共有與區分所有

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建立於 2026年10月15日

學習重點 分清「自己的應有部分」與「共有物全部」：前者各共有人得自由處分，後者的處分、變更、設定負擔原則上須全體同意。 掌握管理的兩種多數決門檻、簡易修繕與保存行為得單獨為之，以及分管契約須全體合意。 熟記對第三人請求返還「得單獨行使、須為全體利益」、不分割期限（5年／30年），以及分割協議與物權變動的區別。 掌握應有部分設定抵押後再分割時抵押權的去向，以及公同關係的類型（親屬關係本身不是公同關係）。 區分建築物的專有部分與共有部分、修繕費負擔，以及使用他人正中宅門的規則；另記共同著作應有部分拋棄的歸屬。 核心觀念 一、分別共有：應有部分與共有物全部 依民法第817條，數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為分別共有人。應有部分是對共有物所有權的抽象比例，不是已劃定位置的一塊土地或一個房間；應有部分不明時，推定均等。 行為標的基本規則典型情形 自己的應有部分各共有人得自由處分，無須他共有人同意移轉自己的持分（含共有動產的應有部分）、以自己的持分設定抵押權 共有物全部處分、變更及設定負擔，原則上須全體同意出售整筆共有地、以共有的全部不動產設定抵押權、拋棄共有物全部所有權、將建地變更為農地 因此，三人各有三分之一時，甲以自己的應有部分設定抵押權可單獨為之；若要以整筆共有地設定抵押權，僅甲同意或僅甲、乙同意都不夠，須全體同意。 依民法第818條，除契約另有約定外，各共有人按其應有部分，對共有物全部有使用收益權。但持分比例不等於特定部分的專用權，具體如何使用，須依分管約定或合法的管理決定。未經其他共有人同意（或未經分管、管理決定），共有人不得擅自使用、占用共有物。 共有物全部的處分，以全體同意為民法原則；其他法律另有特別規定時，依特別規定處理，不能把管理多數決直接套用於全部處分。 二、共有物的管理、分管與保存 依民法第820條，除契約另有約定外，共有物之管理有下列兩種同意門檻，符合其中一種即可： 共有人過半數，且其應有部分合計過半數。 應有部分合計逾三分之二，不計算同意人數。 「過半數」及「逾三分之二」都不包含剛好達到該比例。三人各有三分之一時，兩人同意可依人數、持分雙過半數成立管理決定；其持分合計恰為三分之二，並不符合「逾三分之二」這條路徑。 簡易修繕及其他保存行為，各共有人得單獨為之，無須多數決。管理決定若有故意或重大過失致共有人受損害，或顯失公平，不同意的共有人得聲請法院以裁定變更；因情事變更難以繼續原管理時，也得聲請法院變更。 分管契約是共有人約定各自使用、收益特定部分的契約，須全體共有人同意。應區別「訂立分管契約（全體合意）」與「依多數決作成管理決定」。 三、對第三人行使所有權：得單獨請求，但須返還全體 依民法第821條，各共有人對於第三人，得就共有物全部為本於所有權之請求。例如共有土地或油畫遭第三人無權占有，任一共有人均得單獨行使、單獨起訴，無須其他共有人同意，也不必共同起訴或達一定人數。 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，因此應請求返還予共有人全體，不能請求只返還給自己（原告）。 四、共有物分割：請求、限制與效力 依民法第823條，各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割期限者，不在此限。區分所有建築物的共有部分，即不能分割。 不分割約定期間上限 一般情形（無管理約定）不得逾5年；逾5年者縮短為5年 共有不動產，且契約訂有管理之約定不得逾30年；逾30年者縮短為30年 即使有不分割約定，有重大事由時，共有人仍得隨時請求分割。不能只因標的是不動產就直接適用30年，須同時有管理約定。 分割方法先由共有人協議；協議不成，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，均得請求法院裁判分割。分割不限原物分配，也可能採變價分配價金等方式。 分割協議本身是債權行為，屬不要式行為，不是處分行為。不動產雖已協議由各人分得特定土地，仍須再為分割的物權行為並經登記，始生物權變動效力，並非簽妥協議即各自取得單獨所有權。 依民法第826條之1，不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割的約定，經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力。 五、應有部分設定抵押後再分割 依民法第824條之1，應有部分上有抵押權或質權者，其權利原則上不因共有物之分割而受影響。例如甲以其二分之一持分設定抵押權予丙，其後甲分得B地、乙分得C地，丙的抵押權原則上仍存在於分割後B、C兩筆土地上，不會只集中於甲分得的B地。 但有下列情形之一者，抵押權或質權移存於設定人（甲）所分得的部分： 權利人同意分割。 權利人已參加共有物之分割訴訟。 權利人於分割訴訟中經告知訴訟而未參加。 抵押權人僅「知悉分割事實」，不等於同意分割，也不是參加訴訟或經告知訴訟，因此仍回到原則：抵押權存在於分割後各筆土地上。 六、公同共有：必須有公同關係 依民法第827條，依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人的權利及於公同共有物之全部。 繼承：繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。 合夥：合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有，不是按出資比例分別共有。 夫妻共同財產制：夫妻財產及所得合併為共同財產者，屬夫妻公同共有，不是分別共有。 祭祀公業：依習慣形成公同關係的典型。 單純親屬關係並不構成公同關係。另依民法合會規定，首期合會金不經投標，由會首取得，不是會首與全體會員公同共有。 七、區分所有建築物：專有、共有與正中宅門 依民法第799條，專有部分指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權標的之部分，可以單獨所有；共有部分指專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，由區分所有人共有，屬分別共有，不是公同共有。專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分分離而為移轉或設定負擔。 項目修繕費及其他負擔 共有部分由各所有人按其應有部分分擔（非依人數平均）；規約另有約定者從其約定 專有部分經規約約定供共同使用準用共有部分的分擔規則 專有部分未依規約供共同使用由該所有人自行負擔 依民法第800條，區分所有建築物一部分之所有人，有使用他人正中宅門之必要者，得使用之，原則上不須經他人同意；但另有特約或另有習慣者，從其特約或習慣。因使用致所有人受損害者，應支付償金。 八、共同著作應有部分的拋棄 依著作權法第40條，共同著作各著作人之應有部分，依約定；無約定者，依參與創作之程度定之，程度不明時推定均等。共同著作人拋棄其應有部分者，由其他共同著作人依其應有部分之比例分享，不是成為無主物、歸公共所有或依取得時效處理。 常考陷阱 「簡易修繕應經雙過半數同意」：錯，簡易修繕及保存行為各共有人得單獨為之。 「持分恰達三分之二即可不計人數」：門檻是「逾」三分之二，恰好三分之二不符合。 「以自己的應有部分設定抵押、移轉共有動產之應有部分，須全體同意」：錯，處分自己的持分可單獨為之。 「經甲同意或經甲、乙同意即可就整筆共有物設定抵押」：錯，共有物全部設定負擔須全體同意。 「拋棄共有物全部、建地改農地無須全體同意」：錯，分屬處分與變更，須全體同意。 「請求無權占有人返還須全體共同起訴或過半數同意」：錯，各共有人得單獨請求。 「單獨起訴即得請求返還予原告自己」：錯，須請求返還予共有人全體。 「無管理約定的不分割期限不得逾30年」或「有管理約定不得逾10年」：錯，一般5年；共有不動產且有管理約定，才是30年。 「分割協議屬處分行為」「協議後即取得各筆土地所有權」「分割僅得原物分割」：均錯，協議是不要式的債權行為，須再為分割並經登記才生物權變動。 「分割協議後罹於消滅時效被拒絕履行，就不能再請求裁判分割」：錯，仍得請求裁判分割。 「抵押權人知悉分割，抵押權即移存設定人分得部分」：錯，知悉不屬例外，抵押權仍存在於分割後各筆土地。同意分割、參加分割訴訟、經告知訴訟未參加，才移存於設定人分得部分。 「親屬關係是公同關係」：錯；繼承、合夥、祭祀公業、夫妻共同財產才是公同關係。 「首期合會金公同共有」「合夥財產按出資比例分別共有」「夫妻共同財產為分別共有」：均錯。 「共有部分可單獨所有或可分割」「共有部分推定為公同共有」「共有部分費用依人數平均分擔」：均錯。 「專有部分修繕費由管理委員會或全體區分所有權人負擔」：錯，未依規約供共同使用者，由所有人自行負擔。 「使用他人正中宅門原則上須得同意」：錯，有必要即得使用；致生損害應支付償金。 「共同著作人拋棄應有部分歸公共所有或依先占處理」：錯，由其他共同著作人依應有部分比例分享。 記憶口訣 「持分自己處，全物要全體；管理雙過半，逾三分之二免算人；簡修保存可獨做，起訴單獨、返還全體。」 「不分割一般五，不動產有管理三十；協議是債權，登記才變動。」 「抵押遇分割，原則跟著走；同意、參加、告知不參加，才集中到設定人。」 「專有自己修，共有按持分；宅門必要可使用，有損害付償金。」