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學習重點 區分兩種租金上限：政府準備房屋為土地及其建築物價額年息百分之八；城市地方房屋為土地及其建築物申報總價年息百分之十。 掌握適用範圍：依最高法院民事庭會議決議見解，土地法第97條之租金限制僅適用於供住宅使用之房屋，不適用於供營業使用之房屋。 分清擔保金本金與利息：以現金為租賃擔保時，視為租金之一部的是現金利息，不是現金本身。 記住擔保金以二個月房屋租金總額為限，已交付而超過限度的部分，承租人得抵付房租。 辨別跨章節陷阱：租地建屋之地上權登記、共有土地設定地上權，以及公同共有，均有各自的判斷規則。 核心觀念 一、政府準備房屋：第94條，年息百分之八 土地法第94條規定，城市地方應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。其租金不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。 本條的判斷關鍵是「政府準備房屋」與「供人民承租自住」。不要將一般城市房屋的百分之十上限套用到本條；計算基礎也應依條文記為「土地及其建築物價額」，不要逕改寫成第97條的「申報總價」。 二、城市地方房屋：第97條，年息百分之十 土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金超過此項規定時，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。 「年息百分之十」是全年租金上限的計算標準，並非每月均可收取申報總價的百分之十。計算時應同時計入土地與建築物，不能只算其中一項，也不能逕以市場成交價取代申報總價。 例如，適用本條的土地及建築物申報總價合計為新臺幣240萬元，全年租金上限為24萬元；若平均按月收取，每月租金上限為2萬元。 比較項目政府準備房屋城市地方房屋 依據土地法第94條土地法第97條 主要對象政府建築，供人民承租自住之準備房屋城市地方房屋（實務限於供住宅使用者） 計算基礎土地及其建築物價額土地及其建築物申報總價 全年租金上限年息百分之八年息百分之十 超過上限之處理—直轄市或縣（市）政府得強制減定 三、營業用房屋：不適用第97條租金上限 依最高法院民事庭會議決議見解，土地法第97條之房屋租金限制，係為保護城市地方承租房屋供住宅使用之承租人，不包括供營業使用之房屋。 因此，城市房屋如出租供營業使用，其租金得超過房屋及基地申報總價年息百分之十。解題時，不能只看到「城市地方房屋」便直接套用上限，還要辨認租賃用途。 此處所稱「得超過」，是指不受第97條這項上限拘束，不能進一步推論為營業租賃完全不受其他法律規範。 四、現金擔保：第98條，利息視為租金之一部 土地法第98條規定，以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部；該利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。條文納入租金計算的是擔保金產生的利息，並非擔保金本金。 例如，承租人交付4萬元現金作為租賃擔保，不能因此認定該4萬元已全部成為租金。作答時應逐字辨認「現金」與「現金利息」，少了「利息」二字，選項即為錯誤。 五、擔保金上限：第99條，二個月 土地法第99條規定，前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金超過此項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。 例如，每月房租2萬元，擔保金上限為4萬元；若已交付6萬元，超過的2萬元得抵付房租。得抵付的範圍是「超過部分」，不是全部擔保金。 這組規定應分開記憶：第98條處理現金利息視為租金，第99條處理擔保金額上限及超額抵租。 六、相關實務選項：租地建屋與共有土地 租地建屋的地上權登記：土地法第102條規定，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後二個月內，聲請地上權登記。不能僅因所建房屋供營業使用，即否認承租人請求出租人協同申請登記的權利。房屋租金限制與租地建屋之登記規定，須分別判斷，不可把第97條「不含營業用」的見解移用過來。 共有土地設定有償地上權：土地法第34條之1所定共有人優先承購權，是共有人出賣其應有部分或依多數決處分共有物時的規範，對象是「出賣」。共有土地設定有償地上權，不因同樣具有支付對價的性質，就使其他共有人當然取得「以同樣條件優先取得地上權」的權利。 公同共有沒有可自由處分的個別應有部分：公同共有人之權利及於公同共有物全部，不能直接套用分別共有的應有部分買賣規則。遇到公同共有人「出賣其應有部分」，再依各人應有部分比例分配先買權的說法，應先檢查其前提是否成立。 常考陷阱 「政府準備房屋上限為百分之十」：混淆第94條與第97條。政府準備房屋應記百分之八。 「所有城市房屋都受百分之十限制」：忽略實務對用途的區分；供營業使用之房屋，租金得超過申報總價年息百分之十，此類選項反而是正確敘述。 「每月租金不得超過申報總價百分之十」：把年標準誤當月標準。條文是「年息」百分之十。 「超額租金只能由雙方重新協商」：忽略主管機關權限；直轄市或縣（市）政府得依法定標準強制減定。 「以現金為租賃之擔保者，其現金視為租金之一部」：錯在把本金與利息混為一談；視為租金一部的是現金利息。 「擔保金最多一個月、三個月或四個月」：土地法第99條的數字是二個月房屋租金總額。 「超收擔保金後，可將全部擔保金抵租」：法定得抵付者僅為超過上限之部分。 「營業用租地建屋不能請求地上權登記」：誤將第97條的實務適用範圍移用到第102條。 「有償設定地上權等同出賣應有部分」：兩者法律行為不同，其他共有人不能主張以同樣條件優先取得地上權。 「公同共有人出賣應有部分，先買權依應有部分比例定之」：公同共有人並無可自由出賣的應有部分，前提即有問題。 記憶口訣 「準備八、住宅十；押金二月，超額抵租；本金作保，利息算租。」 看到營業用途，再提醒自己：「營業租屋不套十，租地建屋另看登記。」