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學習重點 先判斷行為的標的是「自己的應有部分」還是「共有物全部」，再決定適用單獨處分、全體同意或多數決。 民法第819條第2項規定，共有物的處分、變更及設定負擔，原則上須全體同意。共有土地或建築改良物另有土地法第34條之1的多數決例外，但抵押權不在例外範圍內。 土地法第34條之1的門檻有兩種：人數與應有部分「雙過半」，或應有部分合計「逾三分之二」。另須掌握共有人出賣應有部分時的優先購買權。 區分管理（出租）、簡易修繕及保存行為，並把契約效力、物權變動、能否對抗其他共有人分開判斷。 共有物分割：協議分割須全體同意，不適用多數決。裁判分割於判決確定時發生效力。另須記住不分割期限及約定對受讓人的效力。 核心觀念 一、應有部分可以單獨處分，但不是土地上的特定位置 依民法第819條第1項，各共有人得自由處分其應有部分。因此共有人可以自行出賣、移轉自己的應有部分，也可以用應有部分設定普通抵押權，不必取得其他共有人同意。但土地或建物的應有部分出賣時，其他共有人有優先購買權（見第四點）。 應有部分是對共有物全部的抽象比例，不是已劃定的實體區域。持分二分之一，不代表當然取得東半部土地的排他使用權。依民法第818條，除契約另有約定外，各共有人按其應有部分，對共有物全部有使用收益權。具體如何使用，仍須依分管約定或合法管理決定，不得逕自獨占特定部分，也不是「只能在自己持分比例的那塊地種植」。 普通地上權以使用土地為內容，抽象的應有部分無法單獨供他人設定。因此不能從「持分可以設定抵押權」推論出「持分也可以設定普通地上權」。 二、共有物全部的處分：全體同意是原則 依民法第819條第2項，共有物的處分、變更及設定負擔，應得共有人全體同意。共有土地或建築改良物的部分行為，可改依土地法第34條之1以多數決辦理。比較如下： 行為判斷方式 出賣、移轉自己的應有部分可單獨為之，不必他人同意；土地或建物持分出賣時，他共有人有優先購買權 以自己的應有部分設定抵押權可單獨為之 以自己的應有部分設定普通地上權不可；地上權須以土地的使用為內容 以整筆共有土地設定抵押權須全體同意；抵押權不在土地法第34條之1所列範圍 出售、移轉整筆共有土地得依土地法第34條之1多數決辦理，不必全體同意 以整筆共有土地設定地上權（有償或無償皆同）得依土地法第34條之1多數決辦理，不必全體同意 分割共有物、贈與共有物不能依土地法第34條之1多數決辦理 三、土地法第34條之1：特定不動產行為可以多數決 共有土地或建築改良物的處分、變更，以及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，符合下列任一門檻即可辦理： 共有人過半數，且應有部分合計過半數：人數與持分兩項都必須超過二分之一。 應有部分合計逾三分之二：此時不計算同意人數。 以下兩個例子可以直接套用： 三人持分各三分之一，其中二人同意：人數三分之二、持分三分之二，兩項都已過半，可以出售整筆土地，不必等第三人同意。 四人持分各四分之一，其中三人同意出賣並移轉登記：人數與持分均為四分之三，符合門檻。此時物權移轉有效，不是無權處分，也不是效力未定。 本條不是所有行為都能用的多數決條款：抵押權不在本條所列的設定負擔種類內；共有物分割與贈與也不能依本條多數決辦理。依本條處分時，還須事先以書面通知其他共有人，並就不同意共有人應得的對價或補償負責清償或提存。 四、優先購買權 依土地法第34條之1第4項，共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。這項權利不是要求出賣人先取得其他共有人同意，出賣人仍可自由出賣持分，只是其他共有人有優先購買的機會。 法條的觸發事由是「出賣」。實際考題常把「土地共有人處分（出賣）其應有部分時，其他共有人有先買權」當作正確敘述。遇到這種寫法，應比較其他選項：如果其他選項都有明顯錯誤（例如寫成須全體同意、分割可多數決），就選先買權那一項。 五、管理（出租）與簡易修繕、保存行為 依現行民法第820條，共有物的管理除契約另有約定外，以共有人過半數，且應有部分合計過半數決定；應有部分合計逾三分之二時，不計人數。出租共有物屬管理行為，因此三人持分各三分之一時，其中二人即可決定出租，不必第三人同意。 共有物的簡易修繕及其他保存行為，各共有人得單獨為之（民法第820條第5項）。例如修復不牢固的門窗以防房屋損壞，不必事先取得其他共有人同意。但重大改建不能只因名為修繕，就當作保存行為。 注意命題時點：民法物權編共有規定修正前，管理原則上須由共有人共同為之，不採多數決。早期試題因此將「共有人過半數及應有部分過半數即可出租」判為不正確。依現行法作答時，出租採多數決。遇到選項有爭議時，先找最確定正確的選項（例如出賣持分的先買權）。 六、共有人單獨出租整棟共有房屋：分三層判斷 租約效力：租賃是債權契約，出租人不必是租賃物的所有權人。一名共有人擅自出租整棟房屋，租約在出租人與承租人之間仍有效。如果出租人無法使承租人合法使用，由出租人對承租人負債務不履行責任。 對其他共有人的效力：如果沒有分管約定、授權或合法的多數決管理決定，只有三分之一持分的共有人單獨訂立的租約，不能拘束其他共有人。 返還請求：承租人不能僅憑該租約對其他共有人主張有權占有。其他共有人得依民法第767條及第821條請求返還，但只能請求返還給共有人全體，不能要求只交給自己。 同一題中「僱工修復門窗」屬簡易修繕或保存行為，出租的共有人可單獨為之，不必事先徵得其他共有人同意。 七、債權行為與物權行為要分開 買賣契約是債權行為，不以出賣人有處分權為生效要件。即使是因繼承而共有的動產（繼承人之間屬公同共有），一名共有人未經其他共有人同意就與他人訂立買賣契約，買賣契約本身仍然有效。未經同意所影響的是物權移轉能否發生，不是債權契約的效力。 八、共有物分割 協議分割須全體共有人達成協議，不適用多數決原則，也不能依土地法第34條之1辦理。無法協議時，得請求法院裁判分割。 不分割約定的期限： 情形期限上限 一般共有物不得逾五年，超過者縮短為五年 共有不動產且訂有管理約定不得逾三十年，超過者縮短為三十年 分割或禁止分割約定對應有部分受讓人的效力（民法第826條之1）： 標的對受讓人或取得物權之人發生效力的要件 不動產經登記 動產受讓或取得時知悉或可得而知 裁判分割是形成判決，於判決確定時發生分割效力，共有人自此取得分得部分的單獨所有權，不必等分割登記完成。但依民法第759條，登記前不得處分該不動產物權。 常考陷阱 「共有土地的處分應得全體同意」：漏掉土地法第34條之1的多數決例外，應判錯。 「應有部分的處分應經全體共有人同意」：應有部分可自由處分，應判錯。 「以整筆土地設定地上權須全體同意」與「以整筆土地設定抵押權須全體同意」：前者可依土地法多數決，後者因抵押權不在例外範圍內，必須全體同意。 「人數過半或持分過半即可」：一般門檻是兩項都過半；只有持分逾三分之二才不計人數。 「三人同意、一人不同意，未得全體同意，屬無權處分、效力未定」：先計算是否達到土地法第34條之1的門檻；達到門檻時，物權移轉有效。 「共有物分割依土地法第34條之1多數決」「共有物贈與可多數決」：兩者都錯。協議分割須全體同意，贈與也不適用本條。 「應有部分可供他人設定普通地上權」「只能在自己持分比例的範圍種植」：持分是抽象比例，不是特定位置，兩者都錯；以持分設定抵押權則可以。 「出售共有物的買賣契約須得其他共有人同意才有效」：債權契約與物權處分應分開，買賣契約本身有效。 「不分割期限十年」「有管理約定時五十年」：正確數字是五年、三十年。 「不動產分割約定，受讓人知悉或可得而知即受拘束」：這是動產的規定；不動產須經登記。 「裁判分割須登記完成才取得單獨所有權」：判決確定時即取得，登記只影響之後能否處分。 「單獨出租整棟房屋，租約無效」：租約在當事人之間有效，只是不能對抗其他共有人；其他共有人得請求返還給全體共有人。 「修繕門窗須其他共有人同意」：簡易修繕及保存行為可單獨為之。 記憶口訣 持分可賣也可押，地上權設不了；全物原則要全同，土地房屋多數可，抵押分割贈與不可多數決；人數持分雙過半，持分逾三分之二不算人；出賣持分有先買，同一價格優先承；出租屬管理，修繕保存一人行；不分割五年、管理約定三十年，不動產看登記、動產看知悉，裁判確定即取得。