阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 荒歉減免租由直轄市或縣（市）政府依當地當年收穫實況決定，並須經民意機關同意。 區分土地法的耕地租約規則，與民國89年1月4日以後訂立之農業用地租賃契約適用農業發展條例的特別規定。 掌握自任耕作、縱經出租人同意仍禁止轉租、非因不可抗力繼續一年不耕作視為放棄，以及不定期租約的七款法定終止事由。 承租人有依同樣條件優先承買權；自願出賣與法院拍賣的通知程序，應分別判斷。 租佃爭議依「先調解、後調處、再移送司法」處理；非經調解、調處不得起訴，免收裁判費，成立後得逕行聲請強制執行。 核心觀念 一、荒歉減免租：政府決定，民意機關同意 依土地法，遇有荒歉，直轄市或縣（市）政府得按照當地當年收穫實況，為減租或免租的決定，但應經民意機關同意。判斷時須同時抓住三件事：決定機關、實質依據、同意程序。 此處的民意機關，指地方議會；不是行政院、財政部或農業主管機關。法律也不是規定只要發生荒歉就當然一律免租，而是依收穫實況決定減租或免租。 二、耕地租約的存續：先辨認適用規範 依土地法第109條，依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。但這套規則不能直接套用於所有年代訂立的農業用地租約。 農業發展條例對民國89年1月4日以後所訂立的農業用地租賃契約另有規定，重點如下： 依農業發展條例規定，不適用耕地三七五減租條例；該條例未規定者，才適用土地法、民法等規定。 租期、租金及支付方式由出租人與承租人自行約定。 租期逾一年未訂立書面契約者，不適用民法「未以字據訂立視為不定期租賃」的規定。因此，約定七年而未訂書面，不會因此變成不定期租賃。 約定有期限者，租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法默示更新（繼續使用收益而出租人不即表示反對，視為不定期繼續契約）及土地法第109條的規定。 判斷事項土地法一般規則89年1月4日以後訂立的農業用地租約 租期屆滿後承租人繼續耕作除出租人收回自耕外，視為不定期限繼續契約租賃關係於期限屆滿時消滅，不發生默示續租 租期逾一年未訂書面依民法一般規定，視為不定期租賃排除該規定，不因未訂書面而變成不定期 是否適用耕地三七五減租條例—不適用 三、自任耕作、禁止轉租與放棄耕作權 依土地法第108條，承租人應自任耕作，並縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。因此「部分轉租」與「經出租人同意」都不能使轉租合法，這是最常見的錯誤選項。 依土地法，承租人非因不可抗力，繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利。三個要件須完整掌握：沒有不可抗力原因、連續不耕作、期間達一年（不是二年、三年或五年）。 地租給付方式，土地法允許承租人依習慣以農作物代繳，並非只能以金錢支付。 四、不定期耕地租約的終止事由（土地法第114條） 依土地法，不定期限租用耕地之契約，僅得於下列情形之一時終止： 承租人死亡而無繼承人時。 承租人放棄其耕作權利時（含非因不可抗力繼續一年不為耕作而視為放棄）。 出租人收回自耕時。 耕地依法變更其使用時。 違反民法關於承租人保管租賃物及耕作地附屬物補充責任之規定時。 違反自任耕作、禁止轉租（土地法第108條）之規定時。 地租積欠達二年之總額時。 判斷關鍵： 「承租人死亡」本身不足以終止，必須無繼承人；繼承人年齡高，不等於無繼承人。 主體不可倒置：出租人收回自耕，承租人放棄耕作權利。 欠租必須達二年總額；「積欠一年」不是終止事由。 承租人將耕地全部或一部轉租他人，屬違反第108條，可終止。 以上為土地法規定；若題目明示依耕地三七五減租條例作答，須改依該條例的特別要件判斷。 五、耕地出賣與承租人的優先承買權 依土地法第107條，出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。「同樣條件」是承受出賣條件，不能要求出租人另行降價。 出賣條件應通知承租人；承租人接到通知後十日內不表示者，視為放棄。出賣人未通知承租人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗承租人。可見通知是出賣人對承租人應盡的義務，違反時會使買賣契約不得對抗承租人；不是只關乎出賣人自身利益的「不真正義務（對己義務、間接義務）」。 法院拍賣耕地時，承租人仍有優先承買權。實務上，法院對承租人負有通知義務，使其得依拍定條件表示是否優先承買；待承租人放棄後，法院始通知拍定人繳納價金。不能因為是強制拍賣，就認為承租人沒有優先承買的機會。 六、租佃爭議：先調解、後調處 依耕地三七五減租條例，出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，程序如下： 階段處理機關與程序 一、調解由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解。 二、調處調解不成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。 三、司法不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。 非經調解、調處，不得起訴：兩道程序都是起訴前置要件，只經調解不成立還不能直接起訴。 調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。 調解或調處成立後，當事人一方不履行義務，他造得逕向該管司法機關聲請強制執行，並免收執行費用。前提是程序已經「成立」，尚未成立或僅申請調處，都不能據以執行。 常考陷阱 「荒歉減免租應經行政院、財政部或農業主管機關同意」：錯在同意機關，應為民意機關。 「遇荒歉即當然免租」：須由政府依當地當年收穫實況決定減租或免租。 「89年以後的農業用地租約約定七年，未訂書面即視為不定期」：農業發展條例已排除該民法規定。 「89年以後的租約期滿，承租人繼續使用收益、出租人未即反對，視為不定期繼續契約」：此類租約期滿即消滅，排除默示更新。 「出租人自願出賣時，通知承租人只是不真正義務」：未通知者買賣契約不得對抗承租人，並非對己義務。 「法院拍賣不必通知承租人」：實務上法院應通知承租人，待其放棄優先承買後才通知拍定人繳價金。 「經出租人同意，承租人得將部分耕地轉租」：土地法明定縱經出租人承諾，仍不得全部或一部轉租。 「非因不可抗力繼續二年（或三年、五年）不耕作才視為放棄」：正確為一年。 「地租積欠達一年總額即可終止不定期租約」：正確為二年。 「承租人收回自耕」「出租人放棄耕作權利」：主體倒置，應是出租人收回、承租人放棄。 「承租人死亡而僅有高齡繼承人」：有繼承人就不構成終止事由，須「無繼承人」。 「先由鄉（鎮、市、區）公所調處，再由縣（市）政府調解」：名稱與層級顛倒，正確是鄉鎮市區公所先「調解」，縣市政府後「調處」。 「調解不成立即可直接起訴」：尚須經調處，非經調解、調處不得起訴。 「調解、調處成立後仍須另行起訴取得判決才能執行」：可逕向司法機關聲請強制執行。 記憶口訣 「荒歉看收成，政府決定、議會同意。」 「一年不耕視放棄，二年欠租可終止。」 「轉租一部也不行，房東點頭也沒用。」 「死亡無人、承租放棄、出租自耕、變更使用、違反保管附屬物、轉租、欠租二年」——不定期七款終止。 「鄉解、縣處、再移送；不經解處不得訴，免裁判費，成立逕執行。」