阿摩線上測驗
一、甲與 A 公司簽訂靈骨塔買賣契約，約定甲享有其中四層樓之某塔位，A 公司並交付該樓層塔位之永久使用權狀予甲，A 公司所有之靈骨塔大樓嗣後因強制執行被 B 公司買得。試問甲對 B 公司主張其所購買之塔位有永久使用權存在，是否有理由？請附具理由說明。（25 分）
申論題作答 (共 2 筆)
依時間顯示最近 2 筆。
詳解 (共 2 筆)
無書自通
詳解 #5970523
社團網站：不動產經紀人、地政士考試【無書...
(共 311 字，隱藏中）
前往觀看
Elly Chen
詳解 #7638586
靈骨塔永久使用權之法律性質：屬「債權」性質
1. 物權法定主義： 民法第 757 條規定「物權除依法律或習慣外，不得創設」。靈骨塔的「永久使用權」並非民法所定之物權種類（如所有權、地上權、典權等），亦無承認其為物權之法律或習慣。
2. 債權相對性： 實務（如最高法院相關判決）普遍認為，靈骨塔之「永久使用權狀」，其本質上屬於甲與 A 公司之間所簽訂的私法上買賣或租賃、使用借貸之混合契約（債權契約）。基於債權相對性原則，該契約僅在締約當事人（即甲與 A 公司）之間發生法律效力，甲不得持此債權契約去對抗契約以外之第三人。
B 公司經由強制執行程序取得所有權，甲不得對抗之
1. 強制執行之法律效果： B 公司係因執行法院之強制執行程序，拍賣拍定並取得該靈骨塔大樓之所有權。B 公司屬於善意之第三人，且依法取得完整之不動產所有權。
2. 債權不得對抗物權： 承前所述，甲之永久使用權僅為對 A 公司之「債權」，而 B 公司取得的是該大樓之「物權（所有權）」。依物權優先於債權之原則，甲之債權無法對抗 B 公司之物權。
1. 強制執行之法律效果： B 公司係因執行法院之強制執行程序，拍賣拍定並取得該靈骨塔大樓之所有權。B 公司屬於善意之第三人，且依法取得完整之不動產所有權。
2. 債權不得對抗物權： 承前所述，甲之永久使用權僅為對 A 公司之「債權」，而 B 公司取得的是該大樓之「物權（所有權）」。依物權優先於債權之原則，甲之債權無法對抗 B 公司之物權。
故甲若遭受損害，僅能依民法債編關於給付不能之規定，向原契約當事人 A 公司請求損害賠償。
