法定地上權

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建立於 2026年10月28日

學習重點 掌握法定地上權的功能：土地與房屋原屬同一人，因拍賣而分屬不同人時，讓房屋有繼續使用土地的權源。 區分民法第838條之1（強制執行拍賣）與第876條（抵押物拍賣）的適用情形；兩者法律效果相同，都是「視為已有地上權之設定」。 認清法律效果是地上權，不是租賃、使用借貸、不動產役權、抵押權或質權；並與「讓與」時推定租賃的規定區分。 掌握先設抵押權、後設地上權時，第866條除去地上權與第877條建築物併付拍賣的規則。 核心觀念 一、法定地上權的功能與法律效果 土地與地上建築物可以分屬不同人所有，但建築物必須有合法使用土地的依據。土地與房屋同屬一人時，所有人使用自己的土地，不必另外為自己設定地上權。若因拍賣使土地與房屋分屬不同人，法律便在符合要件時，直接使建築物所有人取得地上權，以維持建築物的利用，避免房屋被拆除而損及社會經濟。 法定地上權依法律規定發生，屬於物權。題目問房屋所有人或房屋拍定人對土地有何權利時，應選「法定地上權」或「視為已有地上權之設定」。它不以土地所有人同意或雙方另訂契約為成立前提，也不是要求房屋所有人另向土地所有人承租土地。 二、第838條之1：強制執行之拍賣 土地及其土地上之建築物同屬一人所有，因強制執行之拍賣，土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定。僅以土地或僅以建築物為拍賣時，亦同。 原先同屬一人：土地與建築物原本由同一人所有，是適用本條的前提。 因強制執行拍賣而分離：可以是土地、房屋都被拍賣而由不同人拍得；也可以只拍賣其中之一，另一項仍由原所有人保有。 效果：建築物所有人取得使用土地的地上權。土地拍定人不能僅因取得土地所有權，就主張房屋無權占有而請求拆屋還地。 例如，普通債權人因債權屆期未獲清償，聲請法院拍賣債務人的土地，由他人拍定，房屋仍由債務人保有，房屋所有人即視為已有地上權之設定。適用第838條之1，不以債權人有抵押權為必要。又如債權人聲請查封拍賣債務人的房地，土地與房屋分別由不同人拍得，房屋拍定人對土地亦視為有地上權。 本條另規定，此項地上權因建築物之滅失而消滅，可見它是為了保護建築物而存在。 三、第876條：抵押物拍賣所生的法定地上權 本條處理設定抵押權時，土地與其上建築物同屬一人所有，嗣後因抵押物拍賣而分屬不同人的情形。判斷重點在於設定抵押權時，土地與建築物是否同屬一人所有；實務並認為設定抵押權時建築物須已存在（抵押權設定後才蓋的建築物，屬於第877條併付拍賣的問題）。 抵押設定方式拍賣後的所有權狀態法律效果 僅以土地設定抵押權土地由他人拍定，建築物仍由原所有人保有視為已有地上權之設定（建築物所有人對土地有地上權） 僅以建築物設定抵押權建築物由他人拍定，土地仍由原所有人保有視為已有地上權之設定（建築物拍定人對土地有地上權） 土地及建築物均設定抵押權土地與建築物的拍定人各異視為已有地上權之設定（建築物拍定人對土地有地上權） 因此，不能因為「只有房屋設定抵押權」就否定法定地上權。房屋拍定人取得房屋所有權後，依法取得使用基地的地上權，而不是法定抵押權、法定質權、租賃權或使用借貸權。 反之，若土地與建築物拍賣後仍由同一人取得，就沒有所有權分離的問題，不能只看到「拍賣」二字便套用法定地上權。 四、地租、期間及範圍如何決定 依第838條之1及第876條成立的法定地上權，其地租、期間及範圍，由當事人協議定之；不能協議者，得由法院以判決定之。 應區分「權利是否成立」與「權利內容如何確定」：法定地上權依法發生，不因地租等事項尚未談妥，就變成無權占有；但依法取得地上權，也不等於可以免費、無限期使用整筆土地。 五、易混淆：「拍賣」與「讓與」 土地及房屋同屬一人，所有人自己將土地或房屋讓與（例如出賣）他人，使房地分屬不同人時，依民法債編規定，是推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。這與本單元「拍賣」所生的法定地上權不同，題目常把兩者混在選項中。 比較拍賣（強制執行或抵押物拍賣）讓與（買賣等） 分離原因法院拍賣，土地與建築物拍定人各異所有人自行讓與，土地與房屋分屬不同人 法律效果視為已有地上權之設定推定在房屋得使用期限內有租賃關係 權利性質物權債權關係 六、先抵押、後設地上權：第866條與第877條 另一種常見情形是：土地所有人先設定抵押權，之後才為他人設定地上權，由地上權人在土地上建屋。此時土地與房屋自始不屬同一人，應處理的是在先抵押權與在後地上權的關係，不是第876條的法定地上權。 依第866條，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上仍得設定地上權等權利，但抵押權不因此受影響。抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該地上權後拍賣之。因此，在後的地上權並非絕對不能除去，也不是設定在後就當然消滅，關鍵在於是否影響抵押權的實行。 依第877條，土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將建築物與土地併付拍賣；但對於建築物之價金，無優先受償之權。 上述併付拍賣規定，於第866條地上權被除去的情形，抵押土地上有該地上權人（或經其同意使用之人）的建築物者，亦準用之。所以在「先抵押、後地上權並建屋」的題型中，正確結論是：法院得除去地上權，抵押權人於必要時並得聲請將建築物與土地併付拍賣。 常考陷阱 「推定有地上權」：法條用語是「視為已有地上權之設定」，不容反證推翻。「推定」是讓與房地時推定租賃關係的用語，兩者不可互換。 「視為／推定在房屋得使用期限內有租賃關係」「房屋拍定人必須承租土地」：這是讓與情形的規定；題目情境是拍賣時，應選地上權。縱須協議地租，也不因此成為租賃。 「推定雙方有使用借貸契約」「視為取得使用借貸權」：法定地上權不是使用借貸，也非當然無償。 「視為設定不動產役權」「法定地役權」：保障建築物使用基地的是地上權，不是役權。 「法定抵押權」「法定質權」「拍定人視為取得抵押權」：房屋拍定人取得的是使用土地的權利，與擔保物權無關。 「必須土地、房屋都被拍賣才成立」：僅拍賣土地或僅拍賣房屋，另一項仍由原所有人保有，也成立；僅以房屋設定抵押權而拍賣房屋，亦同。 「土地拍定人得請求拆屋還地」：房屋所有人已取得法定地上權，有合法占有權源，不能請求拆除。 「抵押權設定後的地上權，法院不得除去」：若其使抵押權實行受有影響，法院得除去。 「除去地上權後，只能拍賣土地」：抵押權人於必要時，得聲請將建築物與土地併付拍賣。 「法院不得除去地上權，但可將地上權及建築物與土地併付拍賣」：規定內容是除去地上權後，將建築物與土地併付拍賣，不要被「地上權併拍」的寫法混淆。 「併付拍賣，抵押權人就能對房屋價金優先受償」：對建築物之價金無優先受償之權。 記憶口訣 「同人房地，拍後分家，視為地上權。」先確認原先同屬一人，再確認是否因拍賣而分屬不同人；不論拍土地、拍房屋或兩者分別拍定，結論都是地上權。 「拍賣視為地上權，讓與推定租賃。」看到「拍賣」選地上權；看到「讓與、出賣」才是推定租賃。 「抵押在先，地權在後；影響可除，必要併拍，房價不優先。」先後順序與是否影響抵押權實行，是判斷在後地上權能否除去的關鍵。