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學習重點 掌握普通地上權的使用目的、存續期間、拋棄限制，以及建築物滅失後的效力（永續性）。 區分普通地上權、區分地上權與法定地上權，從使用空間及成立原因判斷。 熟記農育權的原則期限（20年）、例外，以及讓與、設定抵押權、終止的規則。 理解不動產役權的設定標的、從屬性，以及時效取得的限制。 辨別典權超期的法律效果，並留意舊法永佃權與現行農育權的差異。 核心觀念 一、普通地上權：目的、取得與效力 依民法第832條，普通地上權是以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地的權利。現行法的目的只有建築物或其他工作物，不包括「種植竹木」。舊法地上權曾把竹木列入目的，修法後種植竹木改歸農育權，題目若把竹木寫進普通地上權定義，就是錯誤選項。 以法律行為設定地上權，須以書面為之，並經登記始生物權效力。地上權人應依設定目的及約定的使用方法，為土地的使用收益，不能因取得地上權就任意變更利用方式。 依民法第841條，地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅，學理上稱為地上權的永續性。例如房屋因火災燒毀，地上權並不因此當然消滅，地上權人仍可重建。此處「永續」是指不隨地上物滅失而消滅，並非所有地上權都沒有期限。 土地所有權讓與時，已預付的地租，非經登記，不得對抗第三人。換言之，有登記即可對抗土地的新所有人；未登記則不能。不能寫成「無論有無登記均不得對抗」，也不能寫成「預付即可對抗」。 二、地上權的期限與拋棄 地上權未定期限，並非當事人可以隨時終止。依民法第833條之1，未定期限的地上權，存續期間逾20年，或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止地上權。這是請求法院處理，不是當事人單方通知即可終止。 公共建設另有特別規定：以公共建設為目的而成立的地上權，未定有期限者，以該建設使用目的完畢時，視為地上權之存續期限。 地租約定與期限地上權人拋棄權利的規則 無支付地租之約定得隨時拋棄其權利。 有地租、定有期限須支付未到期之3年分地租後，始得拋棄。 有地租、未定期限應於1年前通知土地所有人，或支付未到期之1年分地租。 重點在於：只有「無地租」者才能隨時拋棄；有地租者拋棄須受限制，不能說「得隨時拋棄而不受限制」。作答時也要區分地上權人拋棄自己的權利與終止未定期限地上權，兩者適用規則不同。 三、區分地上權與法定地上權 類型判斷重點 普通地上權為在他人土地上下有建築物或其他工作物，而使用整筆土地。 區分地上權以他人土地上下的一定空間範圍，作為設定權利的標的。 法定地上權不須當事人設定，符合特定法律要件時，直接依法視為已有地上權設定。 依民法第841條之1，區分地上權是以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。例如高架道路只通過土地上空特定高度（如30公尺至50公尺）的空間，捷運隧道只使用地下特定深度，都應取得區分地上權。關鍵字是「一定空間範圍」。 區分地上權與區分所有權不同：區分所有權是指數人區分一建築物而各有其專有部分（如公寓大廈各戶），屬所有權，而非在他人土地上的用益物權。也不是不動產役權，因為高架道路並非為了另一筆需役不動產的便宜而使用土地。 依民法第876條，設定抵押權時，土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定；土地及建築物同時抵押，而拍定人各異時，亦同。其地租、期間及範圍由當事人協議定之，不能協議者，得聲請法院以判決定之。 此規定的目的，是在拍賣後土地與建築物分屬不同人時，依法給予建築物使用土地的權源，避免房屋被拆除。效果固定是「視為已有地上權設定」，不是視為買賣、抵押權或租賃。 四、農育權：期限、處分與終止 農育權是指在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。依民法第850條之1，期限不得逾20年；逾20年者，縮短為20年。但以造林、保育為目的或法令另有規定者，不在此限。 農育權未定有期限時，除以造林、保育為目的者外，當事人得隨時終止（應於6個月前通知他方）。換言之，以造林、保育為目的之農育權，當事人不得隨時終止，因造林、保育需長期經營。 農育權人得將其權利讓與他人或設定抵押權；但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。不能因農育權以使用土地為內容，就認定其一律不得讓與或抵押。 五、不動產役權：標的、從屬性與時效 不動產役權，是以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。受益的不動產稱為需役不動產；提供便宜的不動產稱為供役不動產。 標的不以土地為限：現行法由「地役權」改為「不動產役權」，建築物也是不動產，因此可以在他人的建築物上設定。 可以就自己的不動產設定：所有人得為使其所有之不動產得便宜使用，就自己其他不動產設定不動產役權（如建商預先規劃社區通行、景觀）。 具有從屬性：不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物。 時效取得有限制：以繼續並表見者為限。「繼續」與「表見」必須兼備，缺一不可。 六、典權期限與舊法永佃權 典權是支付典價，在他人不動產為使用、收益，於他人不回贖時取得該不動產所有權之權。依民法第912條，典權約定期限不得逾30年；逾30年者，縮短為30年。效果不是典權設定無效，也不是期限約定無效而成為未定期限，更不必重新約定才生效。 永佃權屬舊法制度，修法後已刪除，不得再新設定。依舊法，永佃權是支付佃租，永久在他人土地上為耕作或牧畜之權，不得定有期限；定有期限者，視為租賃，適用租賃規定。不是設定有效，也不是視為地上權或買賣。遇到舊制考題，應依此規則作答，不能與現行可定期限的農育權混用。 常考陷阱 「地上權因建築物或工作物滅失而消滅」：錯。地上權不因地上物滅失而消滅，學理上稱為永續性，不是從屬性、代位性或優先性。 「普通地上權以有建築物或種植竹木為目的」：錯。現行法只限建築物或其他工作物，竹木屬農育權。 「地上權未定有期限者，當事人得隨時終止」：錯。應由法院依請求定存續期間或終止；公共建設則以使用目的完畢時為存續期限。 「訂有地租的地上權，得隨時拋棄而不受限制」：錯。只有無地租者得隨時拋棄；有地租者須預先通知或支付一定期間的地租。 「預付地租無論有無登記，均不得對抗第三人」：錯。關鍵在「非經登記」，有登記即可對抗。 「高架道路經過上空，應取得普通地上權／區分所有權／不動產役權」：錯。使用特定空間範圍，應取得區分地上權。 「土地與房屋同屬一人，只抵押土地，拍賣後視為已有租賃或買賣」：錯。應視為已有地上權設定。 「農育權最高期限為30年」：錯。原則20年，造林、保育或法令另有規定者例外。30年是典權。 「以造林、保育為目的之農育權，當事人不得隨時終止」：此敘述正確，不要誤判為錯。 「不動產役權不得就自己之不動產設定」：錯。現行法允許就自己的不動產設定。 「不動產役權得由需役不動產分離而為讓與」：錯。具從屬性，不得分離讓與。 「不動產役權因時效取得，不以繼續並表見者為限」：錯。必須繼續並表見。 「典權約定期限逾30年者，設定無效／成為未定期限／須重新約定」：均錯。應縮短為30年。 「永佃權約定15年，設定有效或視為地上權」：錯。永佃權定有期限者視為租賃。 記憶口訣 「房倒地權在，叫做永續性；空中劃一段，區分地上權。」 「農育二十造林保育例外，典權三十超過就縮；永佃定期變租賃。」 「役權跟著需役走，時效要繼續又表見；自己房地也能設。」 「地房同主押一方，拍賣視為地上權。」