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學習重點 掌握一般申報期限：不動產買賣、承典、交換、贈與及分割，自契約成立之日起30日內申報；分割也適用此原則，不以完成移轉登記為起算基準。 區分三種特殊起算日：移轉糾紛看法院判決確定日；標購或領買公產看政府機關核發產權移轉證明書之日；向法院標購拍賣不動產看法院發給權利移轉證明書之日。 未辦建物所有權第一次登記（俗稱未辦保存登記）之房屋買賣、交換、贈與、分割，須由雙方當事人共同申報，不能由一方單獨申報，也不能協議由一人申報。 建築物建造完成前，僅限因買賣、交換、贈與，以承受人為原始起造人或中途變更起造人名義並取得使用執照者，應申報契稅；其申報起算日為主管建築機關核發使用執照之日起滿30日。 核心觀念 一、一般原則：契約成立之日起30日內申報 依契稅條例第16條，納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起，30日內填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。 作答時要先分清楚「起算事件」與「申報期限」：一般起算事件是契約成立，申報期限是30日。契約成立、交付房屋、付清價款、完成移轉登記，屬於不同事件，不能任意互換。 尤其分割契約也在一般規定之內。題目若稱分割應以「完成移轉登記之日」為申報起算日，即把登記程序誤當成申報起算基準，應判斷為錯誤。 二、特殊起算日：先辨認移轉情形，再找法定事件 以下特殊情形只是改變「從哪一天開始算」，找到起算日後，仍依30日的申報期限辦理。 移轉情形法定申報起算日辨識重點 一般買賣、承典、交換、贈與、分割契約成立之日不是完成移轉登記之日 因占有而依法申請為所有人依法申請為所有人之日不是開始占有之日 不動產移轉發生糾紛法院判決確定之日必須有「確定」二字；不是起訴、受理或當事人申報日 向政府機關標購或領買公產政府機關核發產權移轉證明書之日不是得標日，也不是核准產權移轉之日 向法院標購拍賣之不動產法院發給權利移轉證明書之日不是拍定之日 建造完成前，因買賣、交換、贈與而以承受人為原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照主管建築機關核發使用執照之日起滿30日不是使用執照核發當日 移轉發生糾紛是本單元反覆出現的重點。不動產移轉發生糾紛時，申報契稅之起算日期以法院判決確定日為準。法院受理起訴日、雙方當事人會同申報日、當事人申報日，都不是法定起算事件；只寫「判決日」而無「確定」，也不能直接當成正確答案。 公產標購與法院拍賣要分辨發證機關與證明書名稱：政府機關對應「產權移轉證明書」，法院對應「權利移轉證明書」。兩者都以發給證明書的日期為準，不能改用得標、拍定或核准移轉的日期。 另外要注意：「法院」出現在兩種情形中——移轉糾紛看判決確定，法院拍賣看發給權利移轉證明書，兩者不可混用。而「核發使用執照」則屬於建造完成前起造人名義的規定，與移轉糾紛無關。 三、未辦建物所有權第一次登記之房屋：雙方共同申報 依契稅條例第16條但書，未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報。「未辦建物所有權第一次登記」即一般所稱的「未辦保存登記」。 因此，買賣未辦第一次登記的房屋時，應由買方與賣方共同申報；不能由買方單獨申報、賣方單獨申報，也不能由雙方協議選定其中一人申報。之所以要求共同申報，是因為此類房屋沒有登記資料可佐證權利歸屬，須由雙方共同出面，以確認移轉事實。 這裡要區別納稅義務的歸屬與申報程序的要求：買賣契稅由買受人負擔，但這不影響未辦第一次登記房屋須由雙方共同申報的特別規定；共同申報也不等於雙方各負擔一半契稅。 四、建造完成前以承受人為起造人：原因限定為買賣、交換、贈與 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照的原始起造人，或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。 本項要同時具備三個要素： 原因：只限買賣、交換、贈與三種，條文是限定列舉，沒有「等」字。 名義安排：直接以承受人為原始起造人，或建造中途變更起造人名義，兩種都適用。 取得使用執照：以取得使用執照為完成要件。 在原因辨識上，選項若列出繼承、贈與、設典、分割，只有贈與屬於本項規定的原因。繼承本來就不在契稅的課徵範圍內（契稅只對買賣、承典、交換、贈與、分割及占有取得課徵）；設典、分割雖然是契稅的課稅類型，但不屬於本項建造完成前變更起造人的法定原因。 本項的申報起算日最容易出錯：應以主管建築機關核發使用執照之日起滿30日為申報起算日。也就是先找出核發使用執照的日期，再往後算滿30日，以這個時點作為起算日，之後再依30日申報期限辦理。不能直接以核發使用執照當日作為起算日。 常考陷阱 「移轉糾紛以法院受理起訴日起算」：程序尚未到法定階段。判斷關鍵是法院判決確定，不是起訴或受理。 「移轉糾紛以當事人（會同）申報日起算」：申報是起算後才要做的行為，不是起算事件本身。 「移轉糾紛以法院發給權利移轉證明書之日起算」：混用了法院拍賣的規定。看到「法院」，要先分辨是移轉糾紛還是拍賣。 「移轉糾紛以政府核發使用執照之日起算」：混用了建造完成前變更起造人的規定。 「標購公產以政府機關核准產權移轉之日起算」：核准不等於發證，正確是核發產權移轉證明書之日。 「法院拍賣以承買人拍定之日起算」：拍定與發證是不同事件，正確是法院發給權利移轉證明書之日。 「不動產分割以完成移轉登記之日起算」：分割適用契約成立之日起算的原則，不以登記完成為準。 「未辦第一次登記房屋由買受人單獨申報」或「雙方協議由一人申報」：都忽略了特別程序，應由雙方共同申報。 「建造完成前因交換以承受人為原始起造人，以核發使用執照之日起算」：原因與起造人身分都寫對，但漏掉「起滿30日」，整個敘述仍屬錯誤。 「建造完成前因繼承、設典或分割變更起造人，應申報契稅」：本項原因只限買賣、交換、贈與。 記憶口訣 「一般契成三十內；糾紛判決要確定；公產產證、法院權證；未登雙報；起造買換贈，使照滿三十。」 其中「使照滿三十」記的是特殊起算日，「契成三十內」記的是一般申報期限，兩個30日功能不同，作答時務必分清。「買換贈」提醒你：建造完成前變更起造人只限買賣、交換、贈與三種原因。