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學習重點 辨認普通地上權、區分地上權與農育權的目的，三者在性質上均屬用益物權。 掌握普通地上權得有償或無償、得定期限或不定期限，以及讓與、設定抵押、出租與優先購買的原則。 區別地上權未定期限的逾二十年得請求法院介入規則，與農育權原則上最長二十年的限制。 比較地上權與農育權遇不可抗力時，地租能否請求減免。 理解區分地上權人得約定相互使用收益限制的對象範圍，以及土地所有人何時受該約定拘束。 核心觀念 一、普通地上權的意義、性質與設定 依民法第832條，普通地上權是以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地的權利。例如在他人土地上興建房屋，或設置其他工作物。判斷重點是「他人土地」、「建築物或其他工作物」及「使用土地」。題目只要描述這個目的，答案就是地上權，不是不動產役權、典權或農育權。 地上權是直接支配他人土地、取得使用利益的用益物權。它不是債權；不是以確保債權受償為目的的擔保物權；也不是具有全面支配權能的所有權（完全物權）；更不是以物以外的權利為客體的準物權。依法律行為設定地上權，須以書面為之，且非經登記不生效力。 地上權不以支付地租為必要，當事人可以約定有償，也可以設定無償地上權；同樣可以約定存續期限，也可以不定期限。 二、普通地上權的存續期間 類型規則與判斷重點 定有期限依約定期限存續；普通地上權沒有法定最長二十年的限制。 未定期限的一般情形依第833條之1，存續期間逾二十年，或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。 以公共建設為目的，且未定期限依第833條之2，以該建設使用目的完畢時，視為地上權之存續期限。 第833條之1的兩項事由是擇一具備：成立目的已不存在時，不必再等逾二十年。請求人是「當事人」，不限於土地所有人。法院須斟酌各項情形後裁定，並非滿二十年就自動消滅。 因此，「地上權存續期間有法定最長二十年限制」是錯的；但「地上權存續期間法無限制」也是錯的，因為法律對未定期限及公共建設目的的地上權仍設有規範。 依第841條，地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅。定有期限的地上權，其房屋在期限內滅失，原則上地上權仍然存在，地上權人可以重建。 三、地上權的讓與、抵押、出租與基地優先購買 依第838條，地上權人原則上得將權利讓與他人或設定抵押權；但契約另有約定或另有習慣者，從其約定或習慣。契約所設限制，非經登記，不得對抗第三人。地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。地上權也是抵押權的標的物之一，不能說為了避免法律關係複雜就不得設定抵押權。 地上權人並非一律必須親自使用收益土地。民法沒有禁止地上權人將土地出租的規定，地上權人原則上得將土地出租他人，因此「地上權人應自己使用收益，不得將土地轉租他人」的絕對敘述不正確。注意與農育權區別：農育權人原則上不得將土地出租他人。 土地所有人出賣基地時，地上權人依土地法第104條，享有依同樣條件優先購買的權利。這是基地出賣時的重要效力，不要和地上權得否讓與或設定抵押混淆。 四、地上權的地租與拋棄 不可抗力不得請求減免：依第837條，地上權人縱因不可抗力妨礙土地使用，不得請求免除或減少租金，也不能據此拒絕支付地租。 欠租不能逕行終止：依第836條，地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人須定相當期限催告，地上權人於期限內仍不支付，始得終止地上權。地上權已設定抵押權者，並應同時將催告事實通知抵押權人。 預付地租的對抗力：依第836條之1，土地所有權讓與第三人時，已預付的地租非經登記，不得對抗第三人；反之，已登記者，地上權人得以該預付地租對抗受讓人。 拋棄須區別有無地租：依第834條，無支付地租約定者，地上權人得隨時拋棄。有支付地租約定者，依第835條須預先通知或支付一定期間的地租，不能說「不論有無地租約定都可隨時拋棄」。 五、區分地上權及相互使用收益限制 依第841條之1，區分地上權是在他人土地上下之一定空間範圍內設定的地上權，例如利用地下特定深度的空間設置捷運設施。其重點在於權利範圍限於特定立體空間，同一筆土地的其他空間仍可由他人使用。 依第841條之2，區分地上權人得與其設定之土地上下有使用、收益權利之人，約定相互間使用收益的限制。此約定未經土地所有人同意者，於使用收益權消滅時，土地所有人不受該約定拘束；此約定非經登記，不得對抗第三人。 此處「土地上下有使用、收益權利之人」，考試上包括普通地上權人、不動產役權人及農育權人；典權人不包括在內。但不能因此推論典權沒有使用收益權能，典權本身仍屬用益物權。 六、農育權的意義、期限與效力 依第850條之1，農育權是在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權，性質上屬用益物權。 農育權原則上定有期限，期限不得逾二十年；逾二十年者，縮短為二十年。但以造林、保育為目的或法令另有規定者，不在此限。未定期限者，除以造林、保育為目的者外，當事人得隨時終止，但應於六個月前通知他方。因此「農育權原則上不定期限」是錯的。 依第850條之3，農育權人原則上得將農育權讓與他人或設定抵押權，但契約另有約定或另有習慣者，從其約定或習慣；農育權與其農育工作物不得分離而為讓與或設定其他權利。 依第850條之4，農育權有支付地租之約定者，農育權人因不可抗力致收益減少或全無時，得請求減免其地租或變更原約定土地使用之目的。這點正好與地上權相反。 比較項目普通地上權農育權 目的有建築物或其他工作物農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木、保育 期限無最長期限；未定期限逾二十年等情形，得請求法院定期間或終止原則最長二十年（造林、保育等例外） 不可抗力不得請求減免租金有地租約定且收益減少或全無，得請求減免 讓與、抵押原則可以原則可以 出租土地原則可以原則不可以 常考陷阱 「地上權是債權」、「地上權是擔保物權」：錯。地上權是用益物權。 「地上權必須支付地租」、「不得設定無地租的地上權」：錯。地租不是成立要件。 「地上權最長二十年」、「不得設定未定期限的地上權」：錯。二十年在地上權只是未定期限時請求法院介入的門檻之一；在農育權才是原則上的最長期限。 「地上權存續期間法無限制」：錯。仍有第833條之1及第833條之2的規範。 「未定期限須逾三十年，土地所有人始得請求」：錯。是逾二十年，請求人為當事人；成立目的不存在也是獨立事由。 「房屋滅失，地上權當然消滅」：錯。地上權不因建築物滅失而消滅。 「欠租二年，土地所有人得逕行終止」：錯。須定相當期限催告，屆期仍不支付才可終止。 「地上權人因不可抗力得拒絕或減少地租」：錯。這是農育權的規定，不適用於地上權。 「不論有無地租，地上權人都可隨時拋棄」：錯。只有無地租約定者才可隨時拋棄。 「地上權不得設定抵押」、「地上權人不得出租土地」：錯。原則上均可以。 「預付地租一律可對抗受讓人」：錯。須已登記才能對抗。 「典權人也屬區分地上權相互限制約定的對象」：錯。對象為普通地上權人、不動產役權人、農育權人等，不包括典權人。 「農育權原則上不定期限」：錯。農育權原則上定有期限，最長二十年。 記憶口訣 「地上二十請法院，農育二十原則限；地上受阻不減租，農育減收可請減。」 「地上可無租，讓抵出租皆原則可；房滅權仍在，預租登記才能抗。」 「區分約定找鄰居：普地、役、農育；典權不在列。」