三、試述不動產證券化的意義與特性，並敘明其對不動產市場的影響。（25 分）

二、依現行土地徵收條例之規定意旨，土地徵收應係最後不得已的公共建設用地取得手段。基本上，需用土地人應先與土地及土地改良物所有權人協議價購或以其他方式取得所需用地，如所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議者，始得依法申請徵收。茲請問從行政實務運作經驗觀察，動用土地徵收權的案件，仍遠多於協議價購成功的案件，其癥結原因為何？如何因應解決？試詳述之。（25 分）