阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 住戶違反第9條第2項等變更使用限制規定，經制止而不遵從時，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令限期改善；屆期不改善者，得連續處罰。 於樓梯間、共同走廊堆置雜物、設置門扇，或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，罰鍰同樣是4萬元以上20萬元以下。 管理委員會負責制止，主管機關負責裁罰，強制遷離與拍賣都要經區分所有權人會議決議並訴請法院。三者的權限不可混淆。 違規行為因而致人死傷時有刑責：致人死亡處1年以上7年以下有期徒刑，致重傷處6個月以上5年以下有期徒刑。 直轄市、縣（市）政府「得」組設的是公寓大廈爭議事件調處委員會。 核心觀念 一、共用部分的使用原則與管委會的制止義務 依公寓大廈管理條例第9條第2項，住戶使用共用部分，應依其設置目的及通常使用方法為之；但另有約定者，從其約定。題目如果註明「規約並未特別約定」，就直接適用法定原則。判斷是否違規，要看空間的性質與用途。即使是一層一戶，樓梯間、走廊仍屬共用空間，不會因此變成該住戶可以獨占的範圍。 依同條第4項，住戶違反第2項時，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置；如有損害，並得請求損害賠償。 二、第49條：4萬元以上20萬元以下罰鍰 第49條第1項規定，有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。本單元常考的有： 住戶違反第8條第1項或第9條第2項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。 住戶違反第15條第1項規定，擅自變更專有或約定專用部分之使用者。 住戶違反第16條第2項或第3項規定者。 第16條第2項規定，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所，堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物，或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。在樓梯間、走廊放鞋櫃屬於堆置雜物；把安全門上鎖、阻止他人出入，屬於妨礙通行與逃生。這些都依第49條處4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得限期改善。 依第16條第5項，住戶違反該條規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理；經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。 三、其他罰鍰級距（辨別選項用） 條文罰鍰典型情形 第47條3千元以上1萬5千元以下召集人未盡召集義務；住戶違反第16條第1項（喧囂、振動等妨害安寧）或第4項（飼養動物） 第48條1千元以上5千元以下管理負責人、主任委員或管理委員未盡法定職務，經限期改善仍不改善 第49條4萬元以上20萬元以下變更使用限制經制止不遵從；樓梯間、走廊堆置雜物；私設路障、停車位侵占巷道等 只要題目涉及共用部分違規使用、占用逃生通道或侵占巷道，都鎖定4萬至20萬元。 四、制止、強制遷離與拍賣的程序 管理委員會的權限是制止，以及請求主管機關或法院處置。管委會不能自行移除鞋櫃、剪斷鎖頭，也不能自行驅離住戶。 依第22條第1項，住戶有下列情形之一，由管理負責人或管理委員會促請改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離： 積欠應分擔費用，經強制執行後再度積欠，金額達其區分所有權總價1%者。 違反本條例規定，經依第49條第1項第1款至第4款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。 其他違反法令或規約，情節重大者。 依同條第2項，該住戶如為區分所有權人，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命其出讓區分所有權及基地所有權應有部分。判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，才得聲請法院拍賣。 步驟重點 違規初期管委會制止，主管機關裁罰4萬至20萬元並得限期改善、連續處罰 強制遷離須有法定事由，促請改善3個月內仍未改善，再依區分所有權人會議決議訴請法院 出讓、拍賣先訴請法院命出讓，判決確定後3個月內未自行出讓並完成移轉登記，才得聲請法院拍賣 五、致人死傷的刑責 第49條第2項針對有供營業使用事實之住戶，違反第15條第1項擅自變更使用，或違反第16條第2項、第3項的情形規定刑責： 結果有期徒刑 致人於死1年以上7年以下（得併科罰金） 致重傷6個月以上5年以下（得併科罰金） 題目若寫成「於防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難等處所堆置雜物或營業使用，妨礙逃生，因而致人重傷」，答案就是6個月以上5年以下有期徒刑。成立要件是違規行為「因而」造成死亡或重傷的結果。 六、公寓大廈爭議事件調處委員會 依第59條之1，直轄市、縣（市）政府為處理公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會。 本條要記住四點： 設置機關是地方政府。 用語是「得」，不是「應」。 成員包括外聘的專家、學者、建築師、律師，以及指定的主管人員。 名稱關鍵字是「調處」。 常考陷阱 罰鍰金額換成1萬至3萬、2萬至5萬或3萬至10萬元：這些都不是法定級距。共用部分違規、堆置雜物、私設路障及侵占巷道，一律是4萬至20萬元。 「管委會有權移除鞋櫃、剪斷鎖頭」：錯。管委會只能制止，並請求主管機關或法院處置，不得自力強制。 「3個月內未改善，由管理委員會決議訴請法院強制遷離」：錯。決議機關是區分所有權人會議，不是管委會。另外還要具備第22條的法定事由，例如經第49條罰鍰後仍不改善。 「3個月未改善，管委會依區權會決議強制其遷離」：錯。要訴請法院，管委會不能自行強制。 「拒絕依區權會決議遷離並完成移轉登記，管委會得聲請法院拍賣」：錯。必須先經法院判決命出讓，判決確定後3個月內未自行出讓並完成移轉登記，才可聲請拍賣。 「主管機關得令限期改善，屆期不改善得連續處罰」：這是正確敘述，不要誤判成錯誤選項。 以一層一戶為由認為可以占用樓梯間或鎖安全門：錯。住戶數不改變共用部分的性質，也不排除第16條第2項的禁止規定。 刑度互換：致死是1至7年，致重傷是6個月至5年。2至10年、3至10年都是干擾選項。 委員會名稱改成調解、調查、審議：錯。法定名稱是爭議事件「調處」委員會。 記憶口訣 「共用依目的，違規四到二十；管委只制止，遷離靠法院。」四到二十的單位是萬元。強制遷離要具備法定事由、經區權會決議，並訴請法院。 「死一七，重半五；地方得調處，專學建律管。」「半五」指6個月至5年。調處委員會的成員依序是專家、學者、建築師、律師，以及指定的主管人員。