申論題

答：土地法第 34 條之 1 與土地法第 104 條之優先購買權差異之比較如下：        

答：土地法第 34 條之 1 與土地法第 104 條之優先購買權差異之比較如下： 項目 土地法第 34 條之 1 土地法第 104 條 立法目的 減少共有人數，進而簡化法律關係。 使基地與基地上之房屋合歸一人所 有，以盡經濟上之效用，並簡化法 律關係，杜絕紛爭。 規範內容要件 1.發生時機：共有人出賣其應有部分。 2.優先購買權人：他共有人。 3.構成要件： (1)不動產需為共有關係。 (2)需共有人出賣其應有部分，如非 出賣而係贈與或交換等，即無優先 購買權。 (3)他共有人得共同或單獨主張。 (4)需以與共有人出賣之同一價格主 張。 (5)應於接到出賣通知後 10 日內表 示，逾期視為放棄。(準用土地法 第 104 第 2 項規定) 1.發生時機：基地或房屋出賣。 2.優先購買權人： (1)基地出賣：地上權人、典權人 或承租人。 (2)房屋出賣：基地所有權人。 3.構成要件： (1)須基地與地上房屋為不同人所 有。 (2)須有房屋存在。如基地承租人 於基地上根本未為房屋之建築 者，當無該條規定之適用。（65 年台上字第 530 號判例參照） (3)須基地與地上房屋有設定地上 權、典權或租賃關係。（69 年 台上字第 945 號判例參照） (4)限於基地或房屋出賣時，始有 其適用。 (5)須與出賣人與第三人所訂買賣 契約之同樣條件。 (6)須於接到出賣通知後 10 日內 表示，逾期視為放棄。 效力 債權效力： 1.如出賣人違反此項義務將其應 有部分之土地所有權出售與他 人，並已為土地權利變更登記 時，他共有人如認為受有損 害，僅得依法向該共有人請求 損 害 賠 償 。 不得主張該買賣為無 效而塗銷其依法所為之登記。（65 年台上字第 853 號判例參照） 2.本法條之優先購買權與土地法 第 104 條之優先購買權競合 時，應優先適用土地法第 104 條規定。 物權效力： 1.出賣人未通知優先購買權人而與 第三人訂立買賣契約者，其契約 不得對抗優先購買權人。 2.本 法條之優先購買權與土地 法第 34 條之 1 之優先購買 權競合時，應優先適用本法 條規定。

土地法34-1是指共有土地和建物 之處分 ，分割及設定地上權，農育權，典權，不動產役權需經所有權人人數或權利持有部分二分之一以上同意，持有權利部分 超過2/3則人數不予計算。

土地法第 104 條是基地出賣時地上權人， 典權人，承 租人有依同樣條件優先購買權

前者意在消滅共有關係 ，後者意在以便於土地權利歸屬同一人，以利經濟性。