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學習重點 掌握物權法定主義：物權須有法律或習慣依據，不能只靠當事人約定創設新的物權種類。 區分所有權、他項權利與債權，尤其注意租賃權原則上屬債權，耕作權則是土地法創設的物權。 辨識地上權、農育權、不動產役權、抵押權、典權等民法物權，不要只看權利名稱或土地利用方式來判斷。 理解房屋連同地上權出賣時，基地所有權人優先購買的範圍，以及取得地上權後的混同效果。 核心觀念 一、物權法定主義與土地他項權利 民法第757條規定，物權除依法律或習慣外，不得創設。當事人可以自由約定契約內容，但不能只靠契約名稱，就創造出具有物權效力的新權利。「物權法定主義」應依現行條文理解，不要誤記成物權只能由成文法律規定。 土地所有權以外的其他不動產物權，稱為他項權利。判斷時要同時符合兩個條件：第一，它是「物權」；第二，它是「土地所有權以外」的權利。因此，土地所有權本身雖然是物權，卻不屬於他項權利；租賃權雖然可以用來使用土地，也不會因此成為他項權利。 他項權利的種類，原則上依民法的規定。另外，土地法本身也創設了耕作權：承墾人依土地法承墾公有荒地，墾竣後可取得所領墾地的耕作權，並應申請登記。所以考題問「何者為土地法所創設」，答案就是耕作權；地上權、農育權、不動產役權都是民法上的物權。 權利法律依據性質與判斷重點 地上權民法用益物權；普通地上權以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的。 農育權民法用益物權；在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之用。 不動產役權民法用益物權；以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他特定便宜之用。舊稱「地役權」。 典權民法支付典價，占有他人不動產而為使用、收益。 抵押權民法擔保物權；就抵押物賣得價金優先受償。 耕作權土地法土地法所創設的他項權利，要和民法的農育權、債權性質的耕地租賃分開。 租賃權民法債編原則上屬債權，不是他項權利。 二、物權與債權：看法律性質，不只看能否使用土地 物權是直接支配特定物的權利，原則上具有對世效力；債權是請求特定人為一定給付的權利。例如，承租人依租約請求出租人交付土地、容許使用收益，屬於契約上的債權關係。 同樣是利用他人土地，法律性質可能完全不同：設定地上權是物權關係，租地使用通常是租賃債權。「可以占有、使用土地」不能當作物權的判斷標準。租賃在法律規定的情形下，可以對受讓人繼續存在（俗稱租賃物權化），但這不代表租賃權已成為民法上的物權種類。 名稱裡有「權」字，也不一定就是獨立物權。通行權可能是相鄰關係中的法定通行權能，也可能是透過設定不動產役權取得的通行利益，本身不是獨立的他項權利種類；日照權不是法定物權；畜牧只是農育權的利用目的之一，「畜牧權」並不是獨立的物權類型。 三、地上權的讓與及建物一併移轉 依民法第838條，地上權人原則上可以將地上權讓與他人或設定抵押權；只有在契約另有約定或另有習慣時，才不在此限。若題目寫成「除另有約定外，地上權不得讓與」，就是把原則和例外顛倒了。 同條也規定，地上權與其建築物或其他工作物不得分離而為讓與或設定其他權利。因此，地上權人出賣地上建物時，房屋與地上權應一併處分。 四、基地所有權人的優先購買權與混同 土地法第104條規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；反過來，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人也有依同樣條件優先購買之權。基地先經買賣並完成所有權移轉登記的，應以房屋出賣當時的基地所有權人認定權利人，也就是受讓基地的新所有人，而不是原本設定地上權的人。 依法院實務見解，地上權人將房屋連同地上權一併出賣時，基地所有權人優先購買的客體包括房屋及地上權，不能把交易拆開，只優先購買房屋。 基地所有權人取得地上權後，同一土地的所有權與地上權就歸屬同一人。依民法第762條，同一物的所有權及其他物權歸屬於一人時，其他物權因混同而消滅。這裡消滅的是地上權，不是土地所有權，也不是房屋所有權。 混同並不是絕對消滅：其他物權的存續如果對所有人或第三人有法律上利益，就不消滅。例如，地上權上已經設定第三人的抵押權，就要保護該抵押權人。所以作答時要注意「原則上」因混同而消滅的寫法。 常考陷阱 「土地上的權利都是他項權利」：錯。必須是土地所有權以外的不動產物權，租賃權是債權，不在其中。 「抵押權、農育權、耕作權、租賃權都是物權」：錯。前三者是物權，租賃權是債權。 「耕作權與農育權只是名稱不同」：錯。耕作權由土地法創設，農育權規定在民法。問「土地法所創設」時，選耕作權。 「地上權、不動產役權是土地法創設的」：錯。兩者都是民法上的物權。 「通行權、日照權、畜牧權是他項權利」：錯。這些都不是法定的他項權利種類；通行可能屬相鄰關係或不動產役權的內容，畜牧只是農育權的使用目的。 「除另有約定外，地上權不得讓與」：錯。地上權原則上可以讓與，有約定或習慣才是例外；但要和建物一併讓與。 「基地已移轉，新所有人不得主張優先購買」：錯。以房屋出賣時的基地所有權人為準，新所有人可以主張。 「優先購買的客體僅有房屋」：錯。房屋連同地上權一併出賣時，依實務見解，客體包括房屋及地上權。 「所有權與地上權同歸一人，兩者都消滅」或「必然消滅」：錯。原則上只有地上權消滅；如果它的存續有法律上利益，就不消滅。 記憶口訣 「租是債，耕屬土；畜牧看農育，通行看依據。」先判斷是不是物權，再判斷是民法還是土地法所定。 「地上可讓，房權同走；地主優購兩者，混同原則消。」「房權同走」指房屋與地上權不得分離讓與；混同還要記得法律上利益的例外。