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學習重點 掌握普通抵押權的標的是不動產（土地、建築物）；權利抵押權的標的限於地上權、農育權、典權。 辨識不動產役權不得單獨抵押，並排除動產、質權、租賃權、著作權等選項。 理解抵押權不移轉占有，並具有優先受償性、從屬性、不可分性、追及效力及物上代位性；「時效性」不是抵押權的特性。 分清「抵押後仍可讓與、仍可設定使用收益物權」與「後設權利不得影響原抵押權」的關係。 能比較抵押權與質權，並在申論中完整寫出抵押權人享有的各項權利。 核心觀念 一、普通抵押權的意義與標的 依民法第860條，普通抵押權是債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保的不動產，得就該不動產賣得價金優先受償的權利。設定抵押權的人不一定是債務人，也可以是提供自己財產擔保他人債務的第三人（物上保證人）。 土地、建築物均屬不動產，得為抵押權標的。以法律行為設定不動產抵押權，應以書面為之，並須完成登記，始生物權效力。抵押權人取得的是擔保物權，不因設定抵押權而取得不動產所有權，也不取得占有或使用收益權。 依民法第882條，地上權、農育權及典權均得為抵押權標的，稱為權利抵押權。此時抵押的是該項權利，而非土地所有權，並準用普通抵押權及最高限額抵押權的規定。 標的或權利能否設定民法抵押權判斷重點 土地、建築物可以屬不動產。 地上權、農育權、典權可以第882條明定的權利抵押權標的。 不動產役權不得單獨抵押從屬於需役不動產，不得與之分離而為其他權利的標的物。 動產不是民法上抵押權的標的民法的動產擔保是動產質權；「動產抵押」屬動產擔保交易法，非民法抵押權。 質權不可以質權本身是擔保物權，不在第882條之列。 租賃權、著作權不可以租賃權是債權；著作權可作為權利質權標的，但不是抵押權標的。 不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利的標的物。因此，題目問「不得為抵押權標的」「不得單獨成為抵押權標的」「不得作為權利抵押權標的」，在地上權、農育權、典權、不動產役權四者中，答案都是不動產役權。它雖是用益物權，仍不能單獨抵押。 二、抵押權的主要效力與特性 優先受償性：依民法第873條，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償時，得聲請法院拍賣抵押物，就賣得價金受清償。抵押權人優先於普通債權人受償，但仍受拍賣價金、擔保範圍及順位限制，並非保證全額實現。 順位性：依民法第865條，同一不動產設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。抵押權之間不具平等性；平等受償是普通債權人之間的原則。 從屬性：抵押權以擔保債權為前提，在成立、移轉及消滅上從屬於債權。依民法第870條，抵押權不得由債權分離而為讓與，或為其他債權的擔保。因此債權人不能保留借款債權、單獨把抵押權讓給他人。 不可分性：依民法第868條，抵押之不動產經分割或讓與其一部，抵押權不因此而受影響；依第869條，抵押權擔保的債權經分割或讓與其一部，抵押權亦不因此而受影響。債權未全部清償前，抵押物全部擔保債權全部。 追及效力：依民法第867條，不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人，但抵押權不因此而受影響。抵押物換了所有人，抵押權人仍得對該物實行抵押權。 物上代位性：依民法第881條，抵押權除法律另有規定外，因抵押物滅失而消滅；但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，不在此限，抵押權人得就該賠償或利益（如損害賠償、保險金）行使權利。 不是「時效性」：抵押權是物權，本身不罹於消滅時效。依民法第145條，抵押權擔保的請求權雖已時效消滅，債權人仍得就抵押物取償；另依第880條，請求權時效消滅後，抵押權人五年間不實行抵押權，抵押權才消滅。這是除斥期間性質的特別規定，不是抵押權的「時效性」特性。 三、設定抵押後，所有人仍可處分及設定其他權利 依民法第866條，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但抵押權不因此而受影響；抵押權人實行抵押權因此受有影響者，法院得除去該權利或終止租賃關係後拍賣。 因此，已設定普通抵押權的土地，仍可再設定最高限額抵押權（後順位）、典權或區分地上權。題目說「設定抵押後不得設定地上權及其他權利」是錯的。 已抵押的土地不能再設定質權，原因在於土地不是動產、也不是權利質權的標的，質權根本不能設定在不動產上，並非因為它已經設定抵押權。 四、抵押權與質權的比較 比較項目普通抵押權動產質權 標的不動產；另有地上權、農育權、典權的權利抵押權動產 占有不移轉占有須移轉占有，且質權人不得使出質人或債務人代自己占有質物 公示方法登記占有（交付） 擔保功能就賣得價金優先受償就質物賣得價金優先受償 使用收益所有人仍得占有、使用、收益出質人喪失占有；質權人應善良保管，未經同意不得使用或出租 質權另有權利質權，以可讓與的債權或其他權利（如著作權）為標的。因此「質權只能以動產為標的」過於絕對；比較占有移轉時，應明確指動產質權。 五、申論作答：抵押權人取得哪些權利 定性：依第860條說明乙取得普通抵押權，土地仍由甲占有使用。 擔保範圍：依第861條，原則上包括原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權的費用；契約另有約定者，從其約定。 效力所及標的物：抵押權效力及於抵押物的從物與從權利；抵押物扣押後，亦及於其孳息。 保全權：依第871條，抵押人的行為足使抵押物價值減少者，抵押權人得請求停止其行為，急迫時得自為必要保全處分；依第872條，價值已減少時，得定相當期限請求回復原狀或提出相當擔保。 實行與優先受償：依第873條，債權屆期未受清償，得聲請法院拍賣土地，按第865條的順位就價金優先受償；依第878條，清償期屆滿後亦得訂立契約取得抵押物所有權，或以拍賣以外方法處分，但不得有害其他抵押權人利益。 特性所生保障：土地讓與他人仍得追及實行（第867條）；土地或債權分割、一部讓與，抵押權不受影響（第868、869條）；土地滅失而有賠償或其他利益，得主張物上代位（第881條）。 結論點明：乙取得的是變價優先受償的擔保權，並不因設定而取得土地占有、使用收益或所有權。 常考陷阱 「凡不動產上的用益物權都能抵押」：錯。只有地上權、農育權、典權；不動產役權不得單獨抵押。 「有財產價值就能設定抵押權」：錯。質權、租賃權、著作權都不是抵押權標的。 「動產可設定民法上的抵押權」：錯。民法抵押權標的不含動產。 「已抵押的土地可再設定質權」：錯。不動產不能設定質權；但可再設定最高限額抵押權、典權、區分地上權。 「抵押權可與債權分開讓與」：錯。違反從屬性（第870條）。 「抵押權不依登記先後定次序，具平等性」：錯。依登記先後定次序（第865條）。 「抵押物讓與他人，抵押權消滅」：錯。追及效力（第867條）。 「抵押後不得再設定地上權等權利」：錯。可以設定，只是不得影響原抵押權（第866條）。 「時效性是抵押權特性」：錯。特性是從屬性、不可分性、物上代位性等。 「抵押權人可直接占有土地或收取租金」：錯。抵押權不移轉占有，核心是變價優先受償。 記憶口訣 「地農典，可抵押；役權不單押。」地上權、農育權、典權可設定權利抵押；不動產役權不得單獨抵押。 「抵不交，質要交；從債走、分不散、賣仍追、代物保；沒有時效性。」依序記住占有差異、從屬性、不可分性、追及效力及物上代位性；其中「質要交」指動產質權。