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學習重點 掌握《平均地權條例》對尚未建築之私有建築用地的面積限制：除有特殊情形外，最高額以十公畝為限。 熟記超額私有建築用地的處理程序：通知土地所有權人於二年內出售或建築使用，逾期得予照價收買。照價收買以申報地價為準，不是正常市價。 區分《土地法》與《平均地權條例》的超額土地處理：《土地法》是限期分劃出賣，逾期得徵收；《平均地權條例》是二年內出售或建築使用，逾期得照價收買。 掌握限期建築的最低改良價值：新建改良物價值不及所占基地申報地價百分之五十者，不予核發建築執照。 理解限期建築土地涉及出租、貸與或地上權時，應先協議建築、增建或改建；協議不成，才得終止租約、借貸或撤銷地上權。 核心觀念 一、私有建築用地面積限制：對象與數字須一起記 《平均地權條例》第七十二條規定，直轄市或縣（市）政府對於尚未建築之私有建築用地，應限制土地所有權人所有面積的最高額。除有特殊情形外，最高額以十公畝為限。這項制度限制尚未建築土地的持有面積，目的在避免私人壟斷建築用地、促進土地利用。 作答時須同時確認「私有」、「建築用地」及「尚未建築」三項要素。不能把規定簡化成所有私有土地一律只能持有十公畝，也不能改寫成「宅地最高面積十公畝」。法定限制對象有特定範圍，選項若擴張或替換對象，就會改變規範意義。 面積單位很容易混淆：一公畝為一百平方公尺，十公畝為一千平方公尺，也就是零點一公頃。十公畝不是十公頃，也不是十甲或十畝。遇到單位不同的選項，應先看清單位再判斷。 二、超額私有建築用地：二年內出售或建築使用，逾期得照價收買 尚未建築之私有建築用地超過最高額時，直轄市或縣（市）政府應通知土地所有權人於二年內出售或建築使用。所有權人可以出售超額土地，也可以將土地建築使用，兩者擇一即可，法條並未要求同時完成。 期限屆滿仍未出售或未建築使用者，直轄市或縣（市）政府得予照價收買。處理順序是先通知並給予二年期限，逾期才可能照價收買。法條用「得」，代表政府有裁量空間，並不是一逾期就當然收買。 照價收買的地價補償以收買當期之申報地價為準，不能改成「按收買當時查估之正常市價」。考題常拿看似合理的市價補償來混淆，應記住「照價」所指的是申報地價。另外，逾期效果是照價收買，不是徵收，也不是強制拍賣。 三、《土地法》與《平均地權條例》須分開判斷 《土地法》規定，直轄市或縣（市）政府得斟酌地方情形，按土地種類及性質，分別限制私有土地面積的最高額，並應經中央地政機關核定。私有土地超過最高額時，額外土地應限期分劃出賣；逾期不依規定分劃出賣者，該管政府得依法徵收。 兩部法律都涉及私有土地面積限制，但對象與處理方式不同。讀題時應先找出題目所依據的法規名稱，再判斷期限與法律效果。 比較項目《土地法》《平均地權條例》 限制對象私有土地，按土地種類及性質分別限制尚未建築之私有建築用地 最高面積由地方斟酌訂定，經中央地政機關核定，並非一律十公畝除有特殊情形外，以十公畝為限 超額土地處理限期分劃出賣通知於二年內出售或建築使用 逾期效果得依法徵收得予照價收買（以申報地價為準） 四、私有空地限期建築：新建改良物價值至少達申報地價百分之五十 《平均地權條例》對於私有空地，授權直轄市或縣（市）政府依第二十六條規定，限期建築、增建、改建或重建。為避免所有權人只蓋簡陋建物來應付限期使用的要求，法律另設最低價值門檻：新建改良物價值如不及所占基地申報地價百分之五十，直轄市或縣（市）政府不予核發建築執照。 這是價值比例的要求，比較的是「新建改良物價值」與「所占基地申報地價」。它不是要求建築面積達基地面積的一半，也與容積率、建蔽率無關。 舉例來說，所占基地申報地價為一千萬元，新建改良物價值若只有四百萬元，低於百分之五十，主管機關不予核發建築執照；若為五百萬元，已達百分之五十，就不屬於「不及」的情形。不過達到此比例，仍須符合其他建築法令，不能直接推論一定取得建照。 五、限期建築土地涉及他人使用：先協議，再處理權利關係 《平均地權條例》第七十四條規定，依第二十六條限期建築之土地，有下列三種情形之一時適用： 土地所有權人將其土地出租、貸與或設有地上權。 土地所有權人將其所有之建築改良物出租或貸與他人使用。 土地承租人、借用人或地上權人將其所有之建築改良物出租或貸與他人使用。 有上述情形時，土地所有權人應於接到限期使用通知後，與承租人、借用人或地上權人協議建築、增建或改建；協議不成時，得終止租約、借貸或撤銷地上權。重點是先協議，協議不成才依法處理，不能跳過協議，也不能認定原有使用關係自動消滅。 本條列舉的權利關係是租賃、借貸及地上權，不包括典權或不動產役權。改良物出租、貸與的情形，法條指的是建築改良物，不是農作改良物。行為主體則是土地所有權人，或承租人、借用人、地上權人，不是承典人或地役權人。 常考陷阱 「宅地或所有私有土地均以十公畝為限」：擴張或替換了限制對象。應是尚未建築之私有建築用地。 「十公頃、十甲、十畝」：單位陷阱，正確為十公畝（一千平方公尺）。 「超額土地應於一年或三年內出售」：《平均地權條例》的期限是二年，且可選擇出售或建築使用。 「超額土地必須出售並完成建築」：把擇一關係改成兩者都要。法條用語是「出售或建築使用」。 「逾期政府得徵收或強制拍賣」：依《平均地權條例》，逾期是得予照價收買；「限期分劃出賣，逾期得徵收」是《土地法》的規定。題目問《土地法》時，答案就是限期分劃出賣、逾期得徵收，而不是強制出租、放領或照價收買。 「照價收買按收買當時查估之正常市價」：錯在價格依據，應以申報地價為準。 「新建改良物價值不及基地申報地價百分之十、二十、三十或六十」：數字陷阱，正確為百分之五十，而且分母是所占基地申報地價，不是市價或公告現值。 「恰好百分之五十也不予核照」：法條是「不及」，恰好達到百分之五十不屬於不予核照的事由。 「接到通知即可直接終止租約」：須先協議建築、增建或改建，協議不成才得終止或撤銷。 「設定典權、不動產役權」「農作改良物出租」「承典人或地役權人出租建物」：都不在法定三種情形內。正確的是出租、貸與、地上權，以及建築改良物的出租或貸與。 記憶口訣 「未建十公畝，超額二年處；出售或建用，逾期照價購。」把限制對象、面積、期限與效果串在一起記。 「土法分賣得徵收，平均二年照價收；照價看申報，不看市價走。」先分清兩部法律，再記住照價收買的價格依據。 「空地限建價過半，租借地上先協談。」新建改良物價值至少達申報地價百分之五十；限期建築涉及租賃、借貸、地上權時，先協議，談不成才終止或撤銷。