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學習重點 區分買賣契約成立與所有權移轉：契約有效，不代表買受人已取得所有權。 掌握不動產買賣必要之點，並依約定標的區分「土地特定部分」與「土地應有部分」。 一物二賣原則上各買賣契約均有效；買受人應向自己的出賣人主張契約權利。 未辦建物所有權第一次登記，不當然影響買賣效力；頂樓使用權源則須另行判斷。 連續買賣中，中間買受人怠於行使權利時，後手買受人可在具備要件下行使代位權。 核心觀念 一、買賣契約如何成立 依民法第345條，買賣是當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金的契約。當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即成立。價金不必一定寫出固定金額，依民法第346條，價金依情形可得而定者，視為定有價金。 不動產交易金額高、內容複雜，除標的物與價金外，房地交付時間、所有權移轉登記時期、價金給付方式等，實務上認為通常亦為契約成立之必要之點。若當事人就這些事項仍在磋商、尚未合意，不能只因標的與總價談妥，就認定不動產買賣契約已成立。考題出現「通常亦為契約成立之必要之點」的敘述，應判為正確。 買賣契約是負擔債務的契約，原則上不以交付或登記為成立要件。不動產依法律行為移轉所有權，則依民法第758條，須有書面的物權行為及登記，才生效力。因此，買賣契約成立、交付占有、所有權移轉，是不同層次。出賣人依民法第348條，負交付標的物並使買受人取得所有權的義務。 二、土地特定部分的買賣 單獨所有人得出售一筆土地中位置、範圍可以確定的特定部分，不因尚未分割成獨立地號，就認為標的欠缺確定性或可能性而無效。土地若無不可分割之限制，買受人得請求出賣人先將該特定部分分割，再移轉登記予買受人。 約定標的權利內容與履行方式 土地特定部分指向具體位置與範圍；無不可分割限制時，請求分割後移轉登記。 土地應有部分指整筆土地所有權的抽象比例；移轉後與出賣人形成共有。 出售特定部分，不等於出售按面積換算的應有部分。未經另行合意，買受人不能請求改以應有部分移轉而與出賣人共有，也沒有在兩種方式之間任意選擇的權利。 三、一物二賣：兩份契約均有效 出賣人就同一物先後與不同買受人訂約，前後兩個買賣契約均有效，不因重複出賣而使任一契約無效。買賣是債權契約，不以出賣人有處分權為生效要件，出賣他人之物亦同。出賣人最後能否對某一買受人履行，是履行與違約責任問題，應與契約效力分開。 不動產先後出賣而均未辦理移轉登記時，兩名買受人都只有債權，所有權仍屬出賣人。債權不具排他性，契約成立較早不享有優先取得所有權的效力；誰先完成移轉登記，誰就取得所有權。第二買受人也得依其有效契約，向出賣人請求交付及移轉所有權。 動產則看交付。依民法第761條，動產物權之讓與，非將動產交付不生效力。所有人將已出售但尚未交付的動產，再出售並交付給後買受人時，後買受人已取得所有權（出賣人本即為所有人，與善意取得無關）；先買受人從未取得所有權，不能基於所有權向任何人請求返還。 先買受人的權利是基於買賣契約的債權，只能向出賣人主張：請求交付並移轉所有權；若標的物已移轉他人，致出賣人對先買受人陷於可歸責於出賣人的給付不能，先買受人可依民法第226條請求損害賠償。先買受人不能把契約上的請求權轉向與自己無契約關係的後買受人行使；出賣人對後買受人也無損害賠償責任，因其已對後買受人履約。 問題判斷 兩個買賣契約效力均有效 誰取得所有權不動產看登記，動產看交付 未取得者的請求基礎買賣契約債權，非所有權 請求對象自己的出賣人 責任類型可歸責之給付不能損害賠償，非侵權行為 四、頂樓使用權源與未登記增建物 公寓屋頂原則上屬區分所有建物的共有部分，頂樓住戶不因樓層位置，就當然享有專用權。主張得單獨使用屋頂，須檢查是否存在分管契約、約定專用或其他合法使用權源。 分管契約可以明示成立，也可能從全體共有人長期的使用狀態、彼此認知及行為，認定有默示分管契約。但單純沉默，不當然等於同意。其他住戶長期未反對，是判斷有無默示合意的重要資料，仍須依具體情況認定；也應區分同意使用屋頂與同意搭建增建物的範圍。另須留意公寓大廈管理條例對共用部分使用的限制。 未辦建物所有權第一次登記，甚至屬違章建築，均不當然使買賣契約無效。增建物若具構造及使用上的獨立性，興建人原始取得其所有權，得作為交易標的；其私法交易效力，與建築管理上是否違法，是不同問題。 未登記建物無法辦理所有權移轉登記，依民法第758條無法依法律行為移轉所有權，實務上由出賣人交付並移轉事實上處分權予買受人。交付或移轉事實上處分權，不等於已完成建物所有權移轉。出售增建物，也不會因此創設原本不存在的屋頂使用權；買受人能否繼續使用屋頂，仍回到分管契約等權源判斷。 五、連續買賣與代位權 土地由甲出售給乙，乙尚未取得所有權又轉售給丙，乙丙買賣不因乙尚非所有人而無效。但丙原則上只能向乙請求履約，不能單憑乙丙契約直接要求甲移轉土地。 若乙怠於向甲行使移轉登記請求權，丙為保全自己的債權，可依民法第242條，以自己名義，代位行使乙對甲的權利。主要判斷如下： 丙對乙有須保全的債權，乙對甲也確有可行使的移轉登記請求權。 乙怠於行使權利，且丙有代位保全的必要。 依民法第243條，原則上須乙對丙已負遲延責任；專為保存債務人權利的行為則不在此限。 移轉登記請求權不是專屬於乙本身的權利；為保全特定給付債權，實務上不以乙無資力為必要。 丙可代位請求甲將土地移轉登記給乙，並同時請求乙再移轉登記給丙，以此取得所有權。代位權的效果原則上歸於乙，不能僅憑代位權要求甲直接登記給丙。甲對乙原有的抗辯仍可對丙提出，例如乙未支付應同時給付的價金時，甲得主張同時履行抗辯。若丙不欲取得土地，也可依債務不履行規定對乙主張解除契約或損害賠償。 六、仲介契約、費用與違約金 仲介業者為與不特定多數消費者訂立同類委託銷售契約，預先擬定供使用的契約條款，屬定型化契約條款；以該條款訂立的契約，屬定型化契約。 依民法第568條，居間人須因其報告或媒介而使契約成立，才得請求報酬。依第569條，居間人支出的費用，非經約定，不得請求償還；此規定於居間人已為報告或媒介而契約不成立者，亦適用之。換言之，契約不成立時，費用仍以有約定為限才可請求。 依民法第252條，約定違約金額過高者，法院得減至相當之數額。是否過高，應斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，以及債務人如能依約履行時債權人可享受的一切利益。 常考陷阱 「居間人支出之費用均得請求償還」：錯。非經約定不得請求，契約不成立時亦同；關鍵字是「均得」。 「不動產買賣只需合意標的與價金」：交付時間、登記時期、價金給付方式，通常亦為必要之點。 「先買先取得所有權」或「前約有效、後約無效」：兩約均有效，物權取得看登記或交付。 「先買受人基於所有權請求返還」：先買受人未受交付、未登記，根本沒有所有權，只有債權。 「先買受人向後買受人請求交付」：債權具相對性，只能向出賣人請求；責任是可歸責之給付不能，不是侵權行為。 「賣特定部分，可以改給持分或任選」：無不可分割限制時，應分割後移轉登記。 「出賣土地特定部分欠缺確定性而無效」：位置範圍可確定即有效。 「未取得土地所有權就不能轉賣」：出賣他人之物的買賣仍有效，出賣人須負履約義務。 「頂樓住戶當然可以使用屋頂；多年未反對就一定有分管契約」：均過度推論，須查明共有關係、默示合意及使用範圍。 「違建不能買賣；交屋即取得所有權」：買賣有效，移轉的是事實上處分權，非所有權。 「代位即可直接登記給自己」：代位效果歸於債務人，須先登記給乙，再由乙登記給丙。 記憶口訣 「契約看合意，物權看公示；特定先分割，不得改共有；二賣約均存，求償找賣人；違建賣處分，代位先歸乙。」 「居間費用要約定，無約不成也不賠。」