入。 起造人提列的考點集中在「使用執照」與「一年內」。題目若改成建造執照，或改成二年、三年，都是錯誤寫法。區分所有權人繳納的依據是區分所有權人會議決議，不能以管理委員會決議取代。 二、起造人提列款項：繳交證明與公庫撥付 起造人應於申請使用執照時，提出款項已由直轄市、縣（市）主管機關公庫代收的證明。這是申請階段的要求，與公庫後續何時撥付款項，屬於不同程序。 公庫代為撥付須依序完成以下事項： 公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人。 完成共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備的點交。 向直轄市、縣（市）主管機關報備。 完成上述事項後，才由公庫代為撥付。若題目寫成「於召開區分所有權人會議時，由公庫代為撥付」，即屬錯誤。 程序時點或要件 提出繳交公庫代收證明起造人申請使用執照時 公庫代為撥付成立管理委員會或推選管理負責人，完成點交，並向主管機關報備後 三、專戶管理、基金運用與交付信託 公共基金應設專戶儲存，由管理負責人或管理委員會負責管理。基金的運用，應依區分所有權人會議決議辦理。作答時要分清楚：負責日常管理的人，不等於可以自行決定基金用途的人。 公共基金如要交付信託，須先經區分所有權人會議決議，再由管理負責人或管理委員會交付信託。已成立管理委員會的大樓，由管理委員會執行。主任委員或負責財務的委員都不能以個人身分直接交付信託，管理委員會本身的決議也不能取代區分所有權人會議決議。 即使交付信託的目的是取得比銀行存款更高的收益，也不能省略區分所有權人會議決議。基金交付信託後，運用仍應依區分所有權人會議決議為之。 事項法定主體或依據 公共基金保管、管理設專戶，由管理負責人或管理委員會負責 決定基金運用依區分所有權人會議決議 決定交付信託經區分所有權人會議決議 執行交付信託由管理負責人或管理委員會辦理 四、公共基金權利隨區分所有權移轉 依第19條，區分所有權人對公共基金的權利，應隨區分所有權的移轉而移轉。房屋出售後，原所有權人對公共基金的權利隨之移轉給買受人。原所有權人即使居住多年、長期繳款，也不能請求退回尚未使用的部分。 此外，不得因個人事由，對公共基金權利為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。因此，不能把公共基金權利抽離房屋單獨處分，也不能拿來抵繳自己的搬家費、銀行貸款等個人支出。 作答時應抓住兩層規則：隨區分所有權移轉，是法定效果；因個人事由單獨處分，則受禁止。 五、欠繳公共基金的民事追討 依第21條，區分所有權人或住戶積欠應繳納的公共基金、應分擔或其他應負擔的費用，已逾二期，或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院，命其給付應繳金額及遲延利息。 「已逾二期」與「達相當金額」是擇一要件，不必兩者都具備。但仍須先定相當期間催告，且催告後仍未給付，才能訴請法院。期數改成逾一期或逾六期都是錯的，省略催告程序也是錯的。 六、未依決議繳納公共基金的行政處罰 區分所有權人未依區分所有權人會議決議繳納公共基金，依第49條，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期仍不改善或不履行者，得連續處罰。 若只問罰鍰最高額，答案是二十萬元。行政罰鍰由主管機關裁處；管理負責人或管理委員會向法院追討欠款及遲延利息，則屬民事程序。兩者的主體、目的及要件都不同，不能互相替代。 比較民事追討行政處罰 發動主體管理負責人或管理委員會訴請法院直轄市、縣（市）主管機關 要件已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付未依區分所有權人會議決議繳納公共基金 效果命給付應繳金額及遲延利息四萬元以上二十萬元以下罰鍰，得令限期改善或履行義務，屆期不改善得連續處罰 常考陷阱 把「使用執照一年內」改成其他執照或年數：法條文字是使用執照一年內；建造執照、二年、三年都不對。 把「召開區分所有權人會議」當成公庫撥付時點：須成立管理委員會或推選管理負責人、完成點交並向主管機關報備，公庫才代為撥付。 把區分所有權人會議換成管理委員會：區分所有權人繳納公共基金的依據、基金運用及交付信託的決定，都是區分所有權人會議的權限；看到「依管理委員會決議」即應提高警覺。 認為主任委員或財務委員可以直接交付信託：須先有區分所有權人會議決議，再由管理負責人或管理委員會辦理。 「設專戶儲存，由管理負責人或管理委員會負責管理」是正確敘述：不要因為句中沒提到區分所有權人會議就誤判為錯。 認為搬家或出售即可退還基金：公共基金權利隨區分所有權移轉，不按個人歷年繳款退還，也不得用來抵繳個人費用。看到「不應隨移轉而移轉」或「得因個人事由讓與、扣押、抵銷」，都是錯誤寫法。 將欠繳追討門檻寫成逾一期或逾六期：正確門檻是已逾二期或達相當金額，且須定相當期間催告仍不給付。 罰鍰額度改成五萬、十萬或三十萬元：正確為四萬元以上二十萬元以下，最高二十萬元。 把罰鍰與欠款混為一談：罰鍰屬行政處罰；應繳金額及遲延利息屬民事追討。繳納罰鍰不等於清償欠款。 記憶口訣 「使照一年提，申照附證明；成立點交再報備，公庫才撥清。」 「專戶管委管，運用區權決；信託先決議，權利隨屋移。」其中「管委管」要連同管理負責人一併記憶。 「逾二或達額，定期催後訴；欠繳罰四二十，逾限可連罰。」「四二十」指最低四萬元、最高二十萬元。