案例資料:
一、都市更新單元內之基本資料
1更新單元內有 6 筆土地,分別為地號 350(66 坪)、351(60 坪)、352(60 坪)、
353(50 坪)、354(55 坪)及 355(72 坪),總面積為 363 坪,此 6 筆土地之間
並無影響土地價格差異的個別條件存在。
2此 6 筆土地之使用分區皆為第三種住宅區(容積率為 225%)。
3此 6 筆土地上現各有樓層數不一的建築物,屋齡皆超過 40 年,有進行更新的必要。
4本更新案業經審核通過其都市更新事業計畫,加計核准之都市更新容積獎勵值,更新後
可銷售建坪面積為 1980 坪(共計規劃 36 戶住宅單元)及 70 個地下停車位(坡道式)。
5更新之實施者提供資金及技術參與開發,更新單元內之所有權利人皆參與更新後
之分配。共同負擔以更新後之房地產抵付實施者。
6更新前土地所有權人名冊及建築物所有權人名冊如表 1 及表 2 所示。
二、鄰近地區土地及不動產成交案例調查
經調查收集鄰近地區土地及不動產成交案例,得知下列訊息: 1當地屋齡 30 年以上中古屋之平均房價為 21 至 24 萬元/坪。
2取得可供比較標的如表 3 及表 4,考慮與比較標的差異所進行的調整率亦列於表 3
及表 4。
三、權利變換所需費用概算,如表 5 所示:
以下是一個位於臺北地區的都市更新個案,請運用下列的假設資料(為便於應考人計算,已
將個案的資料予以簡化),進行都市更新權利變換的相關估價工作。應考人尚可依據其估價
方法之運用及所考量之估價因素,自行設定所需數據,進行估算。請依照下列項目內容作答:
【題組】⑵請估算更新前各所有權人之權利價值比例,應包括所採用的估價方法及估價過程,並
需考量【權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積,且其基地總
價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值】之情況。(30 分)