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學習重點 平均地權條例的農業用地，須同時符合土地範圍（非都市土地，或都市土地農業區、保護區）與依法使用種類（農作、森林、養殖、畜牧及保育）。 都市計畫農業區興建農舍：申請人須具備農民身分，並在該農業區內有農業用地或農場；高度、建築面積、總樓地板面積、道路退縮各有限制。 套繪管制：10％農舍面積與90％農業用地一併著色標示，日後不論是否分割，均不得再申請興建農舍；農舍不得擅自變更使用。 農業發展條例第18條：自有農地興建農舍須為農民、無自用農舍、經主管機關核定且不影響農業生產環境及農村發展；農舍應與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，並有興建滿5年始得移轉的限制。 核心觀念 一、平均地權條例的農業用地定義 依平均地權條例第3條，農業用地是指非都市土地，或都市土地農業區、保護區範圍內土地，依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。判斷時拆成兩部分： 判斷項目應掌握內容 空間範圍非都市土地，或都市土地中的農業區、保護區。兩者皆屬範圍，不是「僅指」其中一種。 都市土地分區條文只列農業區、保護區，不包括風景區。 使用種類農作、森林、養殖、畜牧、保育，共五類，不限於農作。 合法性須「依法」供上述用途使用，不能只憑現況有人耕種即認定。 另須注意，符合農業用地定義，不等於當然可以興建農舍；興建農舍另依農業發展條例、土地使用管制及建築法令審查。 二、自有農地興建農舍的基本限制（農業發展條例第18條） 農舍是配合農業經營所需的設施，不是一般住宅。條文架構應依取得農地的時間區分： 民國89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民：須無自用農舍而需興建，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展下，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。該農業用地應確供農業使用。 修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者：得依相關土地使用管制及建築法令規定申請興建農舍。 已申請興建農舍之農業用地，不得重複申請。 農民資格、樓地板面積、建蔽率、高度、許可條件、申請程序等細節，由內政部會同中央農業主管機關訂定辦法（農業用地興建農舍辦法）規範。 依農業用地興建農舍辦法，個別興建農舍的一般條件包括： 申請人為成年且經農業主管機關認定具農民資格者，並為該農業用地的所有權人。 申請人戶籍所在地與農業用地須在同一直轄市、縣（市），且土地取得及戶籍登記均應滿2年。 申請興建農舍的該筆農業用地面積原則上不得小於0.25公頃。 申請人無自用農舍。 上述年限、面積對集村農舍等情形另有例外，申論宜寫成「原則＋例外依規定」。 三、都市計畫農業區的農舍管制（都市計畫法臺灣省施行細則） 申請資格：興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農業用地或農場。 建築限制：各項限制須分別符合： 項目限制 高度不得超過4層或14公尺 建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積10％ 建築總樓地板面積不得超過660平方公尺 與都市計畫道路境界距離除合法農舍申請立體增建外，不得小於8公尺 建築面積管的是農舍占地，總樓地板面積管的是各樓層面積合計，兩者不同。另應與非都市土地農業用地的一般個別農舍規格（3層、10.5公尺、樓地板面積495平方公尺）區分，不可混用。 套繪管制：都市計畫農業區內的農業用地，已申請建築者（包括10％農舍面積及90％農業用地），主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示；嗣後不論該90％農業用地是否分割，均不得再行申請興建農舍。目的是避免藉分割、移轉，讓已計入的農地重新取得申建額度。 使用限制：農舍不得擅自變更使用。 四、農舍移轉與設定抵押權的限制 事項內容 併同處分依該條規定興建的農舍（包括修正施行前取得農地而於修正後申請興建者），應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，不得房地分離處分。 移轉年限修正施行後取得農業用地，在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉。 年限例外因繼承或法院拍賣而移轉者，不受5年限制。 申論時應將「房地併同移轉／抵押」與「興建滿5年始得移轉」分開說明：前者限制處分方式，後者限制處分時點；且5年例外只有繼承與法院拍賣，不能任意擴張。 常考陷阱 「僅指都市土地」或「僅指非都市土地」：漏掉另一類法定範圍。 「農業區、保護區、風景區」：擅自加入風景區。 「依法供農作使用者」：漏掉森林、養殖、畜牧及保育。 「申請人不須具備農民身分」：都市計畫農業區明定須具農民身分，並在該農業區內有農業用地或農場。 「4層或16公尺」：高度應為4層或14公尺；選項中其他數字（10％、660平方公尺、8公尺）正確，也要逐一核對，一個數字錯就是錯。 「3層、10.5公尺、495平方公尺」用於都市計畫農業區：混用了非都市土地農舍規格。 「90％農業用地分割後可再申請」或「套繪只標示農舍面積」：10％與90％一併著色標示，分割後亦不得再申請。 「農舍得自行變更使用」：農舍不得擅自變更使用。 「取得農地滿5年才可申建」：混淆申請要件的2年與興建滿5年始得移轉。 「抵押沒有移轉所有權，可只押農舍或只押土地」：設定抵押權同樣須房地併同。 記憶口訣 範圍：非都、都農保；用途：農林養畜保。先背土地範圍，再背五種依法使用類型，沒有風景區。 都農農舍「四、十四、一成、六六〇、退八米」。4層或14公尺、建築面積10％、總樓地板660平方公尺、道路退縮8公尺。 一成建、九成農，整宗套繪，分割不重來。 房地同移同押，五年才轉，繼承拍賣例外。