二、在都市開發之實務作業中，經常會有為了增加開發基地之容積率，而進行容積獎勵 （如都市更新）或容積移轉。請從理論上分析，增加（或放寬）基地容積率在土地 使用上應有的使用管制。可以從土地之容受力及其對鄰里環境之外部性（externality） 加以解析。（25 分）