三、一塊基地的土地開發成本與收益常是決定開發業者是否願意投資的關鍵。都市及區域計劃需要有能夠影響土地開發成本或收益之法規與制度，以作為形塑空間結構的工具。請問在台灣既有的土地使用變更或開發制度中，有那些規定或制度有助於影響土地開發成本與收益？換言之，有那些法制工具可以調控（鼓勵或抑制）土地的開發？請歸類說明之。（25 分）

二、台灣都市計畫地區劃設面積常常超過實際發展需求甚多。造成此一現象的原因有許多，其中包括了諸如土地使用變更與開發的高額利得、利益團體的影響力甚大等等。然而都市及區域制度設計的妥適性亦需負相當程度的責任。請問台灣現存的都市計畫（供給）面積與發展需求面積之間平衡的制度大致為何？又在追求土地有效使用目標下，請問台灣的土地使用面積劃設制度可以加強那些方面的改善？請分別闡述之。（25 分）