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34.一屋二賣，第二個房屋買賣契約的效力如何？
(A)有效
(B)無效
(C)效力未定
(D)得撤銷
統計： A(2247), B(562), C(515), D(265), E(0) #193984
詳解 (共 9 筆)
按屋主與甲買主訂立房屋買賣契約後，就同一房屋又與乙買主訂立內容相同之買賣契約，稱為「一屋二賣」，依據債權契約之相對性，賣方與乙買主所訂買賣契約，其效力並不影響甲買主契約之效力，然因房屋只有一棟，賣方如就乙買主之契約為履行，甲買主即無法取得該屋，反之，賣方如就甲買主之契約為履行，乙買主即無法取得該屋。
於此種情形，未能取得房屋產權之甲買主或乙買主得依民法第二百二十六條、第二百五十六條規定解除買賣契約並向屋主請求損害賠償。此際，屋主若是故意欺瞞，企求不法利益，尚有可能成立刑法第三百三十九條之詐欺取財罪。
1.屋主一屋兩賣，兩個買賣契約都有效
2.那一個買主能取得房地所有權，以誰先辦好移轉所有權登記為準，而不是看買賣契約誰先簽訂
3.得依民法第二百二十六條、第二百五十六條規定解除買賣契約並向屋主請求損害賠償
我國民法之法律行為，通說認為區分成債權行為及物權行為。（有國家法制是不分的）所謂債權行為，是以發生債權債務關係為內容的法律行為，又稱為負擔行為。其效力是產生使他人為特定作為或不作為義務之請求權，且為相對性，即此效力僅及於行為雙方當事人之間，而不及於第三人。故債權行為的雙方當事人僅能向對方行使權利或要求履行義務，而不能以雙方間的法律關係向第三人主張任何權利義務。此外，各債權之間原則上乃相互平等，無誰優劣之問題，非先訂定者即優先後訂定者。
而物權行為是指使物權（如所有權、抵押權）發生取得、喪失、變動之法律行為，屬於處分性質之行為。 例如拋棄所有權，或是移轉所有權等行為。
以買賣房屋為例子，買賣雙方當事人簽訂了買賣契約，就是債權行為，其效力只是讓買受人取得請求出賣人辦理移轉登記，以移轉該房屋所有權之權利，非謂買賣契約一成立，房屋所有權即移轉至買受人身上。要待出賣人（若是房屋所有人）
另完成物權行為，即移轉房屋所有權（辦理移轉登記），買受人始取得權利。
因此，出賣人可與不只一人分別訂定買賣契約，其效果只是分別對各契約之買受人負移轉房屋所有權之義務而已，若嗣後決定不要移轉，或只移轉所有權給其中一買受人，甚至出賣人手上根本無房屋所有權而無法移轉給任何人，契約皆為合法有效，未受移轉之買受人，只能依據契約向出賣人要求負起違反契約義務（移轉所有權）之責任。所以一屋不只可以二賣，要三賣、四賣、五賣…各個買賣契約原則上皆合法有效，只是出賣人負的移轉所有權義務越多而已，屆時若無法履行，就需對買受人負起責任。
且因債權相對性原則，未受移轉之買受人，不能向已受移轉而取得所有權之買受人主張契約權利，因其非契約當事人，不受契約效力拘束。另因債權平等原則，先訂約之買受人，亦不能主張其有先受移轉之權利，而認為出賣人移轉所有權予後買受人乃屬無效。
由上述說明可知，買受方之權利其實相當沒有保障，能否取得房屋所有權非操之在己，若出賣人果真沒有依約移轉，買受人只能依約請求出賣人負起債務不履行之損害賠償責任（解約、請求賠償），或視個案情形，對出賣人提出刑事詐欺罪之告訴。
得撤銷是指"雖然意思表示有效但是得撤銷"。例如意思與表示不一致、意思表示不自由
但這題題目的線索看不到"意思表示有瑕疵"，所以選"有效"是比較好的答案
