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學習重點 掌握民法第425條的要件：租賃物已交付、承租人占有中，出租人其後將所有權讓與第三人。 理解承繼效果：原租賃契約對受讓人繼續存在，所有權移轉不必經承租人同意，也不必重新簽約。 辨認適用範圍：不限於買賣，也不限於不動產；贈與以及汽車等動產，同樣適用。 熟記例外：未經公證的不動產租賃，期限逾五年或未定期限者，不適用第425條第1項。 一併掌握轉租、修繕、租金時效、租金增減、提前終止及公證執行等相關考點。 核心觀念 一、買賣不破租賃的成立要件 民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」判斷時應依序確認： 有租賃關係：出租人與承租人間存在租賃契約。 租賃物已交付，且承租人占有中：只有簽約，尚未交付承租人占有，不符合本條的保護要件。 租賃物所有權其後讓與第三人：重點在所有權已經移轉，而不只是成立買賣契約。房屋所有權因法律行為移轉，須辦理移轉登記。 本條並非禁止出租人處分租賃物。出租人仍得讓與所有權，不必先取得承租人同意；法律是藉由維持租賃關係，保障承租人的使用收益。 二、適用範圍：不限買賣，也不限房屋 「買賣不破租賃」只是通稱，法條用語是「所有權讓與」。因此，無論是因買賣或贈與而移轉所有權，都適用本條。例如承租人搬入房屋後，出租人將房屋贈與他人並完成移轉登記，原租約仍對受贈人繼續存在。 租賃物也不限於不動產。出租的汽車已交付承租人占有後，出租人再以指示交付的方式移轉汽車所有權，原租約仍對受讓人繼續存在。指示交付是以讓與對第三人的返還請求權，代替現實交付；汽車仍在承租人手中，並不妨礙所有權移轉，也不影響租約繼續存在。 三、承繼效果：換所有人，租約繼續 符合第425條時，受讓人承受出租人的契約地位：承租人依原租約繼續使用收益，受讓人依租約收取租金並負擔出租人的義務。不必另訂新租約，原租約也不因所有權移轉而消滅。 因此： 受讓人不能僅以「我是新所有人」為由，對有權占有的承租人行使所有物返還請求權。 承租人也不因所有權換人，就取得終止租約的權利。 讓與前已經發生的個別債權債務（例如已到期未付的租金）歸屬於誰，須另行判斷，不宜概括認定一律移轉給受讓人。 四、不動產租賃的例外：未公證且逾五年或不定期 民法第425條第2項規定，第1項規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。必須把「不動產」「未經公證」與「逾五年或未定期限」三者一起判斷。 租賃情形第425條的適用 不動產定期租賃，期限五年以下，未經公證仍受保護，租約對受讓人繼續存在 不動產定期租賃，期限逾五年，未經公證不適用第1項 不動產不定期租賃，未經公證不適用第1項 不動產租賃已經公證不受第2項例外排除，仍須符合第1項要件 汽車等動產租賃不受第2項的不動產例外限制 「逾五年」不包含恰好五年。租期三年的房屋租約，即使未經公證，只要已交付、承租人占有中，仍對受讓人繼續存在。公證不是第425條的一般成立要件，只在「不動產且逾五年或不定期」時才有影響。所謂例外不適用，是指不能依本條主張租約對受讓人繼續存在，並非原租約本身無效。 五、房屋租賃的相關考點 部分轉租：依民法第443條，承租人原則上須經出租人承諾才能轉租；但租賃物為房屋時，除有反對的約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。此例外僅限「一部分」，不能擴張為整間房屋都可自由轉租。 優先承買：一般房屋承租人，不因承租房屋就取得依同樣條件優先承買的權利。法律只在基地租賃等特定情形設有優先購買權，不能套用到所有房屋租賃。 修繕義務：依民法第429條，租賃物的修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。因此，雙方得約定由承租人負責修繕。 租金請求權時效：依民法第126條，租金屬定期給付債權，各期給付請求權因五年間不行使而消滅，並非二年。 租金增減：依民法第442條，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減租金；但租賃定有期限者，不在此限。也就是說，此規定適用於不定期租賃，不能誤記為「以定期租賃為限」。 六、使用收益、提前終止及公證執行 使用收益與租金：出租人負有使租賃物合於約定使用收益狀態的義務，且租賃關係存續中須保持此狀態。出租人未履行此義務，致承租人無法達到租賃目的時，承租人得拒絕給付租金，這是正確的敘述。實際拒絕的範圍，應與出租人未履行的程度相當。 提前終止須先期通知：依民法第453條，定有期限的租賃契約，如約定當事人一方得於期限屆滿前終止，其終止契約仍應依第450條第3項的規定先期通知。約定得提前終止，不等於可以不經預告立即終止。 公證並載明逕受強制執行：租賃契約經公證，且公證書載明應逕受強制執行者，承租人不付租金、出租人不返還押租金等金錢給付，以及定有期限的房屋租賃於租期屆滿時應交還房屋，當事人都可以直接依該公證書聲請強制執行，不必先打官司取得判決。這也是房屋租約常建議辦理公證的實益。 七、一物二賣：買賣契約與所有權移轉要分開 出租人先後將同一房屋出賣給不同買受人，兩個買賣契約都有效，不會因為前一個買賣成立較早，就只有前一個契約生效。買賣契約只是債權行為，房屋所有權歸誰，要看誰完成移轉登記；未取得所有權的買受人，只能向出賣人主張債務不履行責任。若房屋已由承租人占有，再判斷取得所有權者是否承受租賃關係。 常考陷阱 「出租人讓與所有權須經承租人同意」：錯。承租人的保護來自租約繼續存在，並非取得禁止處分權。 「受讓人須與承租人另立租約，才發生租賃關係」：錯。符合第425條時，依法當然承受，無須另訂契約。 「出租人將房屋出賣他人，租賃關係即消滅」：錯。已交付且承租人占有中，租約對受讓人繼續存在。 「贈與不是買賣，租約對受贈人不生效力，受贈人得請求搬離」：錯。本條看的是所有權讓與，不限讓與原因。 「租約未經公證，對受讓人一律不生效力」：錯。公證只在不動產租期逾五年或未定期限時才有影響；三年租約未公證仍受保護。 「出租汽車以指示交付讓與，租約消滅、承租人得終止或受讓人得請求返還」：都錯。動產同樣適用，租約對受讓人繼續存在。 「房屋承租人有依同樣條件優先承買權」：錯。一般房屋租賃沒有此權利。 「租金請求權時效二年」：錯，應為五年。 「聲請法院增減租金以定期租賃為限」：錯。定期租賃反而不得聲請，適用於不定期的不動產租賃。 「修繕必由出租人負責，不得另行約定」：錯。契約另有訂定或另有習慣者，從其約定或習慣，可由承租人負責。 「房屋一律不得轉租」或「房屋可全部自由轉租」：都錯。房屋除有反對約定外，得轉租「一部分」。 「一物二賣，只有先成立的買賣契約有效」：錯。兩個買賣契約都有效，所有權歸屬看登記。 容易誤判為錯誤的正確敘述：出租人未維持使用收益狀態，承租人得拒付租金；約定得提前終止仍須先期通知；公證並載明逕受強制執行者，欠租、拒不返還押租金或租期屆滿不搬遷，均可直接聲請強制執行。 記憶口訣 「先交付、占有中，所有權換人租約通；買賣贈與都一樣，房屋汽車皆適用。」 「不動產未公證，逾五、不定才落空。」 「房屋轉租限一部，租金時效記五年；定期不能請增減，修繕可以另約定。」