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學習重點 掌握土地增值稅重購退稅的三類適用土地：自用住宅用地、自營工廠用地、自耕農業用地。 辨別二年內重購與五年內再移轉追繳這兩個期間，不要混用。 熟悉退稅計算：新購土地地價超過「原出售土地地價減已納土地增值稅」的部分，就是可退金額，但最多退還原已納稅額。 計算時只比較計徵土地增值稅的土地地價，不比較房地市價，也不比較房屋現值。 判斷資格時，注意出售前一年內的使用情形，以及重購後是否仍作原用途。 核心觀念 一、重購退稅的目的與適用範圍 土地稅法第35條規定，土地所有權人出售符合規定用途的土地後，另購土地繼續作同一法定用途時，得在已納土地增值稅額內，申請退還不足支付新購土地地價的數額。並不是只要賣地又買地，就一律可以退稅。 土地種類適用重點 自用住宅用地出售的土地與新購的土地都須符合自用住宅用地規定；新購土地仍須作自用住宅使用，並受面積限制。 自營工廠用地自營工廠用地出售後，另購土地仍作自營工廠用地，並須符合相關法定要件。 自耕農業用地自耕的農業用地出售後，於二年內另行購買仍供自耕的農業用地。 農業用地的判斷核心是「原地自耕、新地仍自耕」。新購土地只是農業用地還不夠，「自耕」也是必要條件。另外，重購退稅的前提是先前已繳納土地增值稅，退還金額來自已繳稅款，不是額外的補助。 二、買賣順序可以相反，但都須在二年內 土地稅法第35條容許先出售、後購買，也容許先購買、後出售。所以「一定要先賣後買才能申請退稅」是錯誤說法。 先賣後買：出售土地後，於二年內另行購買符合規定用途的土地。 先買後賣：先購買土地，自完成移轉登記之日起二年內出售原有土地，也可以適用。 二年是出售與重購之間的期間，不是重購後的管制期間。若先購買土地，卻在完成移轉登記二年後才出售原有土地，就不符合期間要件，不能申請退稅。 三、自用住宅用地的使用要件 自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業使用的住宅用地。重購退稅另外規定：自用住宅用地在出售前一年內曾供營業使用或出租，就不適用重購退稅。 因此，出售當時已經停止出租或停止營業，並不代表一定符合要件，還要檢查出售前一年內的使用情形。 四、退稅額的計算：先扣稅，再比較地價 原出售土地地價扣除已納土地增值稅後的餘額，視為可用來重購土地的金額。新購土地地價超過這個餘額的部分，才是可申請退還的不足數額。 不足數額＝新購土地地價－（原出售土地地價－已納土地增值稅）不足數額為正數時，可退金額以不足數額為準，但最多退還原已納土地增值稅額。若沒有不足數額，就不能退稅。 新購土地地價退稅結果 不超過「原出售土地地價－已納土地增值稅」沒有不足數額，不予退稅。 超過上述餘額，但低於原出售土地地價退還不足數額，屬於部分退稅。 達到或超過原出售土地地價其他要件都符合時，可退還原已納土地增值稅全額。 例：原出售土地地價為800萬元，已納土地增值稅80萬元，扣稅後餘額為720萬元。 新購土地地價為750萬元：不足數額30萬元，可退30萬元。 新購土地地價為800萬元：不足數額80萬元，可全額退還80萬元。 新購土地地價為850萬元：最多仍只能退80萬元。 要分清楚開始可以退稅的門檻與可以全額退稅的門檻。前者是新地價超過「原地價－已納稅額」；後者是新地價達到原出售土地地價。題目問「至少要買多少才能退還全部已納稅額」時，答案是新購土地地價須達到原出售土地地價，而不是扣稅後的餘額。 五、比較的是課稅土地地價，不是房地成交總價 依土地稅法第36條，原出售土地地價及新購土地地價，原則上都以該次移轉計徵土地增值稅的地價為準。解題時，先找出題目中的土地課稅地價，例如公告土地現值，不要直接拿房地市價比較。 房地市價：包含房屋與土地的市場成交價，與重購退稅的計算無關，題目會用「不問市價」來測驗這個觀念。 房屋課稅現值：屬於房屋價值，不列入土地地價比較。 扣除的稅款：是已繳納的土地增值稅，不是房地交易所得稅。 例：出售房地時，土地公告現值總額1,000萬元、房屋現值300萬元、市價2,000萬元，已納土地增值稅100萬元。若要退回全部100萬元，新購土地的課稅地價須達1,000萬元以上，與市價及房屋現值都無關。新購土地地價只超過900萬元時，只能部分退稅。 六、重購土地五年內再移轉或改作其他用途，應追繳 依土地稅法第37條，因重購土地而退還土地增值稅者，重購的土地自完成移轉登記之日起五年內再行移轉時，除了就該次移轉的漲價總數額課徵土地增值稅外，還要追繳原退還稅款。重購的土地改作其他用途者，也要追繳。 題目常寫成「幾年內不得再行移轉，否則將追繳原退還稅款」，答案同樣是五年。法律並未禁止移轉，而是五年內移轉會被追繳原退稅款。 這裡有兩個不同的法律效果：一是本次移轉應繳的土地增值稅，二是追回先前的退稅款。繳了本次土地增值稅，仍然要繳回原退稅款。 常考陷阱 「須先出售，再購買，才可申請退稅」：錯。買賣順序可以相反，但先買後賣須在先購土地完成移轉登記之日起二年內出售原地。 「先買後，二年後才出售也可退稅」：錯。先買後賣同樣受二年期間限制。 「限於自用住宅用地、自營工廠用地及自耕農業用地」：正確敘述，不要誤判為錯誤選項。 「只有自用住宅用地可以重購退稅」：錯。自營工廠用地、自耕農業用地也適用。 「新買的是農地即可」：錯。原出售土地須為自耕農業用地，新購農地也須仍供自耕。 「退稅額最多以所繳納的土地增值稅為限」：正確敘述。 「新地價超過原地價扣稅後的餘額，即可全額退稅」：錯。這只是開始可以退稅的門檻，全額退稅須新地價達到原出售土地地價。 「新購房地市價須大於原房地市價」「新購房屋現值須大於原房屋現值」：錯。不問市價，也不看房屋，只比較計徵土地增值稅的土地地價。 「原地價應扣除房地交易所得稅」：錯。公式扣除的是已納土地增值稅。 「出售前一年內曾出租或供營業使用，仍可退稅」：錯。這種情形不適用自用住宅用地重購退稅。 「重購後二年、三年內再移轉才追繳」：錯。追繳期間是重購土地完成移轉登記之日起五年。 記憶口訣 「住宅、工廠、自耕田；買賣相隔二年間；先扣增稅算不足，退稅不逾原已納；登記五年守用途，再移追繳另課稅。」 數字另記：一年查出售前用途，二年查買賣期間，五年查退稅後移轉與用途。 算題口訣：「只看地價不看房，不問市價看現值；超過扣稅可部分退，達到原價全額退。」