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學習重點 區分買賣契約（債權契約）的成立與所有權移轉（物權變動）：不動產買賣口頭合意即可成立，登記是物權變動的要件。 掌握危險負擔以「交付」為界；交付前標的物因不可歸責於雙方的事由滅失，雙方互免給付，已付價金或定金應返還，買受人另有代償請求權。 辨識權利瑕疵與物之瑕疵的類型、排除事由，以及買受人得主張的解除、減價、損害賠償、另行交付等救濟。 比較承攬的瑕疵救濟（修補、自行修補求償、解除、減少報酬、損害賠償），以及買賣、互易、租賃、使用借貸的瑕疵責任差異。 土地增值稅的法定納稅義務人為出賣人，但約定由買受人實際負擔稅款，在當事人間有效。 核心觀念 一、買賣成立與雙方義務 依民法第345條，買賣是當事人約定一方移轉財產權於他方、他方支付價金的契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。買賣是債權契約，不動產買賣契約不以書面或登記為生效要件，口頭合意亦有效。 民法第758條規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，且該行為應以書面為之。這是「物權行為」的要求，不能套用到買賣契約本身。 雙方義務： 出賣人（第348條）：交付其物於買受人，並使其取得該物所有權。 買受人（第367條）：交付約定價金及受領標的物。 出賣人清償期屆至仍不履約，屬給付遲延。買受人得請求交付標的物、移轉所有權；並得依第254條定相當期限催告，逾期仍不履行時解除契約。遲延不是物之瑕疵，不能據此請求減少價金。 二、危險負擔與不可歸責的給付不能 依民法第373條，買賣標的物的利益及危險，自交付時起由買受人承受負擔，但契約另有訂定者不在此限。已付價金、已付定金或已訂約，都不使危險提前移轉。 交付前，特定標的物因雷擊、第三人縱火或失火等不可歸責於雙方的事由滅失時： 出賣人依第225條第1項免給付義務，買受人不得再請求交付標的物。 出賣人無可歸責事由，不負債務不履行（給付不能）的損害賠償責任。 買受人依第266條免為對待給付（免付價金）；已付價金得依不當得利規定請求返還。 依第249條，契約因不可歸責於雙方的事由致不能履行，定金應返還。出賣人不能沒收定金。 代償請求權：依第225條第2項，債務人因給付不能的事由，對第三人有損害賠償請求權時，債權人得向債務人請求讓與該請求權，或交付其所受領的賠償物。房屋被第三人燒毀時，出賣人甲對加害人丙有侵權行為損害賠償請求權，買受人乙得請求甲讓與該請求權。要注意： 代償請求權是買受人（債權人）的權利，由買受人決定是否行使。出賣人不能主動要求買受人「接受請求權並付清其餘價金」。 買受人若選擇取得代償利益，就仍應支付相對應的價金，不能一方面取得代償利益，一方面又全部免付價金。 房屋尚未交付、也未移轉登記時，所有權仍屬出賣人，被侵害的是出賣人的所有權。買受人不能主張自己的權利被侵害而直接對縱火人請求侵權行為損害賠償，應透過代償請求權處理。 三、權利瑕疵擔保 第349條：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。例如不動產上設有抵押權、租賃權等負擔，屬權利瑕疵。 第350條：債權或其他權利的出賣人，應擔保其權利確係存在。 第351條：買受人於契約成立時知有權利瑕疵者，出賣人不負擔保之責，但契約另有訂定者不在此限。 第352條：債權的出賣人，對債務人的支付能力，除契約另有訂定外，不負擔保責任。擔保債權存在，不等於擔保債務人有資力。 瑕疵擔保義務可以特約免除或限制，所以法條敘述常加上「除契約另有訂定外」。但出賣人故意不告知瑕疵時，免除或限制的特約無效。 四、物之瑕疵擔保 依第354條，出賣人應擔保標的物於危險移轉時（原則上即交付時）： 無滅失或減少其價值的瑕疵； 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用的瑕疵； 具有出賣人所保證的品質。 但價值或效用減少的程度無關重要者，不得視為瑕疵。判斷時點是危險移轉時，不是危險移轉以前。 類型典型例子判斷關鍵 權利瑕疵不動產設有抵押權；出賣他人之物；出賣的債權不存在第三人對標的物有權利，或權利本身不存在 物之瑕疵泡水車、凶宅、坪數短少、品質不符保證物本身的價值、效用或保證品質有欠缺 買受人於契約成立時已知物有瑕疵，出賣人不負擔保責任。買受人因重大過失而不知者，出賣人原則上也不負擔保責任；但出賣人曾保證無瑕疵，或故意不告知瑕疵者，仍應負責。 五、物之瑕疵的救濟、檢查通知與期間 救濟條文要件與限制 解除契約或減少價金第359條出賣人應負物之瑕疵擔保責任即可主張。解除顯失公平時，僅得請求減少價金。減價由買受人向出賣人主張即可，無須聲請法院。 不履行之損害賠償第360條限於欠缺出賣人所保證的品質，或出賣人故意不告知瑕疵。 另行交付無瑕疵之物第364條限於僅指定種類的買賣（種類之債）。特定物買賣不得請求另行交付。 檢查通知義務（第356條）：買受人應按物的性質，依通常程序從速檢查所受領之物，發現瑕疵應即通知出賣人；怠於通知者，視為承認所受領之物。依通常檢查不能發現的瑕疵，日後發現時應即通知。出賣人故意不告知瑕疵者，不適用這些規定。 權利行使期間（第365條）：解除權或減價請求權，自通知後六個月不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。出賣人故意不告知瑕疵者，不適用六個月期間。 六、減少金錢給付是否須聲請法院 情形是否須聲請法院 暴利行為：乘他人急迫、輕率或無經驗，使其為顯失公平的財產上給付約定（第74條）須聲請法院撤銷或減輕給付 情事變更：契約成立後情事變更，非當時所得預料，依原有效果顯失公平（第227條之2）須聲請法院增減給付或變更其他原有效果 不動產不定期租賃，因價值昇降請求增減租金（第442條）須聲請法院增減 買賣物之瑕疵，請求減少價金（第359條）無須聲請法院 七、承攬及其他契約的瑕疵責任 承攬人完成的工作，應具備約定品質，且無減少或滅失價值、通常或約定效用的瑕疵。工作有瑕疵時，定作人得依下列順序主張： 請求修補（第493條）：定相當期限請求承攬人修補。承攬人逾期不修補，定作人得自行修補，並請求償還修補必要費用。修補費用過鉅者，承攬人得拒絕修補。 解除契約或減少報酬（第494條）：承攬人逾期不修補、依法拒絕修補，或瑕疵不能修補時，定作人得解除契約或請求減少報酬。但瑕疵非重要，或工作為建築物或其他土地上工作物者，不得解除契約。 損害賠償（第495條）：瑕疵可歸責於承攬人者，定作人並得請求損害賠償。建築物或其他土地上工作物的瑕疵重大，致不能達使用目的者，定作人得解除契約。 法定抵押權是承攬人為擔保報酬而享有的權利，不是定作人的瑕疵救濟。情事變更是一般債編原則，不屬瑕疵擔保。民法也沒有「一有瑕疵即免除報酬」的規定，只有減少報酬。 其他契約：買賣負物之瑕疵擔保；互易準用買賣規定，也負擔保責任；租賃的出租人應使租賃物合於約定使用收益狀態，同樣負瑕疵擔保責任。使用借貸是無償契約，貸與人原則上不負物之瑕疵擔保責任，只有故意不告知借用物瑕疵，致借用人受損害時，才負賠償責任。 八、土地增值稅的負擔約定 依土地稅法第5條，土地有償移轉時，土地增值稅的納稅義務人為原所有權人，即出賣人。買賣雙方約定由買受人負擔、繳納土地增值稅，基於契約自由，在當事人間有效，不是無效、效力未定或得撤銷。不過，這個約定不改變稅法上的納稅義務人；買受人未依約繳納時，稅捐機關仍以出賣人為納稅義務人，出賣人再依契約向買受人求償。 常考陷阱 「不動產買賣契約非經登記（或非經書面）不生效力」：錯。登記及書面是不動產物權移轉的要求，買賣契約意思表示一致即成立。 「出賣人遲延，買受人得減少價金」：錯。遲延應主張履行請求或催告後解除；減價是物之瑕疵擔保的救濟。 「交付前標的物因天災或第三人放火滅失，出賣人應負債務不履行損害賠償」：錯。不可歸責於出賣人，出賣人只是免給付義務。 「買受人已付價金，危險就由買受人負擔」：錯。危險原則上自交付時移轉，與是否付款無關。 「出賣人可沒收定金」或「出賣人可要求買受人受讓代償請求權並付清餘款」：錯。雙方均無過失時，定金應返還；代償請求權由買受人決定是否行使。 「未取得所有權的買受人可直接對放火者主張侵權行為損害賠償」：錯。被侵害的是出賣人的所有權，買受人應向出賣人請求讓與損害賠償請求權。 「不動產設有抵押權屬物之瑕疵」：錯，屬權利瑕疵。凶宅、坪數短少、泡水車才是物之瑕疵。 「買受人訂約時知有權利瑕疵，出賣人原則上仍應負責」：錯。原則上不負責，契約另有訂定者除外。 「特定物有瑕疵，出賣人應另行交付無瑕疵之物」：錯。另行交付僅適用於種類物買賣。特定物瑕疵的救濟是解除、減價，以及符合要件時請求損害賠償。 「出賣人於危險移轉前即負物之瑕疵擔保」「瑕疵不論輕重均應負責」：錯。以危險移轉時為準，無關重要的減損不視為瑕疵。 「買受人受領後應依通常程序從速檢查」：正確敘述，是第356條的檢查義務。 「減少金錢給付都要聲請法院」：錯。瑕疵減價無須聲請法院；暴利行為、情事變更、不動產租金增減才須聲請法院。 承攬瑕疵救濟選項：契約解除權正確。法定抵押權屬承攬人、情事變更是一般原則、免除報酬權不存在，三者都不是定作人的瑕疵救濟。 「使用借貸的貸與人負物之瑕疵擔保」：錯。無償契約原則上不負擔保，只有故意不告知瑕疵時才負賠償責任。 綜合民法選項：結婚須向戶政機關登記，未登記者無效，懷胎或生子不影響；拋棄繼承後不負擔債務，也不取得遺產；第三人得提供自己的房屋設定抵押權，擔保他人債務（物上保證人）。 「約定由買受人繳土地增值稅無效」：錯。此約定在當事人間有效，只是不改變法定納稅義務人。 記憶口訣 「合意成立，登記移權；交付分險，滅失互免。」買賣合意即成立，物權移轉另看登記；危險看交付，交付前不可歸責滅失，雙方互免給付，定金返還。 「代償在買方，有權利就付錢。」代償請求權由買受人選擇行使；選擇行使者，仍應支付相對應的價金。 「抵押是權利，泡水凶宅是物；特定不換，種類可換。」 「承攬先修補，不修再解除或減酬，可歸責再賠償。」 「稅法認出賣人，契約可約買方付。」