申論題

一、土地開發分析法：根據土地之使用強度、使用管制進行開發或改良所導致土地效益之變化，於土地上開發或建築完畢後，將該開發或建築完畢後之建築物售出後之價格，扣除營造施工費、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等所需支付的費用，所餘之價格即為土地之價格。
其公式如下：V = S/(1+R)/(1+i)-(C+M)
V=土地開發之價格
S=土地開發後或建築後所得之總銷售金額
R=開發或建築之利潤率
i=開發或建築所需總成本之綜合資本利息
C=營造施工費，包刮建材之種別、數量以及勞工之種別、時間
M=規劃、設計、廣告、銷售、管理、稅捐等費用

二、依提意，建築商係購買住宅區土地：
1.故以開發或建築住宅大廈會有較高的效益，達到最有效使用。

2.於開發或建築時，需另考量其建蔽率以及容積率，以規劃最有效利用樓層數。

3.另外也要推估建築總樓地板面積，包括主建物之樓地板面積、附屬建物之樓地板面積、地下室樓地板面積、屋頂突出物樓地板面積以及停車位之樓地板面積。

4.總銷售金額之評估：以各種別之總樓地板面積乘以各種別之單價來評估。

5.直接成本：施工營造費，包括建材、勞工等所需之費用
6.各項成本費之推估：規劃設計費依照施工營造費之2%~3%、廣告銷售費依照總成本之3%~7%、管理費依照總成本之1.5%~3%、管理費依照總成本費之0.5%~1.2%

7.適當之利潤率

8.開發或建築總成本之綜合資本利率

一、土地開發分析法：根據土地之使用強度、使用管制進行開發或改良所導致土地效益之變化，於土地上開發或建築完畢後，將該開發或建築完畢後之建築物售出後之價格，扣除營造施工費、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等所需支付的費用，所餘之價格即為土地之價格。 其公式如下：V = S/(1+R)/(1+i)-(C+M) V=土地開發之價格 S=土地開發後或建築後所得之總銷售金額 R=開發或建築之利潤率 i=開發或建築所需總成本之綜合資本利息 C=營造施工費，包刮建材之種別、數量以及勞工之種別、時間 M=規劃、設計、廣告、銷售、管理、稅捐等費用 二、依提意，建築商係購買住宅區土地： 1.故以開發或建築住宅大廈會有較高的效益，達到最有效使用。 2.於開發或建築時，需另考量其建蔽率以及容積率，以規劃最有效利用樓層數。 3.另外也要推估建築總樓地板面積，包括主建物之樓地板面積、附屬建物之樓地板面積、地下室樓地板面積、屋頂突出物樓地板面積以及停車位之樓地板面積。 4.總銷售金額之評估：以各種別之總樓地板面積乘以各種別之單價來評估。 5.直接成本：施工營造費，包括建材、勞工等所需之費用 6.各項成本費之推估：規劃設計費依照施工營造費之2%~3%、廣告銷售費依照總成本之3%~7%、管理費依照總成本之1.5%~3%、管理費依照總成本費之0.5%~1.2% 7.適當之利潤率 8.開發或建築總成本之綜合資本利率